阿波羅網王篤若報導/預售制廢不了！中共房地產危機陷入死循環
據中共大外宣《南華早報》9月6日刊登的評論文章，北京策緯諮詢（Trivium China）總體經濟與政策分析師張廷軒指出，儘管商品房預售制導致大量購房者陷入「房未交、貸照還」的困境，北京至今仍不敢全面取消。
阿波羅網評論員王篤然認為，這並不是中共不知道預售制的問題，而是房地產、銀行、地方財政和房企債務早已被綁在一起，任何一刀切式改革，都可能引發更大危機。
商品房預售制原本是購房者先付款、開發商先拿錢。房屋尚未完工，房企就能收到首付款，並通過購房者申請按揭貸款獲得資金。房地產繁榮時期，開發商便利用「拿地、預售、回款、再拿地」的高周轉模式不斷擴張，把購房者的錢變成推動房企加槓桿的燃料。
問題在於，預售資金早就有明確監管規定，必須用於相關工程建設。可是，白紙黑字的規定並沒有阻止資金被挪用，也沒有防止大量項目停工爛尾。房企債務危機爆發後，購房者沒有拿到房子，卻仍要繼續償還數十年房貸，2022年更引發波及多地的「停貸潮」。
這暴露的根本問題，不只是開發商貪婪或企業管理失誤，而是中共地方監管、銀行放款和預售資金監管全面失靈。中共把風險交給普通購房者承擔，卻把房地產繁榮帶來的土地收入和政績留給地方政府。
如今，北京一方面宣稱要建立「房地產發展新模式」，提高預售門檻、推動現房銷售；另一方面又不敢立即切斷預售資金，因為很多房企已經嚴重缺血。若全面取消預售，開發商失去重要現金來源，可能出現更多違約、停工和倒閉；若繼續維持，購房者就仍然面臨交房風險。
2026年8月底的新規要求，繼續預售的住宅項目原則上要等到主體結構封頂，並將購房資金納入監管賬戶，同時推動現房銷售。這說明北京確實在收緊預售制度，但並沒有真正廢除，而是在舊制度瀕臨失控時進行有限修補。
王篤然分析，《南華早報》和張廷軒的分析說出了部分現實，卻也有意把問題包裝成「北京不得不面對的政策兩難」。但必須指出，這場危機不是自然形成的，也不是單純因為改革太快或太慢，而是中共長期依賴土地財政、房企高槓桿和預售融資模式的結果。
房地產下滑也正在反噬地方財政。國家統計局數據顯示，2025年房地產開發投資下降17.2%；2026年上半年，地方政府土地出讓收入下降31.5%。房企不買地，地方財政就失去重要收入；地方財政惡化，又進一步削弱其處理爛尾樓和債務問題的能力。國家統計局數據 路透社報道
所以，中共現在面對的不是如何重新吹大房地產泡沫，而是如何拆除自己建立起來的舊體系，同時避免系統性崩盤。
預售制是風險的來源之一，卻也是維持房企現金流的工具；土地財政已經難以為繼，卻仍被地方政府依賴。這種「明知有毒卻無法拔除」的狀態，正是中共房地產危機最真實的寫照。
最終承擔代價的，仍可能是普通購房者、地方納稅人和整個社會。中共所謂「漸進式改革」，更像是在為舊制度爭取時間，而不是徹底解決問題。
