自2021年下半年以來，中國房地產市場便步入調整期，呈現出諸多嚴峻跡象。房企銷售業績大幅萎縮，債務違約和爛尾樓項目頻現，更令人擔憂的是，房價下跌的城市數量持續攀升。截至今年8月，全國百強城市中，新建商品房價格上漲的城市僅剩29個，下跌城市則高達69個；二手房市場形勢更為嚴峻，僅有23個城市房價上漲，74個城市房價下跌。
然而，許多人疑惑不解：數據顯示樓市低迷，為何卻感受不到房價明顯下降？這種現象並非反常，而是房地產市場調整初期期的正常表現，其背後原因複雜多面：
一、心理預期與感知偏差：當前許多城市房價雖呈穩中有降態勢，但跌幅大多控制在10%左右，旨在通過時間換取空間，實現房地產市場軟着陸。短期內，這種緩慢的下跌幅度與之前每年20?0%的漲幅相比，難以引起人們的強烈感知。人們對房價上漲極其敏感，而對下跌卻相對遲鈍，這導致了感知上的錯覺。
二、開發商謹慎降價策略：為促進銷售，開發商普遍將降價幅度控制在10%以內，這並非偶然。大幅降價可能引發前期業主維權，要求退房或賠償，擾亂銷售秩序，甚至導致企業經營陷入困境。此外，大幅降價反而可能降低成交量，因為「買漲不買跌」的市場心理作祟，房價下跌會加劇購房者的觀望情緒。
三、成本上漲擠壓利潤空間：近兩年來，國內物價持續上漲，建材、人工等成本大幅增加，直接壓縮了開發商的利潤空間。大幅降價促銷，意味着可能面臨微利甚至虧損的局面，這使得開發商難以實施激進的降價策略，從而限制了新房價格的下降空間。
綜上所述，房地產市場調整是一個複雜且漫長的過程，房價下跌並非立竿見影，而是漸進式的。開發商和業主的心理預期、市場機制以及宏觀經濟環境等多重因素共同作用，導致了目前這種「樓市低迷卻感受不到房價下降」的現象。
