小城市高層住宅樓面臨更多問題
三聯生活周刊：如果把視角放到一些三四線城市，或者很小的縣城，最近幾十年這些地區有的住宅樓也建得特別高，甚至有的高層住宅空置率特別高，有哪些原因？
尹稚：國內有一些個別縣城受地形限制需要蓋高層住宅，特別是一些深山峽谷里的縣城，地勢非常狹窄，就巴掌大一塊可建設用地，在人口在增長過程當中，被迫選擇高層發展模式，這個是可以理解的。
但是，在大多數地方，三四線城市、縣城的高層超高層住宅基本不可能住滿，空置率是非常高的，因為這些地方並不需要那麼多高層建築。這是荒唐決策的產物，其原因包括市場投資的不理性，地方政府對政績的追求。
市場對超額利潤的追求是沒有底的。同樣一塊地價，拿下來後當然是蓋得越高，掙錢就越多，利潤就越高，這是市場的推手。但無論如何，市場投資要蓋高層住宅樓，必須要經過合規的規劃審批，這就是政府的推手。
從政府的角度來講，國內在很長一段時間裏普遍認為「高層」意味着現代化。中國很多城市的有所謂地標型制高點，曾經有過攀比風潮，要爭個全國最高，甚至世界最高。包括美國911事件在內，大家已經知道這種超高層在恐怖襲擊面前是很脆弱的，但很多人仍然會認為高層就是國家發達的標誌。人類並沒有從這裏吸取太多教訓，依然在追逐超高層建設。
高層、超高層建築這種城市建設範式的源頭繞不開建築師勒·柯布西耶。20世紀初，他提倡用大規模的高層建築來建設現代城市，把房子儘可能蓋得高，高層可以帶來所謂的低密度，日照間距大就必然在高層建築之間留下大量的空地，這些大尺度的空地就可以更方便安排各種各樣的戶外活動、增加戶外綠化的面積等等來改善人與自然的親和條件，這是當年比較誘人的地方，也深刻影響了20世紀的城市面貌和至今幾代人的生活方式。
有意思的是，柯布西耶是法國人，但當年他這些主張在法國並不被看好。他設計的住宅被法國老百姓嘲笑為「居住機器」，說這種建築非常不人性化。柯布西耶當年提出的高度依賴技術進步、不斷提高城市超級承載力的一套現代主義觀點，事後也被學界業界無數次反思，但是在大眾中，資本中，一些做面子不做里子的政客中，那些觀念仍然有很多的吹捧者和追隨者。
《親愛的小孩》劇照
不過到了最近幾年，國內建設超高層的風潮稍微勢弱。2022年，國家發改委也明確提出嚴格限制新建超高層建築，不得新建500米以上建築。這是強制性限高令，不允許政府為了面子工程、政績工程，盲目追求高層、超高層的建設。
三聯生活周刊：不同城市處理問題的能力不一樣，這些三四線城市，包括縣城的大密度高層住宅樓，相比於一線城市，會不會面臨的問題更多？
尹稚：肯定會更多。
城市越小，它的基礎設施的保障能力就越弱。比如說供電的故障率，一個大都會城市的電網保障度一定是非常高的。一般來說，高層住宅除了個別維修段定點定時關閉，其餘時間段不會停電梯。但是國內很多小型城市的電網安全度沒那麼高，如果再出現點其他的短缺，電梯三天兩頭停，會給居民造成很多不便。
另外，三四線城市的高層住宅面臨更多的偶發性事件和不安全因素。很多中小城市都出過一個問題：住宅樓着火了，內置消防栓供水系統的水壓強度卻不夠。還有一些管線是老化的，加壓以後管子就爆了。我見過的最極端的一個案例是：很多年前，一個城市明明沒有高層供水能力，卻蓋了一個高層住宅樓。這樓里7層以上老百姓想了個什麼辦法呢，他們在7樓修一個大公共水房，水壓不夠的時候，用水就跑到7樓公共水房接水，從電梯裏拎上去。這些因素都很容易造成五花八門的鄰里糾紛。
三聯生活周刊：我們面對的問題是，國內已經建成了大批的高層住宅。有什麼辦法能夠改善現存的問題？
尹稚：已經建成的高層住宅，公眾普遍關注的還是高層住宅的消防問題。
高層消防是由內部的安防系統和外部的救援系統互補完成的。外部救援，指的是撲救能力，通常跟雲梯和水柱的噴射高度直接相關。國內最普遍的雲梯就是三五十米高。高層如果出現火災，完全指望外部救援的話，全球沒有哪個國家能保證萬無一失。就算消防技術比較先進的美國，消防雲梯也爬不到超高層那麼高。
這時，更重要的是內部的安防和自撲救能力。住宅樓內的消防栓有沒有水？水壓能否持續保持？各種煙感火感探測器的功能怎麼樣？一旦起火，短時間內能不能快速疏散？嚴格來說，高層的防火分區劃分比較細緻，如果疏散通道老老實實按說明手冊規範使用，提供給居民的逃生時間是夠的，是可以通過帶有自封閉防火門的封閉樓梯間向下疏散逃生的。
《鄰居也瘋狂》劇照
我們還可以借鑑國際上高層住宅的消防手段。比如，日本因為人口密度高，可利用國土面積小，高層建築比較多。日本的集合住宅或高層住宅在每家陽台上增加逃生的速降繩、速降網。這些設施掛在陽台頂板上，危急情況下把它拉下來往腰上一掛，能降到一樓。美國的住宅，除了內部梯之外，外牆上會有摺疊型的消防梯，掛鈎一打開梯子就落下來了，人們可以沿着沒着火一面的戶外消防梯逃生。這些都是在儘可能多地提供應急逃生可能性。
目前可以預見的是，往後，國內高層、超高層住宅樓建設會越來越少。北京市副中心建設就明文規定，住宅不許超過36米，大規模解決中國住宅有無問題或者講剛需問題的高峰期已經過去了。以居住使用為主的住宅已經臨近飽和期，群眾需求也不一樣了。以前有無成套住房是第一重要的事，現在舒適安全、環境質量慢慢成為更重要的考量。
