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頂不住了!北京深圳…中國各地學區房價大跳水

—北京、深圳、…、中國各地學區房,價格跳水了

01

學區房,頂不住了

北京曾經價格瘋狂的占坑學區老破小,價格正在大跳水。

華夏時報最新的報道中,列舉了一些案例。

之前什剎海片區300萬元以內的基本上買不到房,今年雷鋒小學的一百五六十萬元的房子都有。黃城根小學的房都有總價200多萬元的了。

現在平房都降價了,去年還賣350多萬元的,今年就奔二百八九十萬元的樣子。對應廠橋小學的一間14平米的房源,今年二百五六十萬元還賣不出去。

十三中附小有一個18.8平米的現在也在賣,去年總價是358萬元,今年賣280萬元的價格也挺長時間,一直也沒賣出去。

當前市場環境之下,平房的市場走勢也發生了變更,出現了普遍降價的情況,部分房源降價總額達100萬元,部分房源即便降價,也長時間未能成交。

事實上,去年第一財經就發佈過一篇針對北京學區房價格跳水的文章《頂級學區房價格大滑坡,20萬/平的「老破小」已成過去式》。文章介紹:

與北京排名前三的小學中關村三小對口的萬柳書院小區,曾經拍出單價36萬元/平方米的紀錄,震驚全國。如今中關村三小對應的另一個小區蜂鳥家園,2023年年末,一套52平方米的開間成交總價回落至617萬元,單價11.9萬元/平方米,對比價格高點時的22.4萬元/平方米,大約降了10萬元每平方米。與中關村二小對口的五道口小區華清嘉園,高點時期掛牌價突破了16萬元/平方米,成交價最高達到了14.5萬元,如今成交價跌至11萬至12萬元/平方米。

曾經天價學區房,如今跳水的局面,比比皆是。

深圳,位於福田區的老破小深圳八卦嶺宿舍,在優質學區的加持下,最高價格被炒到了14萬,如今跌至4萬元,同時也成為深圳高價學區房跳水的濫觴。

第一財經撰文,給出了一個意味深長的標題「從6萬到14萬再到4萬,深圳八卦嶺房價六年漲跌因緣」。

廣州、上海、廈門、南京蘇州、杭州等等,不外如是。

02

學區房跳水的原因

可能有人說,上面只是一些個案,無法以點帶面。好吧,來看一份系統性的價格表。

以我所在的深圳來看,樂有家就經常發佈學區房價格的分析報告。今年年初,樂有家就發佈過一份深圳學區房樓市年報,其中披露:

過去五年,深圳重點學區樓盤整體成交價格從高點時期的9.35萬/平方米跌至如今的6.85萬/平方米,跌幅26.7%。

深圳六大名校片區樓盤成交均價,從132490元/平方米,跌至100741元/平方米,下跌了24%。而且跌勢依舊,很快會整體跌破10萬+。

價格重創背後,是需求量的極速萎縮。

分區來看,去年各區成交量中,相較於高點時期跌幅最大的是寶安區,成交量跌幅76.3%。其次是羅湖,下跌了70.8%。南山下跌了69.6%,龍崗下跌了59.6%,福田成交量下跌了55.8%,龍華下跌了51.9%。

各片區重點學區房成交均價方面,除了龍崗區,跌幅都在20%以上。

南山區均價從13.74萬跌至10.72萬,下跌了22%。福田區從12.49萬跌至9.41萬,下跌了24.7%。寶安區從9.9萬跌至7.42萬,下跌了25.1%。龍華區從7.95萬跌至6.31萬,下跌了20.6%。羅湖區從7.57萬跌至5.96萬,下跌了21.2%。

龍崗區從5.81萬跌至4.72萬,下跌了18.7%。

上面已經看到,深圳六大名校學區房的價格,已經從2021年高點的13萬+跌至去年年末的10萬+。

而今年上半年,深圳六大名校片區學區房價格跌至9.27萬元,即將跌破9萬元。

關鍵問題來了,學區房價格跳水背後的原因是什麼?主要有三個:一個是學區房優質規則改變,一個是大環境改變,一個是人口形勢改變。

學區房遊戲規則改變,說的便是「教師輪崗制度」。

粗略梳理了一下,目前已經有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、煙臺、大連、無錫、合肥西安、三亞合計12個城市官宣,開啟教師輪崗。

