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分析:中共政策來回倒 無房者仍無力買房

中共不停變政策,老百姓仍然住不起房。圖為示意照。(AFP)

8月16日,中共統計局公佈的房地產價格指數顯示,深圳二手房價7月環比下跌0.4%,這是連續第三個月下跌,被媒體解讀為「房住不炒」系列政策和管制措施初見成效。至此,風雲十五載的各種「炒房團」似乎徹底煙消雲散,但中共政策「房住不炒」的目地是什麼?無房者有能力買房了?

足跡遍全國的炒房團

2001年蜂擁到上海炒房的溫州大媽們被稱為溫州太太炒房團。她們的手裏攥着丈夫賺來的以百萬元計的人民幣,大把購買那時市場上還少人問津的房子,使得上海的房地產市場不久後升溫,為貌不驚人、衣着樸素的溫州太太們帶來可觀利潤。在那以後,溫州炒房團飛往全國大中城市,成為各地開發商的座上客。至2015年,她們的身家已增至億元計。

在這十幾年間,炒房團的「造富神話」在人們口中傳揚,帶動了深圳炒房團、福建炒房團的興起。與此同時,大中城市的房價經歷了令人驚心動魄的起飛。

作為一線城市的代表,北京從2000年新房平均價格每平米5,700元,到2017年的每平米61,856元,北京的房價漲了10.85倍;同時期成都房價1,800一平米,2017年漲到14,715,是二線城市的典型,房價增長8.1倍。2017年之前的房價飛漲直接導致了目前已經持續四年的房地產調控政策。

同一個時期,北京的人均可支配收入從2000年的10,349元增加到2017年的57,320元,增長5.53倍;2000年成都人均可支配收入7,649元,到2017年增加到38,918元,增長了5倍。

房價上漲,在造出一批又一批富人的同時,令人口數量更大的無房族恐慌和失落,貧富分化加劇。

位於漩渦中心的房地產業,自八十年代誕生以來就帶有高負債經營模式導致的高風險特點,房地產開發商的債務爆雷屢屢發生,牽動着銀行手中持有的所有房地產開發貸款和按揭貸款的安全。金融風險警報不斷響起,引起政府的焦慮和社會的關注,其結果就是收放交替的調控政策不斷變換。最近十年的過程是一個縮影。

房價飛漲2010-2013年的密集調控

從2010年到2020年,既是房價飛漲的十年,也是密集調控房價的十年。

2009年12月,北京房地產平均價格是每平方米18,741元,2009年的人均可支配收入是26,738元,中等收入者不吃不喝也只能購買不到兩個平米;成都房價在2009年平均是6,418元,人均可支配收入是18,659元,能夠買3個平米。收入與房價之間的巨大差距,給社會敲響警鐘。住房成為百姓頭上的一座大山,亟待解決。

2010年1月,溫家寶在國務院會議上提出「國四條」,基本上給出限制房價和解決貧困人口住房問題的政策導向;幾天後國務院發出通知,稱為「國十一條」,從限制炒房的角度提出較為具體的措施,一個家庭購買第二套房的首付提高到40%。

2010年4月17日,北京出台「國十條」,被稱為史上最嚴厲調控政策。除了口氣嚴厲之外,進一步抑制炒房的政策包括購買首套房的貸款比例不低於30%,二套不低於50%,貸款利率不低於基準利率的1.1倍。

9月出台「9.29新政」升級了「國十條」中的一些具體措施;

下一年1月「新國八條」首次提出限制房價,把二套購買的首付比例提高至60%;

2013年2月「國五條」對出售自有住房徵收個人所得稅。

2014房價下跌中共又忙救市

一系列的打壓房價政策開始顯效,房價逐步平穩,2014年上半年部分二三線城市出現了下跌,對炒房熱潮產生了抑制影響,也導致輿論認為2014年會出現拐點,甚至有知名經濟學家認為2014年房價可能下跌50%。房價大幅下跌,不僅房地產開發商會出現周轉困難,銀行也將產生大量不良資產,其可能導致的巨額損失將直接危及政權的生存。

於是政策方向逆轉為在調控中鼓勵擴張。

2014年李克強的政府工作報告中提出「針對不同城市情況分類調控」,顯示出此前的嚴厲調控將有所改變;

同年「9.30新政」將首套房貸的貸款利率下限降為基準利率的0.7倍;

2015年的「3.30新政」將二套房首付比例降為40%,將免營業稅的自住房銷售從自住5年改為2年;

2015年11月,房地產去庫存成為「國家任務」。

2017年政策再次轉變為「房住不炒」調控

擴張型調控政策立竿見影地刺激了房地產市場的增長,2016年上半年出現投資熱潮,一線城市與部分二三線城市的房價出現快速上漲。於是政策方向再次轉變,2016年3月上海和深圳開始「3.25新政」進行部分城市的抑制市場和穩定房價的政策。

2017年住建部與國土資源部聯合出台《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,提出「房子是用來住的、不是用來炒的」這一定位。「房住不炒」的概念被首次提出。

從此,開啟了各個城市自己制定政策調控和穩定房價的時期,大中小城市都不斷出台新措施給房地產調控政策「打補丁」。例如,2020年7月深圳出台「715新政」,限制炒房;8月2日,東莞對房地產公司在購地環節的融資進行限制;武漢現在正在醞釀「房票」制度,夠資格買房的人申請房票之後才能買房。

中央政府的重點在限制流入房地產的資金,減少房地產債務比例。4月和7月住建部分別約談數個城市的城市負責人,主題還是抑制投機炒房、保障房地產的健康發展。7月銀保監會約談22家信託公司,要求嚴格控制房地產信託資金流入房地產行業的規模。

自2017年到2021年這幾年總體上房價繼續上漲,尤其是一線城市。直至今年上半年才開始略有下跌。

這一輪緊縮型調控至今只比2010-2013年的調控多了不到一年。媒體和評論人士普遍認為「房住不炒」已經成為政府的長期政策,炒房團時代過去了。

中共政策目標是穩定房價不是降低百姓購房成本

在官媒認為「房住不炒」已經形成長效機制的同時,民間有不同聲音。

2020年7月知乎網站上名為「乾貨邏輯」的版主發文稱「房住不炒有可能在未來刺激房價進一步上漲」。該版主從事證券行業,具體職業是股票與期貨量化交易架構師。

「乾貨邏輯」的主要論點是「房住不炒」的政策抑制房地產投資,產生的直接效果是減少房產供應。市場上供應減少,當然價格就會上漲。也因此他認為此政策的目的是為了減少房地產行業的負債比例,減少金融風險,而不是為了降低百姓購房成本。

「房住不炒」政策目標並非是降低房價,而是穩定房價。也就是說房價既不要漲了,也不要跌。這一點也佐證了政策目標不是降低百姓購房成本。

穩定房價並不能讓無房者有能力買房。2021年北京人一年的人均可支配收入不夠買一個平方米。因此,告別炒房之後,房子是不能炒了,卻也不是多數普通人能夠「住」得進去的。

責任編輯: 楚天   來源:大紀元記者何姍如綜合報導 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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