燕郊樓市，猛掀桌子＊阿波羅新聞網

下午兩點多，我看見中介老周發了一條朋友圈，就一句話：「燕順路地鐵口精裝兩居，82平，總價68萬。」我盯着屏幕算了三遍，一平米八千二。老周是我十年前在燕郊看房時加的中介，那會兒他帶我看的同一條路上的小區，毛坯房掛牌價三萬七。

一個中介，十年前追着我喊「再不買就上四萬了」，十年後自己發朋友圈，連「急售」兩個字都不寫了，就扔一個價格。我給他發了個問號，他回我四個字：「哥，真事兒。」去掉這一句，這篇文章就不用寫了——因為整件事的荒誕，全在這一個數字裏。下面我想跟你聊幾個我自己也沒完全想明白的變化。

一、三萬七到八千，這六年到底發生了什麼

我先把時間線拉清楚。2017年初，燕郊大部分商品房單價在兩萬八到三萬二之間，位置好、挨着地鐵規劃線的，衝到三萬七不稀奇。那時候售樓處里擠滿了北京上班的人，我有個朋友把望京的房子賣了，拿着四百多萬全款到燕郊買了套一百一十平的，當時覺得佔了大便宜——同樣的錢在北京只能買四十平老破小。銷售跟他拍胸脯：「燕郊就是下一個通州。」

到了2020年，價格開始往下掉，但掉得不難看，兩萬出頭還能撐住。真正讓人開始心慌的是2023年下半年，那時候我另一個同事賣燕郊的房子，掛了半年，從一萬八降到一萬四才出手，買家還是全款砍下來的。到了2025年，燕順路沿線不少小區成交價跌破一萬。今年年初我聽說有八千五的，還以為是頂樓或者回遷房，結果老周給我看的這套，六樓，南北通透，精裝修，房主2021年一萬九買的，現在虧了一百多萬。

你要問為什麼跌成這樣，我自己琢磨了三個原因。第一個，北京這邊地鐵平谷線確實在修，但開通時間從2024年推到2025年，又從2025年推到2026年底，中間還傳出過站點調整的消息，等得人心煩。第二個，2023年到2025年這三年，燕郊新房供應量太大了，我大概數了數，光燕順路兩邊同時在建的樓盤就不下八個，現房賣不掉，期房又打折，二手房直接被擠得沒活路。第三個，也是我自己體會最深的，以前在燕郊買房的人，大部分是在北京國貿、望京、中關村上班的，但這幾年好多公司搞混合辦公，一周去公司兩三天，還有不少人直接遠程了，對「必須挨着北京住」這件事沒那麼着急了。

我給你說個真事兒。我認識一個在西二旗上班的程式設計師，2021年花了二百三十萬在燕郊買了個兩居，月供九千。去年公司調整，讓他一周只去公司兩天，他算了算，乾脆把燕郊房子租出去，自己在昌平跟人合租了一個單間，一個月兩千五，剩下的時間回老家邯鄲待着。他的邏輯很簡單：「以前買燕郊是為了每天通勤，現在不用每天去了，我幹嘛還背這個債？」他的房子現在掛牌價一百一十萬，看房的人倒是有，但出價最高只給到九十五萬。他沒賣，說再等等，但等什麼，他自己也說不清。

說白了，燕郊房價從三萬七到八千，不是一天跌下來的，是六年裏一點一點被磨下來的。每一年都有人覺得「到底了」，第二年就發現底下還有地下室。這背後最大的變化，不是政策也不是地鐵，是人們對「我到底需不需要在北京邊上有一套房子」這個問題的答案，跟十年前不一樣了。

二、八千一平的房子，到底能不能買

老周給我發完那條朋友圈，第二天我專門跑了一趟燕郊。我跟你講，到了那兒我第一個感受是——街上人真不少，比我想像中熱鬧。燕順路兩邊底商開滿了，水果店、藥店、小飯館、快遞驛站，一個挨一個，下午五點鐘路邊停滿了車。你要是光看街面，根本想不到房價已經跌成這個樣子。

我看的那套房子在潮白人家小區，離規劃的地鐵站走路大概十五分鐘。房主是一對五十多歲的夫妻，大哥以前在亦莊做物流，三年前退休不幹了，現在想搬回山東老家跟兒子住。房子確實不錯，八十多平，兩室兩廳，裝修是2021年做的，地板和廚櫃都挺新，家具全送。中介給我算了一筆賬：總價六十八萬，首付二十萬出頭，貸款四十多萬，三十年月供兩千左右。我跟大哥聊了一會兒，他說去年就想賣，掛了一百一十五萬，來看的人不超過十個，今年降到九十萬，來了二十多撥人，但全是看看就走，最後有個大姐出價七十五萬，他沒捨得。現在他急着回去帶孫子，直接跟中介說，誰出六十八萬今天就簽。他跟我說這話的時候，臉上沒什麼表情，就補了一句：「虧就虧吧，再拖下去虧更多。」

