從2022年開始，國內房價一直處於下跌的通道之中。而在進入到2026年之後，房價仍然延續之前下跌的走勢。數據顯示，2026年4月全國100個城市二手住宅平均價格為12733元/平方米，價格環比下跌0.46%，價格同比下跌8.34%。另外，據國家統計局最近數據：過去四年房價累計下跌30%-40%，這相當於162萬億資產憑空消失，攤到每位城鎮居民頭上的損失就超過了17萬元。
與此同時，各種救市利好政策不斷出台。現在除了一線城市沒有全面放開限購政策之外，其他絕大多數城市都已經放開了限購。此外，銀行除了將購房首付比例下調至15%之外，還將房貸利率降到3.2%，公積金貸款利率降到2.6%。稅務部門減免了購房者的契稅和增值稅率，以鼓勵剛需買房。受此影響，現在部分大城市的房價出現了止跌回穩的跡象。
面對當前房地產市場的形勢，就有一些專業人士假借馬雲所說的話，說馬雲預測2026年起，中國房地產市場或迎來3大轉變。事實上，馬雲在近期（2026年）並沒有發表過新的房地產評論。但從他的前些年的核心觀點回顧，也可以看到他對未來房地產市場走勢的看法。從目前來看，之前馬雲對未來房地產市場看法沒有錯，2026年起，房地產或迎來3大轉變。
轉變一：由投機工具轉向回歸居住屬性
早在2017年杭州全球峰會時，馬雲稱「未來八年，中國最便宜的東西可能就是房子」。他強調房子應回歸居住屬性，而非投機工具。事實上，國內各地平均房價跌幅已經超過30%，而像廊坊、涿州等環京樓市的房價跌幅更是超過了60%。顯然，高房價正逐步回歸居住屬性，慢慢與當地老百姓收入掛鈎。
另外，受到國內房價連跌4年，已經失去了賺錢效應的影響，很多投資客不看好後市，紛紛拋售名下房產，最新數據顯示，全國二手房掛牌量突破850萬套，創下歷史新高。像成都、武漢、重慶等城市的二手房掛牌量更是超過20萬套。事實上，國內房價正朝着馬雲所判斷的由投機工具轉向回歸居住屬性。
轉變二：房子將由稀缺轉向過剩
在進入到2019年，馬雲再聊房價：「30年後，每對年輕人要養8個老人，還要管理5套房子」。他這句話的意思是：房產已經過剩，持房成本會越來越高，房子不再是必然值增的投資品了。這意味着，未來房地產市場「供遠大於求」，房子市值縮水成為趨勢。
實際上，我國已經進入到老齡化社會。就是老年人口數量越來越多，截止2025年底60歲以上老年人口達到3.1億，2030年老年人口數量超過4億。而年輕人數量越來越少，90後1.75億，00後1.45億。未來城裏年輕人可以通過繼承父輩的房子來解決居住問題，而無需再去購買商品房。這意味着，年輕人購房需求會越來越少，樓市將長期處於「供大於求」的環境之中。所以，2026年房子將由過去的稀缺資源，逐步轉向嚴重過剩。
轉變三：由衝動購房到理性買房
早年馬雲曾建議年輕人「不要過早背房貸」。核心邏輯是：年輕人應優先將資源投入事業發展和個人成長，而非被高額房貸束縛人生選擇與創造力。事實上，過去70後、80後，不管自身家庭經濟條件如何，總喜歡購置房產。這意味着，70後、80後為了買套房子，很多人掏光家裏所有積蓄，還欠下銀行幾十年的房貸，不敢辭職、不敢生病、不敢創業，不敢生娃。
而現在90後、00後就有所不同，他們不願意為了買一套房子，而過早背房貸，然後再為銀行打工幾十年。多數90後、00後們會選擇先租房居住，等到將來房價回歸居住屬性，自己的收入和工作穩定之後，再來考慮是否買房。總體來看，現在的年輕人群體已經從衝動購房逐步到理性買房，都不願意被高房價所拖累，為當前高房價而買單。
