最近中共領導層最關心的問題是《十五五規劃》，而中國民眾最關心的問題依然是中國房地產價格下降是否即將結束。有中共退休的高官稱，房地產價格已經到了谷底；有著名的網紅稱，兩個季度後房地產價格將到谷底；谷歌人工智能給出的回答是：中國房地產價格下降是否即將結束存在分歧，多數分析認為底部可能在2025-2027年出現，但需政府大規模財政刺激配合……
筆者的觀點是，中國房地產價格下降雖然不是剛剛開始，但只是進入中盤。目前中國房地產價格平均下降了30%至40%，這只是房地產價格的住宅建築技術性回歸。中國每平方米的房地產價格從每平方米建築面積價格回歸到世界上普遍採用的每平方米住房面積價格。另外中國還有許多更深層的問題需要解決，房地產價格回歸正常的過程還遠遠沒有結束。
一、中國是每平方米建築面積的房地產價格
自此1995年12月1日開始執行國家建設部解釋的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》至2024年底之前，中國房地產價格基本上都是每平方米建築面積的價格，比如說每平方米5萬元，一套100平方米的公寓，總價為500萬元。這裏的100平方米，是指100平方米的建築面積。這100平方米的建築面積是由住房面積、公攤面積和牆體的底部面積組成。這種每平方米建築面積的房地產價格，也簡單表述為每平方米房地產價格，並沒有特別註明這是每平方米建築面積的房地產價格。就筆者所知，這是世界上獨一無二的、具有中國社會主義特色的房地產價格的表述方式。有人會說，香港也是採用這種方式。請注意，香港也是中國的一部分。
當中國房價飛速高漲時，人們很少關注這平方米房地產價格後面的面積是指建築面積，還是住房面積，還是其它什麼面積。但是當房價停止上升，特別是房價進入不升反降的階段，人們會關心，每平方米房地產價格的真實含義，它是否與世界接軌。
2022年5月28日中國網絡上出現這麼一個報導，近日山西一位業主曬出自己的家，116平方米的房子套內面積只有79平方米，公攤面積足足有37平方米，立馬衝上熱搜。37平方米相當於116平方米的32%。
這篇報導反映的問題是真實的。就是這位買主購買了一套116平方米的公寓，實際的套內面積只有79平方米。付了116平方米的價錢，獲得了獨自使用的79平方米的套內面積。所以中國有得房率這一概念。中國媒體稱，7層以下住宅公攤面積佔7%至12%；7層至11層住宅公攤面積佔10%至20%；12層至33層住宅公攤面積佔14%至24%。
世界上，除中國之外，房地產價格是每平方米住房面積（或者稱居住面積）的價格。比如德國海德堡的新房價格是每平方米7000萬歐元，一套100平方米的公寓，總價為70萬歐元。這100平方米是指100平方米的住房面積，不包括公攤面積和牆體的底部面積（無論是套內或者套外牆體的底部面積）。如果包括公攤面積和牆體的底部面積，該公寓的建築面積在130至140平方米之間。換句話說，住房面積約佔建築面積的70%左右，這裏的建築面積是指居住樓層的建築面積，不包括地下層和不能作為居住用途的頂層。
德國對建築面積和住房面積都有嚴格的規定。德國《工業標準277》（DIN277）對建築面積做出嚴格規定；德國的《住房面積計算規範》（Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche）（簡稱WoFlV）對住房面積做出嚴格規定。德國人做事認真，比如規定洗衣機房、暖氣設備房、地下室等不能計算在住房面積內。層高高於1米但低於2米按二分之一計算。陽台的面積一般只能按四分之一計算為住房面積，最高可按二分之一計算等等。如果賣房者或者中介商在住房面積上造假，誤差達到和超過10%，必須退還多得的賣價。這也適合於出租房的住房面積。
圖1：德國住房面積計算規範。（網絡截圖）
二、中共提出所謂「好房子」的概念
2025年3月5日，李強在第十四屆全國人民代表大會第三次會議上做《政府工作報告》中提出「推動建設安全、舒適、綠色、智慧的『好房子』」。
2025年3月13日中共國家住房城鄉建設部關於發佈國家標準《住宅項目規範》的公告，批准《住宅項目規範》為國家標準，編號為GB55038-2025，自2025年5月1日起實施。住房城鄉建設部特別強調稱，本規範為強制性工程建設規範，全部條文必須嚴格執行。