說實話，八千一平的房子，硬件上沒啥大毛病。小區有電梯，綠化還行，門口就是公交站，早晚高峰有到國貿的直達車，我查了一下，正常不堵車一個小時能到。但問題是，你得想清楚買了拿來幹嘛。如果是自己住，尤其是不用天天進北京上班的人，我覺得性價比真挺高的。兩千塊錢月供，在北京連個好點兒的單間都租不到，在燕郊能供一套兩居。可如果你是衝着投資去的，我勸你再想想。因為現在的燕郊，二手房存量太大了，我隨口問了一句中介，光他們公司一個門店手上掛着的一百平以下房源就有三百多套，全燕郊的中介加起來，我估摸着怎麼也得上萬套。八千買了，過兩年想賣，能不能找到接盤的人，這事兒誰也不敢保證。

我自己的感覺是，八千塊的燕郊，從居住角度說，已經不貴了。但你買的不只是房子，買的是通勤時間、生活成本、還有將來萬一想出手時的心理準備。我現在的看法是，如果你手頭有二十來萬首付，工作地點在北京東邊或者北邊，不用天天打卡，或者你自己做點小生意，時間自由，那燕郊現在確實是個可以認真考慮的地方。但如果你還指着這套房子五年後翻倍，我勸你死了這條心。

三、那些年在高點衝進去的人，現在怎麼樣了

我在燕郊那天晚上，約了之前說的那個在望京賣房換燕郊的朋友吃飯，就叫他老陳吧。老陳今年五十二，以前在望京一家外企做行政，2016年把望京那套四十平的老房子賣了四百二十萬，到燕郊買了一套一百一十五平的，花了三百八十萬，剩下的錢買了輛二十多萬的車，還存了一點。那會兒他是我們圈子裏羨慕的對象——四十歲出頭，住上一百多平的大房子，開車四十分鐘到公司，周末還能在小區里遛彎兒。

現在呢？他2023年就被裁了，拿了一筆補償金，到現在沒找到正式工作，偶爾幫朋友公司做點零碎活兒。他那套房子，同戶型最近成交價九十二萬。我跟他在小區門口的大排檔吃飯，他喝了口啤酒，跟我說：「我現在最後悔的不是房子跌了，是當時太自信了，覺得這輩子收入只會漲不會跌，月供七八千根本不當回事。現在每個月的公積金都沒了，存款在縮水，房貸還得還兩年才到期，提前還吧，手裏現金不夠，不提前還吧，利息算下來又虧得慌。」他老婆還在北京一家私企上班，每天六點起床坐公交倒地鐵，晚上八點多才能到家，兩口子一天說不上幾句話。

老陳這種不是個例。我在那兒碰到的另一個大姐，姓劉，之前在雙井做房產中介，自己也在燕郊買了兩套，一套自住一套出租。她說現在出租那套，三居室，月租金一千八，還不到房貸的三分之一。她自己那套想賣，掛了半年，看房的人倒是多，但出價最高的只給到八千五一平，她覺得太低，沒捨得。我問她怎麼辦，她說：「能怎麼辦，繼續住唄，反正也不着急用錢。就是每次想到首付加裝修花了一百多萬，心裏堵得慌。」她說話的時候一直在笑，但那種笑你知道的，就是已經沒辦法了的那種笑。

這些人當年衝進去，都不是傻子。他們算過賬，信過規劃，覺得自己趕上了一趟會開往未來的車。但現實是，規劃可以改，通勤可以變，工作可以丟，唯一不變的只有每個月銀行發來的還款短訊。我有時候想，我們這代人買房子，買的其實不是磚頭和水泥，買的是對未來的一個想像。想像自己在哪兒生活、怎麼上班、孩子在哪上學、老了以後怎麼養老。一旦這個想像變了，房子就真的只是一個房子了。

四、燕郊跌了，環京其他板塊呢

燕郊是環京樓市里最扎眼的一個，但不是唯一一個。我順帶着問了問香河、大廠、固安的情況，中介老周跟我說，香河那邊有些樓盤從兩萬跌到了六千多，大廠潮白河板塊好一點，但也就一萬出頭，固安更慘，有的小區掛牌價五千多還沒人看。他總結了一句：「現在環京就是一個比慘大賽，誰跌得少誰就算贏。」

