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最近，一個鄭州的開發商坑自己員工的事火了。
這家開發商以員工福利的名目，要求自己的員工進行內部認購：物業範圍包含了這家公司旗下的所有寫字樓、商鋪、車位、別墅。
上述所有要求員工購買的產品，基本上集合了房地產投資中的所有負面清單。
而這家公司的背後動機是什麼呢？
原因就是在2016年10月鄭州住宅限購之後，商住跟着漲了一波行情，所以這家公司就激進地拿了許多地，結果等入市的時候，市場忽然冷了，手裏握了大量的庫存，瞬間都變成了沉重的資金成本，只能千方百計的只能想辦法出貨。
但是這裏，我們要提出的問題是，難道只有鄭州是這樣嗎？
答案是否定的，絕對不止是鄭州。從北上廣深、到所有二線城市，再到三四線地級市，商業地產體量過剩，已經成為了一個共性問題。
這也註定成為了投資重災區。這尤其需要注意的是商鋪投資，這是投資重災區中的核彈災區。
今天，我們就專門來說一說商鋪投資這個話題。
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在國際標準中，商業人均面積有個基本的參照值，一般在0.8-1.2之間。
這表明的是一個區域商業發展的成熟程度，數值越高商業相對越成熟。而1.2就是那個最高的峰值，是商業超級繁榮城市的頂峰數值。
由於中國的社會經濟和商業展尚未成熟，居民消費能力水平較低，因此對於商業面積的需求也相對較少。所以這個合理的區間值應該在0.8-1平方米之間。
在中國的城市中，商業最繁榮的城市應該是香港。那麼，香港的人均值是多少呢？2017年，香港的人均商業面積約為1.2平方米。這被視為飽和的水平。
但是，我們再看內陸城市的平均水平。
截至2017年底，武漢市的人均商業面積超了2.2平，是香港的2倍，商業供給階段性過剩問題嚴重。
截止到2017年7月，上海人均商業面積1.4平方米。上海因為是一線城市，所以應該分開來看。市區人口密度高，基本處於供求平衡狀態；但是較遠的區域如嘉定、奉賢因人口導入尚且不足，商業供應出現局部結構性過剩現象，區域人均商業面積高達2.8-3平方米。
我們再看鄭州，預計到2018年底，鄭州的人均商業面積將達到1.2平，而按照正常飽和情況看，鄭州合理的飽和值應該是1。也就是說，鄭州市商業目前也基本處在過剩階段。
從商業地產的角度來說，因為對鄭州比較熟悉，我們就多說一些。
我們知道中國的舊城改造曾經有三大模式，其中之一便是鄭州模式。安置房+商品房+大體量商業，這是鄭州城中村改造的標準模式。
就是這一模式，讓鄭州的數百個城中村全部消失，帶來的是眾多的現代化住宅小區和大體量商業綜合體。
在2016年底我曾經粗略的算過一個數據，鄭州尚未入市或者即將入市的城改商業達到了將近1000萬方的體量。
當然這裏也包含了寫字樓和公寓等業態，但就算如此，體量也不可謂不大。
而最核心的問題是，這些遍佈全城的大體量商業，幾乎全部都將會拿到市場上銷售。不管是購物中心，還是街鋪，無不如此，因為不買，開發商只能賠死，政府也認可了這一操作。
而當這些商業中心集中入市時，市場則毫無疑問會產生井噴。
但市場該如何消化這麼多的商業？這些以銷售為主的商業，又該採取什麼樣的方式生存？結局只有一個，炮灰。
為了更形象的說明，我們來舉個例子。
在鄭州二七區的大學路航海路周邊，聚集了三個綜合性購物中心，升龍商業廣場、新悅城、二七萬達，三者綜合面積相加達到了誇張的65萬平方米。但是作為一個區域性存在，這完全從不考慮市場是否有能力消化如此龐大的存在？
這其中升龍商業廣場就是城改大商業，達到了誇張的40萬方，這其中80%基本全賣，這就是30萬方。新悅城的4.6萬方基本全賣，算4萬方。萬達廣場包含了6萬方室外商業金街，全賣。
於是以大學路航海路為中心，方圓500米內，在2012年的一年時間內，超過40萬方的商鋪進入市場。
這裏面既有購物中心內的分割商鋪，也有社區底商，也有商業街的外鋪。
而最後的結果是什麼呢？除了萬達廣場13萬方的購物中心，因為是萬達商管自營，活的很好之外，其他所有業態基本全部成為炮灰。
升龍的商業中心內鋪長達數年租不出去，數百萬的投資打了水漂；新悅城的內鋪死了一波又一波，最終連苦苦支撐的沃爾瑪超市都關門了。萬達金街租客換了一波又一波，最後成為蘭州拉麵沙縣小吃的集中營，投資巨虧。
這是典型的本來只需要一個社區商業，卻非要建一個商圈硬撐的案例。
在城市升級和擴張過程中，越來越多的城市得了一種病，這種病叫「綜合體成癮綜合症」，或者叫「商業成癮綜合症」。
因為城市功能需要升級，城市形象需要升級，城市定位需要升級，而這些升級的支撐是什麼？
是商業，是大體量商業，是定位高端，光怪陸離的各種商業。
無一例外，最終，這些商業都成為了吸血魔窟，投資巨坑。
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在商業投資中，一直有個悖論。
很多人都想靠着商鋪投資來發財，但是矛盾就在於，那些真正做的很棒的商業，租金收益很高的商業，卻無一不是自持的。
因為這和商業地產的性質有關。商業地產最重要的是什麼？是後期強大的商業運營。只有極致的運營，才能針對市場的細節及時作出調整。
而想到做到這些商業極致運營的最基礎條件之一，就是一定要自持。
那麼，矛盾就來了，真正賺錢的商業都是不銷售的商業，那你去哪買商業當暴發戶！
就以中國最大商業開發商萬達為例。每個城市的萬達廣場基本都有兩個部分構成，一部分是自持的購物中心，這萬達的核心資產，攻城略地，成首富、買全球，基本都靠它了。
而另一部分就是在購物中心外的萬達金街，無一例外這些金街全部是用來銷售回款的，所以，你現在就可以在百度搜一下萬達金街，基本上都是下面這樣的。
這就是矛盾所在，買來真正能賺錢的一平都不賣，能買的卻又都是大坑。
而在這個矛盾之外，一個更大的問題是，這個市場上90%的商鋪在規劃之初就是用來銷售回款的，用來讓開發商賺錢的，也就是用來讓你買了填坑的。
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眼下中國的投資性商業地產已是重災區。
未來5年內，全國投資型商鋪將死去1/2，一鋪養三代是20年前的事，只能做夢。
在商鋪投資的路上，也許有的人會得到收益，但更多的人會開着寶馬投資進場，最後推着永久自行車，哭着離開。
註定，未來95%的人都註定會成為商鋪投資中的炮灰。
