01
武漢,也打開跌停板了
武漢,也取消房價跌停板了。
根據財聯社報道:
日前「武漢城市留言板」有業主反映,萬和光谷項目存在大幅降價行為,並請相關部門監督,其表示「2022年上半年開盤,備案價2.3萬元/平方米,打完折1.9萬元/平方米的萬和光谷,目前售價為1.2萬元/平方米,降價幅度之大是否合理?後期又是否可以如約交付?」
而武漢市東湖新技術開發區自然資源和規劃局給出的回應是:
項目降價主要是因為企業與施工方存在債務糾紛,將部分房屋工抵給了施工方,近期施工方為了回籠資金,將工抵房進行低價出售,最高降價達6000元/平方米。
企業根據市場狀況調整商品房住房價格屬於市場主體自主經營範疇,並不違背法律法規禁止性規定。
這則回復立刻引起了網友們的關注,於是關於武漢取消限跌令的討論,火速出圈。
要知道,去年武漢有多個樓盤因為降價被老業主們舉報,最終樓盤被封盤。
比如去年10月份,位於武漢漢陽區的新港臨江匯大降價賣房,遭遇老業主們維權,售樓部自行歇業一周,並發佈致歉聲明,活動期間成交客戶,將逐一溝通退回款項並安排專人處理退款事宜。
去年11月份,位於武漢東湖高新區(光谷片區)的偉星光谷星悅廣場,因為降價過多,被老業主們維權,被喊停。
如今武漢態度的轉變,可以理解為對現實的妥協,畢竟當下的房價下降趨勢,已經不可阻擋。
同樣對現實妥協的,還有很多。
今年5月24日,河北省保定市人民政府回復購房者反映的房企降價損害自身利益的留言時稱,商品房價格屬於市場調節價,開發企業可根據市場行情、供求關係,自主確定銷售價格,購房者與開發商可協商確定每套房屋的最終銷售價格,納入買賣雙方合同約定。
近日,鄭州市更是發佈了《關於取消商品住房價格指導的通知》,直接取消了限價:
經市政府研究,住房保障部門不再對新建商品住房銷售價格進行指導,開發企業按照自主定價進行銷售、辦理商品房預(銷)售許可(備案)手續。
據不完全統計,2024年至今至少已有11個城市取消或放鬆限價,如瀋陽、寧德、陽江、大理、珠海、蕪湖、淮南等。
02
武漢樓市,妥協了
從當初上百個城市開啟限跌,到如今越來越多的城市取消限價,打開跌停板,背後是對現實的妥協。
當初開啟限跌令,無非是擔心跌幅過大引發樓市踩踏事件,引發無法收拾的局面。房地產牽連着很多行業,比如銀行,建築行業,以及家具、鋼材、家電等一系列上下游產業。尤其是銀行,樓市背後兜底的是銀行,銀行承擔着大量房地產貸款。
保房價的另一個目的是保賣地收入。房價跌幅過大,會傳導給土地市場,影響賣地收入。
然而三年過去了,限跌令並沒有達到想要的目的。
第一,房價依舊在不斷下調。
國家統計局披露的數據顯示,5月份70個大中城市二手房價格,無論環比還是同比,無一城不降。
6月份,70個大中城市,新房環比下跌的城市65個,同比下跌的城市68個。二手房環比下跌的城市66個,同比則仍是集體下跌。
其中,武漢二手房不僅同比跌幅第一,環比跌幅也位居第二。
第二,土地收入不斷下降。
限跌令阻礙了房企的銷售渠道,讓房企無法回款,帶來的結果便是,房企不斷出清,與此同時房企根本無暇、無能力去拿地。所以造成了全國賣地收入直線下降。
2023年只有57996億元,相較於高點時期,下跌了33.38%。
財政部數據顯示,2024年前5個月,全國賣地收入1.28萬億元,同比下降14%。
房子賣不出去,房企會加速暴雷,最終心累的還是購房者,因為這會增加買到爛尾樓的概率。
如此,後續可能需要地方城市花費更多的精力、更多的資金來處理爛尾樓問題。
房企選擇大幅降價,都是沒有辦法的辦法。
在之前的文章中我強調過,房企從來都是能賺你1萬就絕不賺你九千九,能讓他們讓利,只有一個原因,現金流出現了問題,需要快速回款。
限跌令,不僅阻擋不了開發商明里暗裏地降價,還會削弱當下的市場流動性。
沒有流動性,開發商回不了款,地方城市也會減少稅收收入。而且,為了絞盡腦汁阻擋房價下跌,會想盡辦法出台各種修修補補的工作,不但對市場干預太大,阻擋了市場的自主發展,削弱了市場的積極性,對於市政府本身的工作人員,也會疲於奔命。
接受現實,接受降價,儘管在冷卻的市場環境下,不一定能增加多少成交,但至少不會是互相僵持的僵局。
樓市最怕的就是陷入僵局。
03
武漢房價為何不扛跌
話題回到武漢身上。
武漢萬和光谷項目,從去年備案的2.3萬元/平方米到打折價1.9萬元/平方米,再到如今售價1.2萬元/平方米。
其背後反映的是武漢整體房價在快速下挫。光谷是武漢上一輪牛市期間的最熱門板塊之一,大批外地投資客組團進入武漢,瘋炒光谷。
然而如今退潮之後,價格被打回原形,是意料之中,也是情理之中的事情。
關鍵問題來了,武漢為何這麼不扛跌?
