還有一個數據是成套率，也就是住宅是否配備完整的生活設施。當年成套率值非常低，大概就百分之二三十。大量的筒子樓沒有獨立的衛生間、獨立廚房。甚至當年一個城市有幾百萬家庭是缺房戶，幾十萬家庭是無房戶。所謂無房戶，倒也不是人家睡馬路上，而是用非居住類建築來臨時性居住，後來甚至變成了永久性住宅。比如蓋工廠、廠房留下的工棚，那就不拆。把工棚用簡單的三合板隔一隔，安置成職工宿舍，等職工娶妻生子，就弄大一點的空間用輕質材料再隔一隔，甚至說拉個布簾就對付過日子了。
《愛情公寓》劇照
所以，當年我們急需這種快速建設，用比較少的土地成本，儘可能的多地解決住房問題，這些推動力帶來高層住宅的爆發期。不管是集資住宅也好，還是商品房住宅也好，都開始快速大規模建設。這個熱潮一直持續到當下，到最後一輪房地產高潮都是這個模式，沒有太多變化。只是說建造手段越來越快，成本越來越低。過去我們用一般的塔吊吊裝，可能一層樓要花一、二周，後來很多房地產商可以用造樓機，快到兩天建一層。
「貧民窟」小區不是無稽之談
三聯生活周刊：相比多層或小高層住宅樓，大規模建設高層、超高層住宅樓，有什麼樣的優勢和劣勢？
尹稚：從開發角度來講，最大的優勢是樓面地價能降下來，房價就能降下來。比如說一畝地征下來後花的錢，蓋1萬平方米的房子，均攤下來後每平米地價佔多少，我們把它稱之為樓面地價，你蓋得越高，量就越大，樓面地價就能降下來。
房價中跟土地相關的成本佔了60%\~70%，土地是稀有資源，一塊地競標的人越多，地價就抬上去了。開發商用很高的價格拿了地，就要多蓋房子，才能分攤每平米的樓面地價，把價格控制在合理的市場可接受範圍內。所以如果是同樣的區位，肯定是密度越低，單房的售價越高，舒適度就越高。而高層住宅實際是犧牲一定的舒適度來換取住宅面積的擴大，住宅套數的增加，同時又保證成本相對而言較低。
但對高層住宅的質疑很早就有，主要是針對安全隱患，就是高層火災的頻發以及高層撲救的不容易。我國消防主要是以消防車輛、雲梯為主的撲救方式，支持不了那麼高樓宇的火災撲救。現在我們大部分消防車雲梯爬個30米沒什麼問題，但上世紀八九十年代，老解放車改裝的消防車輛，雲梯能上8米就不錯了。所以當時有些專家就說高層住宅，包括非住宅高層建築將來會留下很多的火災撲救隱患，但是在巨大的地價利益，巨大的解決住房問題的現實壓力面前，這些隱患不是決策時優先考慮的東西。佔上風的呼聲是先把老百姓的住房條件改善了。
三聯生活周刊：最近幾年，不少聲音提到國內的高層住宅樓，可能幾十年後會是大麻煩，甚至會淪為貧民窟，為什麼會有這種說法？
尹稚：不難理解。
第一，這種集中的大規模高層住宅建設，當它的技術壽命到期時，改造難度、改造代價是較大的。大樓結構有老化的一天，樓裏邊的水暖電，所有的管線設施設備都有老化的時候。相比多層住宅，高層的輸配系統複雜得多，比如多層給水用不到高壓泵，高層給水都是高壓泵、高壓管線，或者用高位水箱，成本要高出不少。
即使按照完全達標要求，很多技術壽命也就是50年。我們早期建的那些高層建築，現在已經到了技術壽命晚期了，已經有各種各樣的問題出來了。包括電梯的老化，管線老舊，跑冒滴漏等等這些問題，維護費用也很高。
等到維修解決不了問題，很多東西失去使用價值時，就涉及到第二個問題：如何拆除？拆除高層跟拆一個6層樓可不一樣，極度複雜。2008年，我在汶川那些極重災區，主持抗震救災規劃。拆一個多層危房很簡單——用一個重載的吊車把鈎機直接吊到屋頂上，一層一層刨就完了。刨的時候做一定範圍的防護就能避免砸傷人。高層就不能這麼拆了。100米左右往下落一礦泉水都能砸死人，不要說落下板磚。
一般國際上通用高層拆除就是定向爆破。簡單說就是在建築上打無數的眼，埋無數的速燃劑（鋁熱劑），把房子結構溶解掉，破碎化。整個房子「酥了」後還要控制它的方向保證垂直塌下來。這個代價、成本是非常大的。
《安家》劇照
三聯生活周刊：高層辦公樓是否也面臨相似的問題？
尹稚：不完全一樣。
首先，辦公建築和商業建築本身的結構強度因荷載的需求是高於居住類的。無論是樓面荷載的定額，還是結構標準，都遠高於住宅樓，所以它做內部功能性改造的可能性很大。比如一家商場開不下去了，可以改成辦公樓，辦公開不下去了，把輕隔斷打掉後形成大空間，可以做教育或別的業態。這種功能性改造的可能性很大的建築，一般不會選擇廢棄。舊的業態走了，新的業態進來就行了。
另外，公共建築更容易延長壽命。因為這類建築商業屬性更濃，建築內租賃者可能是開商店用於經營行為，可能是租個地方辦公，他自己出錢持續性更新改造的能力是較強的。最簡單的一個道理：沒有餐館10年不裝修不改造的。可能兩三年，大家新鮮勁兒過去了，客流量下來了，店主就會主動更新改造。辦公空間同樣如此。使用者自己有較強的維護意願，只要不做結構性破壞，基本上不用政府操心。到了50年，要做結構核查，核查如果合格，就可以給予安全證書再續20年，如果不合格，也可以用內部結構加固的方式來延長公共建築使用壽命，身在其中的從業者有能力支付加固費用。
《裝腔啟示錄》劇照
三聯生活周刊：高層住宅貧民窟的現象在國際上出現過嗎？
尹稚：這個現象在國際上曾經大規模出現過。體現在兩個方面：
第一，一些國家曾經把社會底層的人高度聚集安置在超級社區。這些社區都建在遠離城市中心的地方，其實降低了這類人群在經濟鏈條中的就業可能性。通俗點說，如果住宅是窮人、富人混居模式，哪怕低收入人群從事家政服務小時工，都能掙到錢。而當低收入人群必須坐地鐵轉公交，長距離跋涉才到有僱傭市場的地方時，他們掙錢能力實際在下降，而不是提升了。
第二個是對低技能勞動者而言，過度聚集會帶來社會反抗的同質性效應，就是說這樣的社區更容易「培養」反社會心態。綜合起來，西方當初按社會保障性住房建設的高層住宅區很多都變成了社會最不安定的、犯罪率最高的社區。
三聯生活周刊：目前國內的高層住宅有出現「貧民窟」化的傾向嗎？
尹稚：在國內，不同高校也在類似高層住宅社區做過各種研究，情況也不是很樂觀的狀態。比如早期建設的保障房、安置房，因為建設投入是有限的，沒有那麼多資金拿到更大的土地面積，所以幾乎不約而同，全國保障房都選擇城市邊緣地價便宜的區位，並大多用了高層甚至超高層的建築方式，希望在有限的土地面積上安置最多的保障人群，同時降低安置每一戶保障人群的投入成本。這也很容易出現上面說的兩個問題。
