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中國房價難降?房價失控背後的根源細思極恐!

高房價,已經成為中國人的最大痛點。尤其是在房價瘋狂的一二線城市,有人幾乎已經到了談“房價”色變、快要拍案而起的地步了。同時,全國各地很多地方又出現了大批人煙稀少的新區,像鄂爾多斯的康巴什這樣的“鬼城”。連北京和天津之間,也有空城。失望的民眾抱怨開發商,其實,他們的板子打錯了地方。房價失控的根源,在於現行土地制度。

房價失控背後的根源細思極恐!

1、現行土地制度只是權宜之計

中國現行的土地制度並非出於深思熟慮後的精心設計,或經過幾千年的磨合與演進,能夠與市場經濟的其他部分高度相洽,而是在倉促之間,折衷多方利益基礎上的權宜之計。

1984年,在一些邊遠窮困省份偷偷試驗的基礎上,政府全面解散公社,並讓現行土地制度正式登上歷史舞台。

這一土地制度在世界上獨一無二,主要可以歸納為兩條。

第一,農地所有權仍歸農民集體(行政村或自然村),但土地使用權在農民中按人頭或勞動力平分,15年不變,後來延長到30年不變;

第二,農民不得買賣農地,農地轉為非農用地之前,必須先由政府徵用,收歸國有。

政府後來公布的一系列與土地的承包、使用、管理、調控有關的法律、條例、決定和通知等,除了延長農戶的承包期,允許農戶出租、轉包、轉讓嚴格限於農用的承包地外,都是強調不準農用土地的直接農戶所有和國家對非農用地的壟斷,因而始終沒有突破1984年的框架。

不可否認,這種土地制度由於衝破了人民公社的大鍋飯制度,將生產的剩餘索取權還給農民,對中國的農業經濟突飛猛進做出了貢獻。可是,從20世紀90年代中國全面推進市場化、城市化和全球化後,這種土地制度的臨時性同市場經濟的本質要求之間的嚴重衝突日益顯露。

現行土地制度和市場經濟的衝突,其實質在於承不承認土地像勞動、資本、勞動力、企業家精神等其他要素一樣,是可以自由流轉和交換的;承不承認廣大農民群體作為土地的所有者,能像其他階層一樣有平等的權利去追求除勞動收入外的資產收入。

當土地的生產要素特性和資產特性被否認,土地所有者的社會身份、法律權利被限制,土地交易的自由被剝奪時,農民在收入分配中的處境相對其他階層必然日益惡化。

同時,土地的供求和有效配置離市場的要求越來越遠,只能越來越求助於政府的干預和操縱。這不但背離市場導向的改革大方向,而且各種市場扭曲、低效配置、官場腐敗、社會不公等必然尾隨而至。

最近幾年,隨處可見各種利益集團圍繞土地的衝突此起彼伏,而廣大農民階層卻難以致富,並難以融入以城市為代表的現代社會,日益邊緣化、貧困化。

存在如此隱患的社會,自然難以和諧。

2、土地交易市場被政府“一手遮天”

現行土地制度,實際上使政府成為土地所有權交易的唯一買家和賣家。

政府的這種壟斷行為既侵犯農民個體和集體的權益,又違背市場經濟的自由交易和充分競爭的原則,使城市化的成本越來越高,各種結構性扭曲日趨嚴重。

由於現行土地制度的高度僵硬性,真正的土地市場已失去發育和成長的任何合法空間。而行政配置土地要素的結果,無論以效率衡量,還是以社會公正衡量,其低劣和不得人心,是大家有目共睹的。

在這種配置下,某些城市的自我現代化固然取得極快的進展,但同時也種下房價飆升、房市泡沫化、城市化滯後、農村人口遭到排斥以及服務業嚴重滯後的惡果。

在外需相對萎縮的今天,城市化和服務業的滯後,必然導致農村隱性失業的加劇,城鄉收入差的惡化,全面小康社會實現的可能性變得更為困難。

在現行土地制度下,由於農民沒有完整的所有權帶來的其他產權,例如抵押權、買賣權等,從而衍生一系列負面影響。

例如,由於土地所有者缺位,管理權只能交給村集體幹部,為貪污、腐敗打開方便之門,為掠奪性土地徵收鋪平道路,農民很難保護自己的土地權益,也無法獲得金融服務。

中國雖然在城市地區有土地的招、拍、掛制度,即土地的拍賣市場,但它們完全由各地政府壟斷。民間並沒有自己的土地拍賣市場,原因是沒有自己的土地供應來源。

位於城市四周、屬於農民集體所有的農地,儘管它們天然可以成為城市面積擴大所需土地的來源,但是這些土地並不能對城市地價的上升做出合理並且合法的反應,因為農地不準自由買賣,不準進入土地的一級市場。

當然,有些農村集體並不買賬,採用以“小產權房”的形式改變農地用途,向城市居民提供遠低於市價的樓盤。但這些樓盤在現行土地制度下被列為不合法,政府隨時可以清理,甚至拆除。

在現行土地制度下要將城郊土地變為城市用地,必須先由地方政府獲得中央政府的土地指標,而土地指標的制定則完全是計劃經濟的思路和做法。理由很簡單。這種土地指標的制定和在各省市的劃撥,並不可能基於價格信號和土地的相對稀缺性。

房價失控的根源在於現行土地制度。在這種制度下,各地政府的理性行為必然會以唯一買家對本地土地進行低價徵收,然後作為唯一賣家將本地土地的使用權在本地的土地市場上高價拍賣,以便使土地出讓金極大化。

而開發商拿到天價的土地後的理性行為,只能是建造更為昂貴的樓盤。

然而,官、商兩界的這種看似理性的行為卻嚴重扭曲城市的地價和房價,高企的地價必然導致房價的嚴重泡沫化。所以,地市、樓市的扭曲根源在於現行土地制度。

總之,某個城市的地價和房價再高,只要當地政府對當地土地的壟斷收購存在一天,當地的土地供應就不會隨着地價的上升而增加,以平抑地價的上漲。

同時,由於土地拍賣已經將地價抬到目前的高水平,房產商並無動力建造為中低階層和農民工買得起或租得起的房屋。

房價的畸形和嚴重泡沫化的根源就在於目前的土地制度。不根本改變目前的土地制度,不恢復土地的供、需和價格之間的天然聯繫,僅僅依靠出台政策認為遏制地價和房價,從長遠來說是於事無補的。

阿波羅網責任編輯:秦瑞  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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