這一輪調整的中心城市中,武漢算是調整比較早的一個,也是房價調整幅度較大的一個。
作為GDP位居全國前十、人口位居全國前十、綜合實力位居中部第一的城市,武漢為何這麼不扛跌?
兩個因素,一個客觀的,一個主觀的。
客觀因素就是,全國都在跌。
國家統計局披露:
1-6月份,新建商品房銷售面積47916萬平方米,同比下降19.0%,其中住宅銷售面積下降21.9%。新建商品房銷售額47133億元,下降25.0%,其中住宅銷售額下降26.9%。
去年商品房銷量和銷售額已經大跌,直接從「雙13」跌至「雙11」。
而今年在去年本就慘澹的銷量上,進一步下挫。
去年上半年商品房銷售面積為5.95億平方米,今年上半年銷售面積較去年上半年跌了五分之一。去年上半年商品房銷售額為6.3萬億元,今年上半年銷售額較去年上半年跌了四分之一。
商品房銷售面積與商品房銷售額雙雙跌破了「5」,也即上半年商品房銷售面積跌破了5億平方米,銷售額跌破了5萬億元。
按照這個趨勢,今年結束,房地產銷量大概率會跌至「雙9」,也即銷售面積跌至9億平方米,銷售額跌至9萬億。
房價方面,國家統計局披露,6月份一二三線城市,無論新房還是二手的,無論環比還是同比,都在跌。
主觀因素方面:
第一,海量庫存,是武漢揮之不去的因素。
先看武漢官方披露的數據。
武漢官方數據顯示,2022年10月的時候,武漢已批准預售尚未網簽的商品住房181626套,面積2109.6萬平方米,庫存約18萬套。
武漢住更局的去年年中數據顯示,截至2023年6月末,已批准預售尚未網簽的商品住房159914套,面積1831萬平方米。
之後武漢官方就沒再披露庫存量數據。
只能看機構披露的數據了。克而瑞披露的最新數據顯示,6月末武漢的商品住宅庫存量1638萬平方米,位居全國第二,僅次於成都。去化周期26.1個月。
以上只是狹義庫存,廣義庫存遠不止這些。
狹義商品房,也即已經建好的商品房。廣義庫存則包括已完工未銷售的房子、未完工正在預售的房子、正在動工還未獲得預售證的房子,已出讓地塊還未動工的房子。
這一數據,克而瑞在2023年之前都公佈,之後就不再公佈。
我這裏只能找到2022年9月份的數據,當時青島的廣義庫存量接近1億平方米,位居全國第一。武漢的廣義商品住宅庫存量也在9000萬平方米之上,位居全國第二。
此外,武漢還有26.55萬套的二手房掛牌量。
葛找房網數據顯示,截至8月7日,武漢各個區二手房掛牌量有效房源265501套。
新房與二手房加在一起,有40多萬套的庫存量,夠消化一壺的。
如此龐大的庫存量,讓武漢已經成為了一個供大於求的買方市場。
第二,人口競爭力不再強悍。
更關鍵的是,過去三年,武漢的人口競爭力並不強悍。
2021年由於前一年疫情與人口普查疊加導致數據誤差,以至於2021年武漢常住人口增量高達120.12萬,這是一個數據誤差,本號在之前的文章中多次強調過,那一年武漢真實的常住人口增量應該是20多萬。
2022年武漢常住人口增量為9.01萬人,增量位居全國第八。去年只增加了3.65萬人,增量掉出前十,位居全國第22位。
第三,收入不強。
前不久,吳曉波頻道發佈了一篇《「王媽」塌房背後,是武漢大學生的就業困境》,揭開了武漢就業與收入的面紗:
每年100多萬的大學生並沒有讓武漢變得像深圳一樣充滿創新力,反而是年輕人的青春在茫茫勞動力市場中不斷貶值與掙扎。
當你滔滔不絕地向面試官講述原子彈構造原理或倒背《滕王閣序》時,結果一句「底薪4000,大小周」,你立馬傻住了」
這樣的局面,武漢如此,中西部其他主要城市,如長沙、成都、重慶、鄭州、西安又何嘗不是如此?
所以,本號一再強調,本輪房價調整的根本邏輯,是大多數城市房價遠超城市本身的支撐力、遠超城市居民本身的購買力。