美《商業內幕》2月14日撰文指出，2008年美國房地產市場崩盤是經濟史上最嚴重的崩盤之一，其教訓在中國應對自己的房地產危機時依然具有現實意義。
中國今年面臨着一條通向經濟反彈的狹窄政策道路，國際貨幣基金組織(IMF)警告稱，中國正處於歷史性的房地產低迷之中，只有過去30年來最嚴重的崩盤或許才能與之匹敵。
高盛(Goldman Sachs)分析師在2月12日發佈的一份報告中警告稱，房地產市場一旦惡化，將需要很長時間才能觸底——美國次貸危機就說明了這一點。
高盛分析師表示：「我們估計，從2021年第三季的峰值到2023年第三季，中國實際房價下降16%。假如說美國的經驗有什麼指導意義的話，那就是在當前的房地產低迷中，我們只進行了一半的價格向下調整。」
高盛表示，美國房價在2006年達到峰值，比公允價值高出約40%。然而，由人口、收入、職位空缺和其他指標決定的「昂貴」程度，仍然遠遠低於中國今天所面臨的水平，換言之，中國今天所面臨的情況更加糟糕。
看不到底
高盛表示，就目前情況來看，始於2021年年中的中國房地產市場低迷依然看不到盡頭。
自2020年底達到峰值以來，中國的新屋開工和新屋銷售分別下降64%和52%。高盛分析師預計，中國房市庫存過剩將使這兩項數據在未來幾年都處於低迷狀態。
作為背景，美國實際房價在2006年初見頂，在2012年觸底。隨後，美國房屋空置率在2008年達到峰值，直到10年後才回落至長期平均水平。
2016年，中國政府採取措施，收緊抵押貸款要求，並實施其它限制措施，這些措施在短期內是有效的。
然而，新冠大流行扭轉了這些努力。房價加速上漲，碧桂園(Country Garden)和恆大(Evergrande)等主要開發商也遇到了麻煩。
如下圖所示，高盛推導出的中國實際房價跌幅，僅為美國6年崩盤期間跌幅的一半。
高盛分析師表示：「非常寬鬆的抵押貸款標準和過多的抵押貸款債務——這是美國次貸危機的核心問題——不適用於中國。相反，植根於獨特的土地供應機制的過高房價，是許多經濟扭曲背後的原因。換句話說，美國的房地產問題變成金融問題，而中國的房地產問題從根本上說是一個需要解決的財政問題。」
溢出效應
高盛分析師認為，中國政府必須優先考慮控制其他經濟領域的傳染效應。
美國次貸危機通過被稱為債務抵押債券(Collateralized Debt Obligation，簡稱CDO)的產品蔓延到更廣泛的金融領域，放大廣泛的抵押貸款違約的影響。由於房主無力償還或再融資抵押貸款，房屋止贖率飆升，這進一步壓低房價。
高盛表示，為了防止類似的螺旋式下降，中國政府必須實施有力的政策措施，支持地方政府和銀行，並確保預售房屋的交付。
高盛分析師在報告中寫道：「假如沒有這些果斷行動，負面溢出效應可能會加劇房地產低迷對經濟的損害。」
