2023年10月9日，江蘇省南京市正在建造的萬科住宅大樓。(STR/AFP)
萬科董事會主席郁亮日前坦言，中國房地產業目前進入了最痛苦的馬拉松「撞牆期」，陣痛比預想的更長、更痛。作為中國當下還活着的混合制房企和民企的縮影，郁亮的話顯示已經破裂的房地產泡沫無藥可救了。
郁亮關於「撞牆期」的話是10月20日在萬科一年一度的媒體交流會上說的。
馬拉松長跑的「撞牆期」是指運動員在賽跑中必須經歷的一段艱難路程，通常在跑了30公里左右，體內轉化能量的糖基本消耗完了，開始燃燒脂肪轉化能量。在這段賽程中，運動員的體能嚴重消耗，肌肉酸痛，身體到了極限狀態，就像「撞牆」一樣。
58歲的郁亮說：「燃燒脂肪轉化比較慢，需要5到10分鐘，這一段時間是最痛苦的，因為糖不夠了，脂肪還沒起來，熬過去就能跑下去。」
他用馬拉松「撞牆期」的現象，形象地描述了今年房地產業遭遇「跑不動」的掙扎痛苦狀態。
萬科一直是房地產行業的一個標竿，也是房企的風向標。2016年郁亮接替了萬科創始人王石的職位。2018年，在恆大、碧桂園等房企仍然高歌猛進之時，郁亮喊出「活下去」的口號，讓整個行業驚愕。2022年郁亮在內部年會講話中警告：房地產進入「黑鐵時代」，今年是背水一戰的一年。要麼死、要麼活，沒有中間狀態。當年萬科裁員並降薪，節衣縮食，控制成本。2023年，陽光城、恆大、融創、碧桂園等一批名企又倒下，萬科是所剩無幾的上市大型房企之一。
業界不少人認為，萬科有國企背景，它的第一大股東是深圳地鐵。萬科拿到的地多是一二線城市，而恆大、何碧桂園等多是在三四五線城市建房。在經濟不景氣時，三四五線城市的房屋銷售遠不如一二線城市。
萬科目前仍然是中國房企的尖子生，在上市公司的評級中屬於「穩健」，但今年中國經濟以及房地產業的滑鐵盧，超出了很多人的預期。萬科也活得「很煎熬」。今年上半年，萬科營收同比下降2.9%，其毛利率也從去年的20.46%降至18.87%。
萬科在9月份表示，毛利率水準下降是當前行業面臨的共同問題，萬科短期內銷售毛利率比以往壓力更大，隨着樓房竣工交付，這些壓力會在今明兩年體現在結算業績上。
郁亮認為，現在市場已經跌過了頭。
今年8月以來，相關部門及各地都出台了一些刺激買房的政策，支持房地產行業推出一些包括降低購房門檻在內的新舉措，但是收效有限，未能改變整個房市交易的萎靡不振和房價下跌、以及市場的悲觀情緒。
據《中國房地產報》統計，今年上半年，排名前50的上市房企盈利狀況繼續惡化，淨利潤虧損共計964.78億元（約132億美元），還要支付809億元（約111億美元）的財務費用。大部分房企負債高企，資金流減少，償債壓力嚴峻。其中9家房企已經退市，16家上市房企仍處於停牌狀態。在剩下的活躍的25家房企中，有6家上市房企是手握現金超過1000億元（約138.8億美元）的，被視為「穩健」的房企，除了碧桂園之外，保利、華潤、萬科、中海和招商蛇口都有央企、國企背景。
誰也沒料到，8月份以後，碧桂園就傳出連2000多萬美元的到期利息都支付不了。
在1至9月中國房企銷售業績榜中，前100房企的銷售額同比縮水29.5%。大幅虧損的房企已經不只是民企，也有多家央企、國企。其中虧損額超過百億元的就有碧桂園、恆大、融創、遠洋和世茂集團。碧桂園營業虧損第一，它的銷售業績在百名房企中由去年第1落到第6位。
