中國農業銀行前首席經濟學家、中國人民大學國際貨幣研究所理事兼副所長向松祚日前表示，中國房市實際上是建立在沙漠上，是很脆弱的體系。圖為資料照。*
中國大陸2019年面臨經濟下行的壓力，「穩增長」成了頭等大事，部分城市傳出對於房地產的調控開始鬆動。不過有學者指出，即便如此對穩定中國經濟也不會有太大效果，因為中國房市早已嚴重過剩。
中國農業銀行前首席經濟學家、中國人民大學國際貨幣研究所理事兼副所長向松祚日前指出，中國2018年有一個熱門數字，那就是房地產市場的市值為65兆（萬億）美元（約新台幣2,002兆元），「這差不多是全世界的國內生產總值（GDP）之和」。目前全世界的GDP總和約七十多兆美元，美國、歐洲、日本、韓國等發達國家的GDP加起來還不到65兆美元。
研究指出，全中國大陸大約只有22個城市的房子不夠，因為有人口淨流入，例如北京、上海、廣州、深圳、杭州，或是沿海經濟較發達城市。圖為示意圖。（AFP）
向松祚提到，大陸房地產面積沒有人說得清楚，「只有上帝知道」，有人說至少是320億平方公尺；有人更誇張，指可能達到420億平方公尺。若全國房屋均價按1萬元人民幣計算，那就是420兆元人民幣，也就是六十幾兆美元。
無論是北京、上海、廣州、深圳、杭州，還是三、四線城市，中國最大的特色就是到處都在蓋房子、別墅或公寓，高鐵或機場等交通設施周邊放眼望去，「除了房子還是房子，看不到別的風景」，他說。
研究指出，全中國大陸大約只有22個城市的房子不夠，因為有人口淨流入，例如北、上、廣、深、杭，或是沿海經濟較發達城市。
向松祚說，中國大規模建造房子的歷史已經結束，房地產投資的增速肯定持續放緩，其實去年的增速就是個位數，而且是因為前年基期較低的條件下有所反彈而已。今年房地產投資增速還會進一步放緩，「不排除在5%之內」。
這是因為中國老百姓手上的財富，都已經抵押到房地產中。向松祚指出，老百姓手上三大財富，包括不動產、股票與銀行存款，現在不動產佔了80%以上。很多二三十歲的年輕人結婚買房，都是兩邊父母拿出終身積蓄，協助付頭期款。但房子不能吃、不能喝，未來如果需要花錢，不管教育、醫療還是其它方面，「屆時要賣房子，但要賣給誰呢？」
向松祚表示，衡量房地產泡沫可從兩個指標觀察，第一個是「房價收入比」，目前北京三環、四環的房價平均7萬元人民幣／平方米（約每坪新台幣106萬元），年輕人在北京哪怕年薪50萬元人民幣，也不可能買房子。且高房價已不只限於北、上、廣、深、杭等城市，連廈門、南京、安徽合肥等地的房價都超過5萬元人民幣／平方米（約每坪新台幣76萬元）。
他說，另一個指標是「租金收益率」，目前全中國平均房租收益率還不到2%，儘管2018年租金價格不斷上漲，有房仲利用資金實力拿到二手房源拚命抬價，整體租房收益率仍然偏低。「透過這些數據我得出的一個結論是，中國的房地產市場狂飆突進的階段已經接近尾聲。在這個意義上講，中國希望放鬆房地產市場推動經濟成長，穩增長就要穩房市的說法，相信已經是水中月、鏡中花，已是不可能實現的現實。」
向松祚指出，但現在有很多地方政府與房地產開發商勾結製造假象，以很高的價格拍賣土地，讓開發商把土地拿下來，政府回頭再透過其它途徑補償開發商，造成百姓的恐慌情緒、瘋狂買房。
「地方政府希望拉抬房市，帶動經濟成長，這是虛幻與錯誤的想法。但他們想將錯就錯，未來將一錯到底，為中國經濟製造更大災難。」
他引用中國建設銀行董事長田國立的數據指出，目前全中國的銀行貸款餘額有38%被房地產行業拿走，意即一個國家的銀行信貸約四成被單一行業拿走，「令人匪夷所思」。但房市實際上是建立在沙漠上，很脆弱的體系，它與銀行體系是「一條繩上的螞蚱」，一旦房地產價格出現劇烈崩盤，所有人都完蛋。
向松祚強調，目前房地產泡沫之所以還沒破滅，是因為政府撐着它，銀行也想撐着它，房地產公司也想撐；但市場總有一天要出清，人民的預期若突然改變，誰也擋不住。
他提醒，2019年若有人想再投機一把，在中國房市賺大錢，「我想這種可能性幾乎沒有」。
