前幾年鬧得沸沸揚揚的一則新聞，很多人可能還有印象：一套曾經395萬買入的海景房，走到法拍環節最終只成交65.5萬。這不是孤例，而是整個海景房市場退潮的一個縮影。曾經被貼上"中產標配"標籤的度假房，如今在不少地方連打五折都無人問津。
海景房這門生意，本質上是把"面朝大海、春暖花開"的詩意想像，翻譯成一份份掏空錢包的購房合同。買家以為自己買下的是風景，其實買下的是一套被精心設計過的敘事產品。而這套敘事，已經在中國持續了將近二十年。
2024年3月，第一財經旗下的播客節目做過一期專門解讀，標題就叫"海景房跌成白菜價，10萬一套也沒人買"。兩年多時間過去，節目裏描述的那些現象非但沒有緩解，反而在更多城市繼續發酵。海景房神話，正在一個又一個濱海小城裏悄然瓦解。
山東乳山，是這場退潮中繞不開的樣本。乳山銀灘曾經是海景房熱銷的代表區域，一度吸引了大批來自內陸的購房者遠赴千里置業。
而如今，銀灘的二手房掛牌價格一路下探，遍地都是幾萬到十幾萬一套的白菜價房源。許多業主大幅降價依然難以脫手。
有購房者反映，家中親戚早年在乳山買下的房子，只短暫住過一周，如今掛了很久也無人接盤。北海、日照、威海等地也出現了類似的情況——前些年被銷售話術吸引遠赴當地買房的人，回過頭來才意識到自己踩了坑。
這些房子最初到底賣給了誰？梳理海景房的購買主力可以發現，早期湧入這一市場的，主要是內陸地區尋求養老度假居所的中老年群體，以及一部分被"面朝大海"生活方式打動的投資客。
銷售方通常以宜居氣候、投資升值、租金託管作為核心賣點，把遠在千里之外的房子推銷給這些人群。
而具體的推銷手法，講出來至今仍讓人咂舌。開發商會在內陸城市大量投放廣告，甚至直接給大爺大媽發傳單，以低價旅遊的名義把人拉上大巴。大巴車常常刻意選擇深夜抵達目的地，人困馬乏之際直接被拉進售樓處。
接下來就是話術連環炮：養老宜居、氣候適老、為子女減負、託管收益一年三萬。有人當天就交定金，甚至一次買好幾套。沒帶夠錢也不要緊，銷售人員一條龍幫忙打欠條、辦貸款。表面上看是賣房，實際更像一場心理戰。
價格是怎麼被一路推高的？開發商慣用的手法是"分期定價"，一期比一期貴一點，製造出"市場在漲"的假象，讓後來者產生"再不買就虧了"的緊迫感。但支撐價格的產業、人口、配套，本地壓根就沒有。所謂海景價值，很大一部分其實來自極低的拿地成本所留出的利潤空間。
真正住進去之後，很多問題才慢慢暴露出來。海景房大多集中在遠離城市中心的偏遠片區，配套設施相對薄弱。醫療、教育、商業、交通樣樣都缺，一旦度假人群離開，整個片區便陷入冷清，甚至出現"空城"景象。
管道壞了沒人修，燃氣暖氣跟不上，物業費卻一分不少。對以養老為主要目的購房者而言，這些反而是最痛的點——三甲醫院距離比海浪聲重要得多。
還有一個硬傷，是很多人根本不了解的：海邊並不天然適合長期居住。高鹽、高濕的環境會加速家具、家電、牆體乃至鋼筋的腐蝕。
北方沿海冬天的濕冷疊加海風，居住體驗並不像宣傳冊上那樣浪漫。這本來對建築材料和工藝提出了更高要求，但在過去那輪擴張浪潮里，偷工減料反而更為常見。今天看的是海，幾十年後可能看的就是維修賬單。
從更宏觀的層面看，海景房價格塌陷不只是某一類特殊房產的問題，而是折射出中國房地產市場深層次的變化。2020年前後疫情疊加行業調控，度假型房產價格一路下滑。
隨着"房子是用來住的、不是用來炒的"這一定位在政策層面持續強化，那些依靠概念營銷和區位噱頭堆積起來的價值泡沫，自然難以維繫。
近兩年，各地陸續推出的收儲存量房、優化限購、支持剛需和改善性住房需求等政策，重點都在核心城市和剛需盤上，海景房這類邊緣度假產品，幾乎不在受益名單里。
那當下的白菜價，到底算不算抄底機會？答案並不能一概而論。
如果確實有真實的養老或度假需求，能夠接受當地的氣候和配套現實，並且完全不指望它升值，那麼低價入手或許可以獲得不錯的居住性價比。但如果還抱着投資升值、快速轉手的幻想，過去幾年的走勢已經給出了非常明確的答案。
對絕大多數中國家庭來說，度假型海景房其實是個偽需求。年假天數有限、工作節奏緊張，決定了一年真正能住進去的時間寥寥無幾。
真喜歡海，租酒店、住民宿、分時度假，算下來都比買房划算。把幾十萬甚至上百萬的現金鎖在一套一年住不了幾天的房子裏，本質上是把流動資產變成了長期負擔。
海景房這一局最殘酷的真相是——海本身不會騙人，騙人的是那些被精心包裝、貼上價碼的"美好生活"想像。房子的價值核心，從來不是海，而是產業、人口和配套。看清了這一點，也就看清了過去二十年這場大戲的底色。
