圖為潘石屹。（宋祥龍／大紀元）
SOHO中國創辦人潘石屹日前發文反思說，回顧中國房地產行業過去三十多年的發展歷程，如今行業幾近崩塌，損失以萬億元計；他並剖析行業危機根源於「龐氏騙局」，指出復甦關鍵在於重拾誠信、保障購房人權益。
潘石屹周四（16日）發表《我的反思》文章，開篇即說與朋友相聚，「話題總繞不開房地產出的大事，造成的損失以萬億來計算，整個行業幾近崩塌」。
據中共國家統計局4月16日數據，2026年一季度全國房地產開發投資17720億元，同比下降11.2%，降幅比1-2月份擴大0.1個百分點；新建商品房銷售額同比下降16.7%。
更糟糕的是房企資金鍊，個人按揭貸款同比下降34.6%，定金及預收款下降20.1%，國內貸款下降23.7%。一、二、三線城市二手住宅價格同比分別下降7.4%、6.2%和6.4%。
「三十多年走過的路，我們得正視，這個『學費』太貴了。」他說，「問題的根源到底是什麼？」
從福利分房到商品房「按揭」變失控
潘石屹在文章中說，三十年前，中國還沒有真正意義上的房地產市場。「1998年是個分水嶺——國家決定不再搞福利分房了，改成商品房。」
商品房最早只出現在經濟特區，他說，「為了刺激購房，銀行開始給購房人提供貸款，也就是『按揭』。理由是：給購房人貸款比給開發商貸款好，因為購房人是真正要買房的人，風險相對可控。」
「剛開始是五成首付，也就是一倍槓桿。但市場表現離政府和銀行的預期差距很大，於是首付比例就一降再降，四成、三成、兩成，槓桿越來越高。」
最後是，「荒唐的事情開始發生：有些房地產商和銀行聯手搞5%的首付，也就是說，借的錢是自己掏的錢的19倍。更荒唐的是，有人提出了『零首付』。」
潘石屹表示，當時他在央視節目上明確反對，認為「零首付的槓桿是無窮大，一分錢不掏就能買房，全是拿別人的錢在賭，風險沒了底」。但節目播出時，他說的那些話全被剪掉了。
「龐氏騙局」能離場的永遠只是少數
潘石屹直指，行業核心問題並非房價過快上漲，而是運轉模式異化。
「行業表面看起來繁榮，實際上越來越脆弱，越來越依賴後來的人掏錢、後續的融資跟上、價格預期不斷往上走，才能覆蓋前面的承諾和窟窿。」
潘石屹曾經去樓市現場，發現「很多排隊的人，並不是為了買房住，而是默認它會漲，總有人出更高的價格接過去。出門後，同事問我什麼感受。我說了四個字：龐氏騙局。」
潘石屹回憶，「當年那些排長隊的人，不能說都是投機者，很多人只是被卷進了一個看上去永遠會漲的鏈條里。在那個鏈條里，人人都覺得自己能在鼓聲停之前離場。但最後真正能離場的，永遠只是少數。」
他認為，今天中國房地產走到這個局面，不只是某些房地產商的錯。「從行業的角度看，這些企業最終走到的那條路，用四個字概括，就是龐氏騙局。」
啟示：誠信是底線
根據公開數據，中國房地產已經連續下跌了47個月。
「當然，走到這一步，也不只是企業的問題，它是制度、金融、地方財政、企業擴張和社會預期共同作用的結果。」
潘石屹認為，企業經營失敗也不可怕——只要守住誠信的底線，最壞的結果是公司破產，損失主要由自己承擔，對他人、對經濟、對社會不會造成這麼大的傷害。
「真正致命的，是當一個行業逐漸背離誠信，把商業模式建立在不斷加槓桿、不斷融資、不斷找人接盤之上。更危險的是，有些人還有意做局，製造幻覺，讓越來越多的人卷進來。」
他認為，「誠信是底線。守住了這條底線，即便犯錯，也還有糾正的餘地；失去了這條底線，再大的行業、再高的增長，最後都可能在一夜之間崩塌。」
他最後說，「房地產市場要恢復，最重要的是信心。在處理遺留問題的時候，一定要把購房人放在第一位。」
潘石屹早已「全身而退」
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潘石屹1963年出生在甘肅省天水市潘集寨村。1995年潘石屹與妻子張欣共同創立了SOHO中國有限公司，自2014年起，潘石屹便開始系統性地出售國內核心資產，累計套現超300億元。
2022年SOHO中國私有化失敗後，潘石屹與妻子張欣徹底淡出公司管理。與此同時，他轉身投入美國房地產市場，2026年3月更以6250萬美元在紐約上東區拿下五塊黃金地塊，在大洋彼岸繼續操刀房地產開發。目前夫婦二人已經在美國紐約落腳。
