中共8月28日推出新一輪房地產制度調整，包括推進現房銷售、將個人住房貸款最高期限由30年延長至40年，以及建立房地產開發貸款主辦銀行制度。圖為一名男子在上海一棟住宅大樓的建築工地工作。
中共8月28日推出新一輪房地產政策，推進現房銷售、將個人住房貸款最長期限由30年延長至40年，並建立房地產開發貸款主辦銀行制度。官媒稱，現房銷售可降低交付風險，40年房貸可減輕月供壓力；新政也提高預售門檻，限制購房者資金為房企主要融資來源。
美國經濟學者黃大衛在接受大紀元採訪時指出，這次改革主要修補的是，房地產項目的融資與銷售制度，並沒有觸及危機背後更深層的財政、住房保障和治理結構。更重要的是，現房並不是避免爛尾樓的唯一制度答案。日本、香港至今仍保留預售制度，真正需要解決的是：即使項目最終爛尾，開發商的經營風險能否與購房者的資金有制度性隔離。
「現房銷售」能解決什麼
《21世紀經濟報道》稱，現房銷售的核心優勢是「所見即所得」，可以降低購房者的交付風險。此次政策要求，新出讓土地的商品住房項目等，鼓勵實行「現房銷售」，以降低預售模式下購房者承擔項目爛尾風險的可能。
黃大衛認為，問題並不在於過去不知道現房更安全，而在於預售制度曾經是中國房地產高速擴張的重要資金來源。房改初期，房企資本金有限，地方政府需要土地收入和房地產投資，銀行則通過開發貸款和個人住房貸款參與其中。購房者提前支付的資金，因而成為房企快速拿地、開工和擴張的重要資金來源。
在這套模式下，他說，房企可以通過「拿地、預售、回款、再拿地」加快資金循環，但購房者缺乏項目審查、抵押和資金監督等權利，一旦項目無法完成，便可能承擔房子不能交付的風險。
因此，黃大衛認為，此次政策轉向與其說是突然發現現房銷售更加合理，不如說是預售模式的收益下降，而爛尾樓、房企債務和相關社會成本逐漸暴露。此外，新政並未全面取消預售，而是提高預售門檻，並要求預售項目的個人住房貸款在項目竣工備案後發放。政策正在削弱預售的融資功能，但並未完全取消預售。
新政能防新雷舊坑誰來填
此次改革另一項重要變化，是建立房地產開發貸款主辦銀行制度。按照新規，單個房地產項目對應一家主辦銀行，開發貸款覆蓋項目從開工到竣工備案的全過程；預售項目貸款期限最長5年，現房銷售項目最長7年，預售資金也將受到更嚴格監管。
這些安排試圖把開發商、銀行和購房者之間的資金鍊重新隔離。但黃大衛指出，新政採取「新老項目區分」的方式，既有項目的資金缺口、土地抵押、工程欠款以及房企集團債務，不會因為制度更新而自動消失。
他認為，處理歷史爛尾項目仍需回答項目還缺多少資金、由誰承擔損失，以及購房者的交房權與銀行、債券投資人等其他債權如何排序。如果缺乏逐項審計、資產接管、專項融資和明確的損失分配機制，新融資規則只能防止部分新風險，不能替過去形成的債務和爛尾項目提供清算方案。
這也意味着，他說，真正需要建立的並非「房子一定不能爛尾」的制度，而是即使開發商倒閉、項目爛尾，購房者也不必為開發商的失敗買單。
土地收入下滑地方財政壓力仍是隱患
黃大衛認為，中國房地產危機的一個根源，是土地和房地產全鏈條承擔了過重的財政功能。
官方數據顯示，2026年上半年，地方政府性基金預算本級收入同比下降25.6%，其中，國有土地使用權出讓收入僅9,778億元，同比下降31.5%；2025年全年，國有土地使用權出讓收入為4.15萬億元，同比下降14.7%。
黃大衛認為，現房銷售會增加房企的資金成本，並壓低其能夠支付的土地價格。在土地市場疲弱的地區，地方政府如果不接受土地收入進一步下降，就可能面臨維持房地產投資和土地市場運轉的壓力。
他指出，預售制只是舊房地產模式的一個加速器，現房銷售能改變房企取得資金的方式，卻不能回答地方政府未來依靠什麼取得穩定收入。
監管雖多但關鍵時刻服從「政治任務」
現房並不是降低爛尾風險的唯一方式。香港、日本至今仍保留預售制度，關鍵是通過銀行、律師、工程師、保險等機制，把開發商的項目風險與購房者隔離開來。制度的目的不是保證開發商永遠不會出問題，而是即使項目出現問題，購房者也不應承擔開發商項目失敗的主要損失。
中國此次新政也開始建立類似的防火牆，包括一個項目對應一家主辦銀行、資金封閉管理以及預售資金進入監管賬戶等安排。但黃大衛認為，中國真正的問題並不是「沒有機構」，而是「沒有真正獨立的權力」。
「黨政部門、國有銀行和地方國企處在同一行政體系內，形式上可以互相監督，實質上卻可能共同服從地方財政和政治任務。」他說。
因此，中國正在建立的更像是一道「行政與賬戶防火牆」，他說，能否真正切斷「項目爛尾—購房者買單」的風險鏈條，仍取決於監管機構能否在地方財政和政治壓力下獨立行使權力。
「40年房貸」成本只是被推遲
在限制房企風險的同時，新政另一個醒目的變化，是將個人住房貸款最高期限由30年延長至40年。官方解釋稱，這是為了適應經濟社會發展需要，給借貸雙方更大的靈活度；市場人士則認為，期限拉長可以降低購房者月供壓力。
黃大衛則指出，供給端正在限制房企槓桿和資金挪用，需求端卻允許家庭將債務期限拉得更長。
他舉例，以100萬元人民幣、年利率3%的等額本息貸款計算，40年期月供約3,578元，低於30年期的4,216元，但如果持有至貸款到期，總利息約71.7萬元，比30年期的55.4萬元高出約29%。延長期限降低的是當期現金流壓力，並沒有降低住房本身的成本。
他認為，這使40年房貸更接近將今天的支付壓力延後到未來，而不是解決房價、居民收入和住房保障問題。
新政恐加速民企退出國企擴張
此外，他說，現房銷售提高購房安全性的同時，也會改變房企的生存模式。房企不能再主要依賴購房者提前支付的資金滾動擴張，而需要更多依靠實繳資本金、開發貸款和項目自身現金流完成建設。
黃大衛預計，這將加速中小房企退出，但未必表現為突然的大規模破產，更可能是長期的兼併、項目轉讓和資產整合。
他指出，大型國企更容易獲得低成本融資和銀行支持，中小民營房企即使項目本身具有盈利能力，也可能因缺乏抵押物和融資渠道而處於劣勢。
「最後形成的可能不是更有競爭力的市場，而是少數大型國企、地方平台和國營銀行共同主導的房地產寡頭結構。」黃大衛說。
新政真正要過的是制度關
黃大衛認為，這次改革仍然具有必要性，因為它開始改變過去由購房者提前承擔開發風險的資金模式。個人房貸延後至完工備案後發放、項目資金封閉管理以及主辦銀行制度，都可能降低新的資金挪用和交付風險。
但這些措施主要停留在房地產項目的融資與交易層面。他說，地方政府對土地和房地產收入的依賴、住房保障對購房的依賴，以及監管機構能否形成真正獨立的制衡，並沒有因為現房銷售而消失。
黃大衛將此次改變形容為「一道防止交付風險的圍牆」，而不是「重建整個房地產體系的地基」。