教師輪崗的目的有兩個,一是打破優質教育資源被名校壟斷的局面,二是刺破天價學區房的泡沫。

天價學區房,不僅干擾房地產市場的價格,也對教育公平的原則進行了干擾。顯然,在這種模式之下,好的學校,好的老師,永遠只能是富裕家庭享用。於是,階層愈發固化,寒門出貴子的事件,越來越少。

在這種背景下,打破僵局的教師輪崗制度應運而生。

所謂教師輪崗,就是老師們不再固定於一個學校教學,而是幾年輪動一次。這樣的背景下,原本的名校,會因為優質老師的流失而不再名校,原本的普通學校,在一定周期內,輪動到了優質教師資源,實力大增。

清華大學原校長梅貽琦說過,所謂大學者,非謂有大樓之謂也,有大師之謂也。中學小學亦如是。一個學校優質與否,關鍵在於師資力量。

而教師輪崗制度就是打破名校對優質教育資源,也即對優秀老師的壟斷,讓買學區房變成了買盲盒,讓優質學區房變得不確定。

教師輪崗規則制定最詳實、執行最徹底的是北京。

早在2021年,北京率先在東城和密雲兩個區試點,當年年底就擴展到了6個區。2022年7月份,北京更是直接梭哈,全市16個區全面開展教師輪崗。

教師輪崗制度,是懸在天價學區房頭頂上達摩克利斯之劍,是一個長期威脅。

北京提出,凡是距離退休時間超過5年,並且在同一所學校任職滿6年的正、副校長原則上應進行交流輪崗;凡是距離退休時間超過5年,並且在同一所學校連續工作6年及以上的公立學校在編教師,原則上均應進行交流輪崗。

教師輪崗儘管在大多數城市的執行力度目前還不夠,但其震懾作用還是很大,是造成學區房價格的一個因素,但不是主要因素,主要因素還是另外兩個,也即大環境改變、人口趨勢改變。

03

大環境改變、人口趨勢改變才是主因

大環境改變方面,就房地產而言,就是全國形成了普跌,且調整已經進入了深水區。

去年商品房銷量和銷售額已經大跌,直接從「雙13」跌至「雙11」。

而今年在去年本就慘澹的銷量上,進一步下挫。

國家統計局披露:

1-6月份,新建商品房銷售面積47916萬平方米,同比下降19.0%,其中住宅銷售面積下降21.9%。新建商品房銷售額47133億元,下降25.0%,其中住宅銷售額下降26.9%。

去年上半年商品房銷售面積為5.95億平方米,今年上半年銷售面積較去年上半年跌了五分之一。去年上半年商品房銷售額為6.3萬億元,今年上半年銷售額較去年上半年跌了四分之一。

商品房銷售面積與商品房銷售額雙雙跌破了「5」,也即上半年商品房銷售面積跌破了5億平方米,銷售額跌破了5萬億元。

按照這個趨勢,今年結束,房地產銷量大概率會跌至「雙9」,也即銷售面積跌至9億平方米,銷售額跌至9萬億。

房價方面,國家統計局披露,6月份一二三線城市,無論新房還是二手的,無論環比還是同比,都在跌。

從機構披露的數據來看,北京的房價已經跌回至2018年。

克而瑞披露,2024年上半年,北京二手住宅成交均價約28834元/平方米,套均總價約257.9萬元/套,基本已回到2018年水平。

深圳的二手房均價過去三年從最高時期8萬多一路下跌,跌破8萬,跌破7萬,今年7月份已經跌破6萬,回到了「5」字打頭時代。

樂有家數據顯示,7月份深圳二手房成交價格為5.9萬元/平方米。

南京過去半年房價就跌了19%,均價跌至2.4萬元。

蘇州房價已經跌破2萬元,6月份成交價為1.89萬元/平方米。

廣州房價整體回到了2017年。

杭州房價回到了2019年。

至於武漢、天津、鄭州、南京,房價至少已經回到了2016年。

大盤皆如此,遑論泡沫巨大的高價學區房。

除了大盤盤整外,人口趨勢改變對學區房的衝擊,更厲害。

國家統計局數據顯示,2023年全國新生兒人口跌至902萬人,相較於2016年1785萬的高點,下降了49.5%。

且出生人口繼續低於死亡人口,去年全國死亡人口1110萬人,兩者的差值208萬剛好是去年人口減少的規模。

新生兒人口減少帶來的直接結果,便是生源減少,並已經引發了幼兒園關閉潮。

教育部3月份召開的發佈會上公佈:

