美國房價中位數已是家庭收入中位數的5倍，買房門檻比過去高出許多。(Shutterstock)
買房曾經是美國中產階級積累財富最常見的路徑——年輕時攢首付，工作時還房貸，退休時手裏留下一套房。但房價漲得太快，利率又居高不下，越來越多年輕人開始懷疑：這條路是不是已經走不通了？如果一輩子都買不起房，會不會就註定比別人窮？
據MarketWatch網站9月16日報導，越來越多美國年輕人正在重新考慮「買房才能積累財富」這條傳統路徑。報導採訪了多名選擇繼續租房、推遲買房或重新考慮住房選擇的年輕人，並請經濟學家測算長期租房與買房可能帶來的財務差異。
36歲放下買房念頭：房子已不是人生選項
塔妮莎‧桑德斯（Tanisha Saunders）八年前大學畢業時，也以為自己遲早會買房。她研究過首購族補助計劃，一步步朝這個目標走。
但這幾年，36歲的她說自己「解放」了——徹底放下了買房這件事。
「房價貴到我根本不覺得這是我的人生選項。」她說。讓她卻步的不只是價格，還有保險費、房產稅，以及她所在的洛杉磯日益逼近的氣候風險。對她來說，安全感格外重要——她曾經歷過無家可歸和居住不穩定，這段經歷讓她更在意生活里的「萬一」。
她現在住的兩居室，是公司作為薪酬的一部分提供的，這讓她躲過了房租壓力，但柴米油鹽漲價的焦慮還是甩不掉。她和朋友們常常感嘆，比起父母甚至哥哥姐姐那一代，他們買房要難太多。
「想到我們現在的國家、日常用品貴成這樣，還要考慮買房，感覺簡直是瘋了。」她說，「整個環境都變了。」
她不是特例。美國房價中位數如今約為家庭收入中位數的5倍，過去這個比例更接近3倍；過去20年，30多歲人群的住房自有率下降超過5個百分點。18至34歲的美國人中，目前只有29%打算未來5年買房，2015年這個數字是57%。
30歲想買卻買不起：首付一直存不夠
30歲的娜奧米‧莫滕森（Naomi Mortensen）也一直想買房，可房租、學貸、水電、日常開支加上應急儲蓄，她和伴侶始終存不夠首付。他們想留在華盛頓特區附近方便上班，但當地房價中位數約56.5萬美元，遠超他們的承受能力。
「一直租下去，實在讓人對未來沒什麼信心」，她說，「會焦慮。」
就算真的存夠了錢，莫滕森也不確定自己敢不敢買。這些年房價和利率漲得太猛，她擔心把錢鎖進一項長期資產里，未來想換工作、搬家或者照顧年邁家人，都會受到牽制。
30歲買還是45歲買？有人把帳算到65歲
那不買房，到底會不會更窮？
穆迪分析首席經濟師馬克‧贊迪（Mark Zandi）算過一筆賬：30歲時以40.54萬美元買房，20%首付，30年期房貸，利率6.1%，房價每年上漲4%——到65歲，房貸已經還清，住房淨值接近160萬美元。晚10年，40歲才買，65歲時住房財富略高於100萬美元，房貸還沒還完；45歲才買，住房淨值約88.8萬美元，退休後最初10年還得繼續還貸。
聽起來，買得越早越划算。
但贊迪還算了另一筆賬。如果一個人選擇長期租房，在建立投資組合的早期，堅持每月投資約800美元，股票年回報8%、租金每年上漲3%——一些情況下，累積的財富可以超過買房者。這只是一個模型，股市不會保證每年回報8%，租金也不會固定上漲3%，但它至少打破了一個簡單的等式：沒有房子，不等於沒有資產。
同樣從租房轉買房 兩代人的結果完全相反
不過這筆賬從來不是穩賺不賠。塔夫茨大學一項研究追蹤了兩批低收入租戶的財富軌跡：一批從1984年開始租房，另一批從1999年開始，兩批人里後來都有部分人買了房。
1984年那批租戶買房後，財富比繼續租房的人要高；但1999年那批買房的人，財富反而比繼續租房的人低——因為他們趕上了2007到2009年的經濟衰退，很多人背着高息房貸，最後走向了法拍。
研究作者傑弗里‧扎貝爾（Jeffrey Zabel）說：「買不買房最後劃不划算，取決於房市接下來怎麼走，這件事沒法預測。」
耶魯大學管理學院金融學教授詹姆斯‧崔（James Choi）說，如果一個人在住房之外持續儲蓄和投資，買房的財務優勢其實沒有那麼明確。
存了4.5萬美元首付 他最後拿去創業
30歲的帕特里克‧亞戈比安斯（Patrick Yaghoobians）就換了一條路。他從20歲起為買房存錢，攢下4.5萬美元後，卻把這筆「買房基金」拿去創業，開了自己的理財規劃公司。
「就算存了不少，在南加州買房也還是差得遠。」他說。
如今他和父母同住，把省下來的住房開支投進事業和退休金里——買房已經不是他的頭等大事。
買過房又賣掉 如今重新選擇租房
理財規劃師卡萊布‧佩珀戴（Caleb Pepperday）則走過兩條路。他曾在匹茲堡買房，住了兩年後因太太換工作而賣掉，現在重新租房。
「不知道會在這裏待多久，不想把錢鎖進一套房子裏。」他說。
23歲就買房 如今反而懷疑值不值得
甚至已經買房的人，也有人重新算這筆賬。
傑西‧比勒（Jesse Beeler）23歲買下第一套房，如今30歲，已經換過一次房，卻開始懷疑，擁有房子的回報是否值得承擔目前的風險——房子裏雖然有住房淨值，但除非借貸或者賣掉，這筆錢並不能隨時拿出來用。
阿諾德風投機構基礎設施與住房副總裁珍妮‧舒特茲（Jenny Schuetz）提醒，買房本身並不保證帶來財富。買入時間、房價、貸款成本以及之後的市場走勢，都會影響結果。
買房確實有一個實在的優勢：每個月還房貸，一部分本金會慢慢變成自己的住房淨值，30年下來，等於一種強制儲蓄。租房沒有這套機制——贊迪那筆賬里的每月800美元，不會自己從銀行賬戶消失，也沒有人催着你連投35年。中間碰上失業、生孩子、買車或者股市大跌，都可能讓人停下來。
所以，同樣是一輩子沒有買房，結果也可能完全不同。
