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易憲容︰大陸托樓價風險湧現

今年兩會,不僅會議代表不談房地產市場問題,而且政府工作報告涉及的房地產市場話也比往年少。不過,這不表示今年房地產市場不重要,房地產問題不是全國人民關注的焦點,而是在政府職能部門的“穩地價、穩房價、穩預期”三穩的房地產調控目標下, 大陸房地產調控政策採取低調的方式,只做不說。

大陸房地產市場的價格仍然會保持在上漲格局,這個格局基本上決定了 大陸房地產市場態勢,即 大陸房地產市場的繁榮還會繼續。

可以看到,這一輪的房地產政策調控是從2016年開始。2016年政府不僅提出“只住不炒”中國房地產市場發展的基本原則,而且之後各地方政府也推出了許多不同的行政性的房地產調控政策,但是這些政策開始是把早些時候一線城市瘋狂上漲房價遏制住,但隨着各地方政府出台的房地產行政性調控政策愈來愈多,這種一線城市房價上漲的瘋狂或房價上漲趨勢則逐漸地蔓延到全國各地。

從一線城市,到二線城市、三線城市,最後到四線及以下的城市。也就是說, 大陸房地產市場調控3年,全國各城鎮的房價幾乎都上漲了一遍。

我們可以看到,中國房地產調控政策出台三年了,直到今年2月份,在 大陸70個大中城市中,二線城市新建商品住宅銷售價格按年上漲12%,三線城市新建商品住宅銷售價格上漲11.1%。同時,一線城市的房價也在上漲。也就是說, 大陸房地產市場調控了三年,全國大中城市的房價還是在普遍上漲,而且絕大多數城市房價上漲幅度在10%以上。

可以說,這還可能是地方政府人為控制的房價上漲數字,實際房價上漲的情況肯定要比這種上漲要誇張許多。因為中央政府要地方政府穩房價,哪個地方政府官員敢用烏紗帽來違背?所以,地方政府都把當地的房價控制在中央要求的範圍內。正因為房地產調控三年,各地城市的房價普遍上漲了一遍,這三年中國的住房面積及住房銷售金額增長一直在創歷史紀錄。

儘管去年沒有早幾年那樣誇張,但是住房銷售金額增長速度仍然高15%以上。中國房地產市場這樣的格局,即房價還在上漲(如果房地產市場價格不上漲,房地產市場即時出問題),住房銷售還在創歷史紀錄,這是政府願意看到的,也是要達到目標。所以今年兩會不把房地產作為焦點問題,就在於政府希望今年低調地把持這種狀態。

所以,政府提出今年房地產調控目標“三穩”,就是要穩定在上述的態勢下。而“三穩”的核心則為穩房價。因為,只有房價在不斷上漲,那麼當前以投資需求為主導的房地產市場(86%以上的購買住房者為投資性需求,西南財大2018年調查數據,包括所謂改善性住房購買者)投資者就不會退出市場,反之,還會利用銀行金融槓桿進入市場,房地產市場繁榮還會繼續。

只有房價在不斷上漲,房地產市場價格上漲預期就不會改變,否則房價下跌,房地產市場價格上漲預期立即會逆轉,投資者也會退出市場。

同樣,對於土地價格來說,只要房價在上漲,房地產開發商才有意願進入土地市場購買土地,土地市場價格才能穩定。所以,穩房價或保證房價逐漸上漲,則是地方政府托市的撒手鐧。所以,今年中國房地產市場調控政策普遍態勢就是如何來保證房價逐漸上漲,就是政府如何來托市。

特別是房地產調控政策完全下放到地方政府手上時,地方政府更是會絞盡腦汁達到這個目標。因為,如果中國的房地產市場價格下跌,那麼全國的房地產泡沫、土地財政、地方政府債務風險、GDP增長等所有的一切問題都會暴露出來。

同時,對於一線城市、二線熱點城市來說,由於房價過高所導致的嚴重居住困難問題,政府是希望改變當前的房地產市場發展模式,增加保障住房建設來化解。也就是說,政府一方面要穩住這些城市的房價,不能讓這些城市的房價下跌,同時又得化解中低收入民眾居住困難的問題。所以,對於這些城市來說,保障住房的發展和住房租賃市場的發展,是其重要任務。

比如,2018年北京幾乎把所有土地都劃給了共有產權房,上海全市將新建和轉化租賃房源20萬套,深圳更是一紙公文將未來60%的土地貢獻給了福利住房。此外,還有南京、煙台、福州等城市紛紛加入多主體房屋供應的行列中。因為這樣做,政府要達到一石三鳥,可能讓當地的房價穩定而不下跌,大量的保障住房建設同樣是GDP增長重要一環,通過保障住房讓一些居民的居住條件得以改善。

兩個方面都表明,今年全國房地產市場價格上漲既是基本的政策要求,也可能是房地產市場基本格局。這是今年政府房地產調控政策目標,也是保證中國經濟能夠持續增長的重要一環。但是,這樣的房價持續上漲20年能持續嗎?

這不僅會讓已經有30萬億元人民幣的住房按揭貸款居民債務加重,也會全面阻礙中國農村居民城市化的進程,及全面提高城市企業的營運成本、勞動力用工成本,增加中國金融體系的風險。

如何平衡這些問題,就得看政府智慧了。一個國家僅是圍繞著房地產上做文章,如何讓房價穩定,也只能是用時間換空間,實際上巨大的風險並沒有消除。

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:東網 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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