2023年,全國共有各級各類學校49.83萬所,比上年減少2.02萬所,下降3.9%;各級各類學歷教育在校生2.91億人,比上年減少151.26萬人,下降0.52%

學生人數減少,當下主要集中在幼兒園。

2023年,學前教育在園幼兒4093.0萬人。這一數據,相比於2022年,減少了534.55萬人。

從歷史數據來看,幼兒園在園人數在2020年就已經見頂,2021年幼兒園在園人數較之前減少了13.06萬人,是多年來幼兒園在園人數首次減少。

2022年,在園人數加速減少,減少了177.66萬人。在園人數加速減少之下,引發了幼兒園數量首次減少。

教育部公佈的數據顯示,2022年共有幼兒園28.92萬所,比上年減少5610所。

今年3月1日,教育部召開的新聞發佈會上披露:

全國共有幼兒園27.44萬所。其中,普惠性幼兒園23.64萬所,佔全國幼兒園的比例86.16%,比上年增長1.2個百分點。全國共有學前教育在園幼兒4092.98萬人。其中,普惠性幼兒園在園幼兒3717.01萬人,佔全國在園幼兒的比例90.81%,比上年增長1.26個百分點。

27.44萬所幼兒園,相較於2022年的28.92萬所,一年減少了1.48萬所。數量已經二連降,且相比於2022年減少的5601所,關停潮明顯加速了。

這種關停潮,每個人都能切身感受到。這次過年回家,農村的很多幼兒園都關閉了,以前一個鎮有好幾個幼兒園,現在一個鎮基本就剩下一個幼兒園。

北京方面,無論幼兒園人數還是在園人數,都在減少。

北京統計局披露,北京擁有的幼兒園數量見頂於2021年,當年有2000所幼兒園,2023年減少至1991所。幼兒園在園人數2022年為57.42萬人,2023年減少至51.5萬人。

深圳的幼兒園招生人數和在園人數於2021年見頂,已經連續兩年下降。

2021年幼兒園招生人數19.28萬人,2022年降至17.57萬人,2023年數據未披露。2021年幼兒園在園人數59.76萬人,2022年降至57.17萬人,2023年降至55.51萬人。

除了幼兒園,小學、初中、高中、大學的學生人數仍在增加。

但是,這種趨勢很快會延伸到小學,2017年新生兒人數開始減少,那一年出生的孩子今年已經7歲了,已經上小學了。

從今年開始,小學在校生人數大概率會接棒幼兒園人數開始減少。

事實上,人口率先減少的東北地區,早就出現了小學生荒。

財新網不久前發佈的封面報道顯示:

2013年至2022年十年間,黑龍江消失了近六成、合計1900餘所小學;吉林消失了近五成、合計2600餘所小學;遼寧也消失了2200餘所小學,降幅近一半。

學校消失速度如斯背後,當然是生源不斷減少的結果。

以人口減少規模最大的黑龍江省來看,該省小學在校生人口2012年有186.8萬,2023年跌至106萬人,十二年減少了80.8萬。

遼寧小學在校生人數從2012的213萬減少至2023年的199.4萬,十二年減少13.6萬。

吉林過去十二年小學生人數減少了32.87萬。東北三省過去十二年小學生合計減少了127.27萬人。

東北只是先行而已,全國人口正在加速減少,學生荒會蔓延至全國。

我在文章中一直在強調,人口是樓市的基石。市場也有一個論斷,樓市短期看金融,中期看土地,長期人口。

人口趨勢的改變,對樓市尤其是對高價學區房的衝擊,是一個持續且漫長的過程,這個利空會持續作用下去。

責任編輯: 方尋  來源:城市財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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