最近看到一條新聞還挺魔幻的：曾經「趕也趕不走」的物業，如今正大規模普遍退場。
據中指研究院研報顯示，2024年至2025年，全國TOP50品牌物業在管項目主動撤場率同比上升37%；克而瑞物管的統計顯示，2025年全年物業撤場項目達173個，其中第三、四季度合計130個，佔全年七成以上。
2025年初至2026年3月底，共監測到住宅物業項目「撤場」案例212個，蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州、徐州等城市住宅撤場案例較多，總計佔全部監測樣本的65%左右。
這事兒之所以魔幻，是因為我們總習慣了「業主不滿物業」，但現在好玩了——物業說我也不滿你業主，我不幹了總行吧！
事實上，現在業主給物業的打分普遍還在下降：2025年，物業服務行業整體滿意度得分為72.9分，較上年微降。這說明我們習慣了的「物業質量差」情況還在變得嚴重。
但與此同時，很多物業公司也覺得業主過於挑剔、苛刻，尤其是在南京、蘇州這些業主維權能力極強的地方，他們覺得「你拿着放大鏡給我的服務找茬」，但同時卻有很多人不交物業費，於是乾脆也撤場不幹了。
說到這裏，就得關注關注另一條新聞了：多地要求廣大黨員幹部、公職人員要以身作則，帶頭繳納物業費，自覺清繳歷史欠費。
起初我不太相信這條新聞的真實性，直到很多主流媒體報道之後。
這樣能解決問題嗎？我覺得根本不需要回答。
很多地方治理的思維，還停留在「行政力量主導」，只要一有啥事，如果各種手段都不靈了，最後就是「黨員幹部表率」，試圖靠這個解決問題。
但現實是，物業費明明只是一個市場經濟下的商業公司和一群服務消費者，二者之間的矛盾，為什麼也要靠行政力量來試圖解決？
市場經濟之所以叫做市場經濟，就是因為市場主體要起決定性的作用。在物業消費的領域，消費者和物業公司之間是有商業契約的——我交付物業費，你給我服務。
但現在行政力量介入，就直接打破了市場經濟的原則，破壞了市場規律。
關鍵是，也根本不可能解決問題。
物業和業主之間長期的矛盾，現在到了一個總爆發的時候。
一方面是因為很多小區越來越老化，以前光鮮漂亮的時候大家皆大歡喜，但現在小區變舊了，物業公司就根本沒有能力進行修繕，於是只好跑路。
另一方面，是因為長期的「無契約」，導致雙方的不信任已經達到了極致的臨界點。
以前為什麼二者很難有契約？因為法律很少真正保護業主。物業公司往往有背景、有實力，即便一些小區業主通過組織和程序換掉了物業公司，人家依然可以通過暴力、冷暴力手段拒絕搬走。
在這些情況中，契約和法律往往都是缺失的。
這樣一來，物業公司就逐漸演變成了「不公不私」的存在。你說它屬於私企吧，人家官氣十足，而且還很難換掉，對於業主也是「管理」的態度而不是「服務」。
但你說它是社區服務機構吧，它又完全是一個獨立的市場化主體，自負盈虧、以盈利為目的，也沒有財政支持。
這種狀態本身就是對市場秩序的破壞。市場經濟下，應當有完全的市場競爭，也就是說業主如果對於物業費換來的服務不滿意，完全有權利換掉物業。
但物業經常帶有一種「管着業主」的色彩，就讓這種市場競爭變得不充分了，甚至帶有壟斷性質。
（示意圖）
「契約意識」，是一個社會物質方面開始提升的時候，必須跟上的東西。
如果物質發展起來了，但「契約意識」還完全沒有萌發，到了一定的程度就會造成更大的問題。
現在這麼多房地產，這麼多樓盤和小區，契約意識跟不上，那這些小區只能是「披着現代化的皮，骨子裏卻是人治色彩嚴重」。
人治是不可能實現普遍的文明進步的，因為人治的隨意性太大。物業往往被渲染為一種帶有「道德屬性」的存在，渲染自己跟業主共處了多久、多麼不易，卻忽略了業主「我只是付錢讓你幫我打理好自己的生活環境」這個簡單的契約。
契約意識跟不上，最後問題必定越積累越多。
這也是：越是市場經濟，就越是客觀上要求法治。
現在積累的問題後果就是，信任的徹底毀壞。業主就是不交物業費——這當然也是在違反契約，也是物業很不滿的原因；但業主也說了，是因為你的服務不好，我才不交的。
說到底，這是一個「雞生蛋蛋生雞」的問題。物業和業主到底誰更不講理？你沒法說清楚，但問題的根源是確定的：當契約意識缺失，市場行為就不可能有真正的保障，只會陷入「對方更賴皮」的道德化指責之中，而不是依靠法律、依靠規則來解決問題。
這種「對方更賴皮」的狀態，就是契約意識遲遲無法普及所帶來的惡果。
不光是物業問題，在交通法規執行中，因為沒有契約，所以也常常陷入「無責者也要受害」的怪圈；在市場大環境中，因為沒有契約，所以市場主體和消費者們只能「互相算計」——我鑽你的空子，而我想方設法讓你入坑。
最後清算的時刻，就是「誰都沒錢賺了」，成為死局。
這也是經濟上的「囚徒困境」。當每個視角都認為對方有迫害自己的可能，契約就無法進行下去，最後只能是互相吞噬、兩敗俱傷。
「物業服務那麼差我就不繳費」；「你不繳費我就更加擺爛」。這種死結，也只有契約精神的恢復，才能真正挽救。
而契約精神的實現也只有一個前提：讓法律運作。而不是靠行政力量干預。