萬科今年的銷售業績排行第2，僅次於央企大哥保利集團。雖然萬科表示，美元債務已經調減，其流動資金足以支付短期內到期的債務，但萬科的日子跟整個房地產一樣，同樣陷入了苦苦煎熬的「撞牆期」。
自從恆大許家印被抓，房市開始了新一波下滑，再到碧桂園正式爆雷，房地產銷售身陷冰天雪地，行業悲觀絕望情緒瀰漫，房市和股市雙殺。
中共國家統計局的資料顯示，今年第三季房地產業總產值萎縮2.7%，為今年以來最大的季度降幅。
房地產行業在中國GDP中的佔比高達四分之一。房企爆雷不斷，形成一股強大的衝擊波，輻射到全國各地及其上下游企業、銀行等金融機構，拖累了中國經濟的反彈。
因房地產對中國經濟的預期影響，國際貨幣基金組織本月將其對中國2024年經濟增長預估下調至4.2%。
標普全球評級估計，在下行情景下，中國2024年的房地產銷售將比2022年最多下降25%，這將使中國當年的實際GDP增速降至2.9%。
房地產危機的「解藥」失效
中共央行行長潘功勝日前表示，會穩妥化解大型房地產企業債券違約風險，加大保交樓金融支持力度，一視同仁支持房企合理融資需求。
潘功勝講話沒有超出以往的調子，沒有有效的具體辦法。中國民眾對中共官方的空頭支票，已經習以為常。
從2022年11月中共出台「金融16條」、房地產融資「三支箭」，融資政策也有所鬆動，到房地產政策越放越寬，如認房不認貸、降存量房貸利率、降房貸首付比例、放鬆限購等。9月後，各地又推出「以新換舊」政策，招數已經很多，在一定程度刺激了購買。
但是70%以上的民營房企都已爆雷，而且很難再獲得銀行的融資支持。目前樓市銷售情況仍無轉機，爆雷風險向國企央企開發商蔓延。房地產行業的上下游企業，都受到房地產滑鐵盧的拖累。投資者不再看好房地產。
今年10月，在房價不停下跌的背景下，房主們看不到房價未來的走向，趁着樓市新政，你追我趕的降價賣房。中國各地出現一輪又一輪的拋房潮。
一線發達城市南京，今年9月份，二手房環比下跌0.9%，同比下跌4.0%。10月以來，南京二手房掛牌量已突破18.4萬套。新建商品房也同樣，到10月，南京新房價格已經連續下跌第5個月。
二三線城市商品房銷售也是降價競賣。
近兩個月以來，坊間的價格戰、促銷戰打得硝煙瀰漫，不過越來越多房企開始擔心低價銷售，最後容易搞得資不抵債。
10月初，惠陽保利陽光城五折賣房，引發老業主維權，結果被叫停。類似事情也發生在其它地方。
目前，中共當局的各種刺激住房消費的政策，都沒能提振房市經濟。地產界對政策救市也不再抱有信心。
房地產泡沫破滅無藥可救
早在兩年前，中國經濟學者、中原銀行首席經濟學家任澤平就表示，房地產是周期之母，十次危機九次地產。全球多次經濟大危機都跟房地產大泡沫破裂有關。
時政評論員唐靖遠10月26日對大紀元表示，中國房地產泡沫現在已經破裂，無藥可救。他說，「像恆大、碧桂園、融創等等很多有名的房地產企業紛紛爆雷，出台什麼政策都沒用了。不管中共怎麼刺激買房，人們還是不願意買。因為對經濟沒信心。失業率這麼高，不好賺錢。新房賣不出去，越來越多的開放商會沒有收益而干不下去。」
唐靖遠還認為，未來，中國房地產業會急劇萎縮。中國經濟現在面臨千瘡百孔的局面，中共只不過是用超發貨幣來推遲危機大爆發時間而已。它不可能維持長久。
