究竟是房價推高了地價還是地價推高了房價，這似乎是一個「雞生蛋」還是「蛋生雞」的難題，土地部門和建設部門為此打了多年的嘴官司……
「地王」刷新速度創紀錄
即將過去的2009年註定要寫入地產業的歷史，這一年，地產業實現從蕭條、回暖、復甦，直至火爆的迅速反轉。與樓市逆轉相配合，全國的土地市場在5月份以後持續升溫，「地王」隨即成為全國地產市場最頻繁出現的字眼。
中原地產剛剛完成一份2009年全國房地產形勢的測評報告，地產業10個關鍵詞有三個與土地直接相關：拍賣土地收入爆增、溢價成交「地王」頻現、國企搶地當仁不讓。報告稱，2009年全國土地市場普遍溢價成交，「地王」在北京、上海等一線城市頻繁出現，年度單塊地最高成交價為72億。今年下半年，濟南土地市場競爭同樣異常激烈，每隔一兩個月，「濟南地王」都要刷新一次。
12月3日，濟南土地交易大廳。經過90多輪激烈競爭，山師北街一塊不足7000平方米的地塊最終以1.92億成交，其樓面地價達到1.5萬元/平方米，這一地塊不僅僅成為濟南新晉「地王」，而且其樓面地價之高比肩北京、上海等一線城市。
地價推高樓價不容分說
地價是不是推高房價？土地和建設部門一直爭論不休。隨着7月下旬國土部公佈全國620個樣本樓盤的地房價比，這一爭論達到頂峰。
山東大學經濟學院副院長、房地產研究中心主任李鐵崗教授在接受記者採訪時曾表示，在樓盤價格構成中，建安成本（房屋建築成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱）大致相同，樓盤價格差異主要來源於地價差異。
「我們測算的結果是，地價成本在樓價成本中所佔的比例大致在15%-30%之間」，山東中原地產投資顧問經理薄夫利稱，「這個比例相對固定，地價不斷攀升的結果是樓價攀升，這是個必然趨勢。」
以濟南為例，市區一家樓盤，今年5月平均售價在8000元/平方米，而在12月12日前後第二期開盤後，11000元/平方米是銷售起價。市區另一樓盤採取的是分期分批次增推房源，該樓盤銷售負責人受訪時曾稱，每增推一次房源，每平米樓價要上調200—300元，而年初每平米6000元的均價在大半年後已經飆升至8000多元。
薄夫利說，「以山師北街的『地王』為例，那塊地的樓面地價已拍到1.5萬元/平方米，這讓毗鄰的文華園怎麼定價？讓誠基、歷山名郡等其它樓盤怎麼定價？一個字，漲！未售出的新房要漲，周邊的二手房也會跟風漲！」
招拍掛，政府受益百姓買單
地價上漲，招拍掛是「功臣」。
業內把2004年看作是土地轉讓制度的一個分界點，林松稱，這一年國土部聯手監察部推出著名的「831大限」，嚴令地方政府和開發商在當年8月31日前，將歷史遺留問題界定並處理完畢，此後經營性用地全面實行市場化出讓，亦即土地轉讓實行「招、拍、掛」。
就制度本身而言，林松認為招拍掛要比協議轉讓更加陽光，但同時，這種制度設計在實際操作中有很大缺陷。「從操作層面上，競拍極易產生非理性競價衝動，目標價位是300萬一畝，但輪番舉牌的最後結果可能是以一畝500萬成交」，林松說，「價格溢出部分沒有明確歸屬，一般來說是歸財政，也就是說拍得越多政府收益越多。據我所知最近一段濟南拍賣的土地全部溢價成交，成交價都為拍賣底價的兩倍以上。羊毛出在羊身上，土地溢價成交，開發商最終會從房價中回收這個成本，溢價成交的最終結果是由購房者買單。」
陽光背後也有陰影
招拍掛不僅有制度上的先天缺陷，不少開發商在接受採訪時稱，招拍掛中，土地轉讓有很多潛規則。
據知情人士透露，最常用的非陽光操作方式主要有兩種，其一是參與招拍掛企業在競拍前私下交易，達成一致後對一個標的實行「包圍」，競拍過程中其他參與企業不舉牌或象徵性舉幾次，幾輪甚至一輪之後拿地的企業就可以較低價格拿走地塊；而另一種方式是，在得到某種或明或暗的指示後，某些企業與土地招、拍、掛部門聯手「作局」，競標過程中刻意抬高一塊土地的價格，促成土地高比例溢價成交。
知情人稱，在濟南近日的一次土地拍賣中，其中一地塊有七八家企業爭搶，地塊起拍價為1.5億，但經過幾十輪舉牌後，這一地塊最終成交價達3億多。
知情人回憶，競價在超過3億後一度陷入僵持，此後幾家參拍公司頻頻舉牌，將競拍拖入更激烈的混戰。事後他們從工商稅務部門了解到，其中一家名為「佰思駱」（音）的頻頻舉牌者僅是一個註冊資金230萬、在北大槐樹附近從事門窗製作的小公司，年上交利稅不過才幾萬元。「（佰思駱）既無建築資質也無拿地實力」，知情人稱，「整個競拍過程的確很陽光很公正，但我們有理由懷疑這家公司參與競拍動機不那麼純正。」
中央黨校教授周天勇：
招拍掛制度「造子孫孽」
「導致房地產漲價的罪魁禍首就是招拍掛和政府的賣地政策。」12月3日的第五屆中國國際期貨大會上，中央黨校研究室副主任周天勇教授演講時炮轟土地招拍掛制度。
「實際上，我們現在的土地招拍掛體制是改革改出來的最壞最壞的一個東西，土地招拍掛體制簡直是吃子孫飯、造子孫孽的收入體制。」周天勇教授說，招拍掛體制，就是政府一家高度寡頭壟斷賣地，所有地都要從政府那兒賣出去。它是一個高度寡頭壟斷的供應市場，而且是一個非常糟糕、信息不對稱的供應市場，它的定價機制是誰給的價格最高，地就給誰。據《現代快報》
房地產顧問公司：
招拍掛是地方政府在搶錢
北京高策房地產顧問公司董事長李國平認為，明年房地產很難再出現井噴，政策會有區別性調整。鼓勵自住需要有實際的政策出台，特別是土地供應政策。
目前的招拍掛政策實際上是地方政府在搶錢，中央政府需要糾偏，不只是局部修補。改變目前的現狀，需要中央政府的大智慧和勇氣。
