David Tsai/蔡慎坤/潘石屹的反思並沒有完全展開，我認為至少還有四點值得深思。
第一，中國房地產不是單純市場問題，而是中國模式的一部分。
過去二十多年，地方政府要GDP、要城建、要融資平台運轉，最方便的抓手就是土地和房地產。房地產在中國不只是一個行業，而是財政、金融、投資、就業、城鎮化同時綁定的「總開關」。這也是為什麼問題拖到今天，不容易用簡單救市解決。世界銀行和IMF都把地方債與房地產風險並列看待，認為二者是同一套增長模式的兩面。
第二，預售制度和信用錯配，是中國樓市危機最致命的制度漏洞之一。潘石屹提到「今天賣房的錢填昨天的窟窿」，這其實就是預售制在高槓桿環境下的風險放大：購房人承擔了開發商融資功能，卻沒有與之匹配的保護機制。住建系統近年持續強調「保交樓」「加強預售資金監管」「推動預售制度改革」，這恰恰說明官方也意識到，問題不只是房價下跌，而是原有開發模式本身出了問題。
第三，人口和需求結構已經變了。中國房地產最黃金的時代，背後是城鎮化快速推進、婚育高峰、家庭資產配置單一、替代投資渠道有限。但現在人口增長、婚育、居民預期、青年就業都與過去不同，意味着「以前那種體量的房地產」本身就難以回來了。IMF在分析中國房地產轉型時，強調的正是行業需要收縮到一個「更小、更可持續」的規模。
第四，真正崩塌的不是房子，而是信用。潘石屹文末說最重要的是恢復信心，這一點是對的；但信心不是喊回來，而是靠制度修復回來。今天購房者最怕的不是漲不漲，而是能不能交房、資產會不會繼續縮水、政策會不會反覆。IMF也把「購房者信心減弱」列為中國房地產調整難以結束的關鍵原因之一。
2004、2005 年前後，房地產正熱。有一次房地產論壇上，我在發言中提到一家公司的商業模式可能有問題。論壇結束後，這家公司的老闆把我從飯桌上叫開，找了個僻靜的地方，語氣很嚴厲地警告我：「你今後不要談我們公司的商業模式！」我沉默了。過了一會兒，他語氣稍微緩和了一點，又說：「你剛才談了小產權房，談得很好。你今後就談小產權房吧。」 我繼續沉默，一個字都沒有說。
從那以後，我儘量避開他，免得彼此尷尬。後來他又托人帶過幾次話，意思還是一樣：不要談他們的土地銀行和商業模式。再後來，我漸漸成了這些房地產商不歡迎的人，一些城市的政府也不太歡迎我了。說白了，因為我成了那個砸人家飯碗的人。媒體上客氣的說法叫 「另類房地產商」，私下說法就是烏鴉嘴。
那些年房地產熱鬧的時候，成立了各種各樣的組織，協會、商會、聯盟，名目繁多。他們不歡迎我參加，冠冕堂皇的理由是我們公司規模不夠。有一次去上海開會，是個什麼聯盟的年會，名字我記不清了。會議背景板上沒有我們公司的名字，後來臨時打印了一個，貼了上去。還有一次經歷印象更深。那家公司租了我們在北京銀河 SOHO 的房子，用來銷售他們的樓盤，門外排着很長的隊。我戴上帽子，把帽檐壓得很低 —— 說實話，我有點擔心被他們認出來，趕我出去。我帶了兩位同事，擠進了售樓處。看到的情形很簡單：每人先交五萬元，拿一個房號，然後這個房號本身就開始被炒了。看到這個場面，我心裏就明白了：很多排隊的人，並不是為了買房住，而是默認它會漲，總有人出更高的價格接過去。安全出門後，同事問我什麼感受。我說了四個字：龐氏騙局。
當年那些排長隊的人，不能說都是投機者，很多人只是被卷進了一個看上去永遠會漲的鏈條里。在那個鏈條里，人人都覺得自己能在鼓聲停之前離場。但最後真正能離場的，永遠只是少數。
三十年過去了，發生了太多事情。今天中國房地產走到這個局面，不只是某些房地產商的錯。具體的罪狀，司法機關已經認定了。但從行業的角度看，這些企業最終走到的那條路，用四個字概括，就是龐氏騙局。當然，走到這一步，也不只是企業的問題，它是制度、金融、地方財政、企業擴張和社會預期共同作用的結果。我們當初的確什麼都不懂，從零開始，向別人學習，向香港人學習，邊干邊摸索。這個過程中犯錯、走彎路，本來就是難以避免的。企業經營失敗也不可怕 —— 只要守住誠信的底線，最壞的結果是公司破產，損失主要由自己承擔，對他人、對經濟、對社會不會造成這麼大的傷害。真正致命的，是當一個行業逐漸背離誠信，把商業模式建立在不斷加槓桿、不斷融資、不斷找人接盤之上。
更危險的是，有些人還有意做局，製造幻覺，讓越來越多的人卷進來。到了這個地步，錯誤就不再只是企業自己的錯誤，傷害也會擴散到金融、地方財政、普通家庭和整個社會。說到底，誠信是底線。守住了這條底線，即便犯錯，也還有糾正的餘地；失去了這條底線，再大的行業、再高的增長，最後都可能在一夜之間崩塌。
反思是為了往前走。根據公開數據，房地產已經連續下跌了 47 個月。什麼時候才能恢復？我覺得，首先要儘快處理這些遺留的問題。就好比一個人生病了，該吃藥就趕緊吃藥，該動手術就趕緊動手術，不能拖。拖得越久，病情越重，恢復也越難。只有把病因診斷清楚，認認真真地開始治理了，房地產才有可能觸底回升。
房地產市場要恢復，最重要的是信心。在處理遺留問題的時候，一定要把購房人放在第一位。他們把全部的信任交給了我們開發商。按揭貸款的合同，是銀行、開發商和購房人三方一起簽的。賣房的時候，我們開發商的口頭禪是 「五證齊全」—— 四個帶紅章的證件，一個帶國徽的證件。這些證件，本身就是政府的一種背書。如果買了房卻拿不到房，市場的信心就徹底沒了，房地產的恢復也就無從談起。跌了這麼久了，不能再拖了。但光靠催着治病還不夠，根子上還是得把誠信找回來，信心建立在誠信的基礎上，「好房子」 建在誠信的基礎上。我們盼望着這一天早日到來。