我有個遠房表姐，2018年在固安買了一套八十平的，當時單價一萬九，總價一百五十多萬。她的想法很簡單，自己在南三環上班，固安開車走京開高速，不堵車四十分鐘，比燕郊還近。結果2021年那條高速開始修路，堵得一塌糊塗，她每天早上六點出門，九點才能到公司，堅持了半年，實在受不了，把房子租了出去，自己回北京南五環租了個小開間。她的房子現在掛七千一平，掛了一年多，連問的人都沒幾個。她跟我說過一句話，我印象特別深：「我當時覺得，只要比北京便宜就行，沒想過萬一北京那邊不堵了或者更好走了，人家為什麼要住這麼遠？」

這話其實點出了一個核心問題。環京板塊過去的價值，全靠北京「溢出」的需求撐着。北京房價太高、租金太貴、名額太嚴，買不起的人就往外面走。但這些年北京內部的變化也挺大——共有產權房多了，保租房多了，遠郊區像平谷、密雲、延慶也通了或者正在通輕軌，價格並不比環京貴多少。年輕人現在更願意在單位附近租個小房子，哪怕小一點、破一點，省下來的通勤時間用來睡覺、健身、學東西，比背一套遠郊的房子更划算。這種觀念的變化，對環京樓市的打擊比限購政策還大。

我自己覺得，環京板塊以後會慢慢分化。有地鐵、有產業、有學校的，比如燕郊某些靠地鐵站近的小區，價格可能穩得住。但那些全靠一條高速、什麼配套都沒有的樓盤，還會繼續磨底。所謂的「底」在哪兒，沒人知道，因為底不是價格決定的，是有人願意買決定的。

五、房價跌了，對我們這些普通人意味着什麼

從三萬七到八千，不光是數字變了，它改變了很多人的想法。我跟老陳吃飯那天晚上聊到挺晚，他說了一句話，我回去想了很久。他說：「以前我覺得房子是臉面，是底氣，是退休後的保障。現在我覺得，房子就是一個住的地方，別給它加太多戲。」

我自己也在琢磨這件事。我們這一代人，四五十歲的，趕上了房價漲得最猛的那二十年，腦子裏有一個根深蒂固的念頭——房子是最靠譜的東西，比存款靠譜，比股票靠譜，比兒子靠譜。但你看着燕郊這六年的曲線，你會忍不住問自己：如果連北京邊上的房子都能跌成這樣，還有什麼東西是永遠漲的？這個問題我想了很久，沒有標準答案。但我有幾個自己正在試的做法，不一定對，但至少讓我心裏踏實一點。

第一個，我現在的辦法是，不管在哪兒買房子，先算一筆「最壞情況賬」。就是假設收入減半、利率上漲、房子五年內賣不掉，我還能不能扛得住月供。如果算完賬睡不着覺，我就不買。第二個，我自己在試的是，把「住」和「投資」分開想。現在住的房子，舒服、方便、家人滿意就行，別天天盯着價格看。想投資的錢，別全壓在房子上，分散到別的地方去，哪怕收益低一點，至少流動性好。第三個，我開始認真對待「租」這個選項。我以前總覺得租房子是幫別人還貸，特別虧。

但現在我算了算，燕郊一套八十萬的房子，月租也就一千五六，年化回報率才百分之二點幾，比銀行定期還低。那我為什麼要花八十萬去買一個回報率這麼低的東西？把錢存着，每個月用利息付房租，還能剩點，房子跌了跟我沒關係。第四個，我覺得最重要的一點，是把對自己生活的想像，從「靠房子兜底」慢慢轉成「靠自己兜底」。多學點東西，多交點朋友，把身體養好，這些事兒比房子抗跌。房價漲了跌了，你還是你，日子還是日子。

那天我從燕郊回來，在地鐵上又翻了一遍老周的朋友圈。最近一條是他發的另一套房，燕順路地鐵口對面，九十平，三居，送車位，總價七十五萬。評論里有人問：「還能再低嗎？」老周回了一句：「哥，再低就真白送了。」我盯着那條評論看了好一會兒，突然想起2017年那會兒，他發朋友圈從來不帶價格，只寫四個字——「電話諮詢」。那時候打電話過去，他第一句永遠是「哥您趕緊來，今天不定明天就沒了」。現在的他，直接在朋友圈把底價寫得明明白白，連討價還價的餘地都不留。