去年十二月中在此欄發表《中港通關時間表將大幅提前，有利復原但前景充滿政治隱憂》一文，指出提早通關「有機會拯救已經深度衰退的香港經濟」，有利資產市場。之後在一月再發文《「新香港人」離棄，香港樓市「小陽春」實為最後「逃生門」》，指兩地通關之後樓市出現的「小陽春」，實為賣家最後的「逃生門」。
事隔兩個月，我自己身邊有朋友，已成功透過樓市反彈成功賣樓套現，並計劃稍後移民英國。在社交媒體亦見不少家庭近日成功以理想價錢賣出手頭物業，並陸續移民離開香港。可見不少「離開的人」，真的把握了這道「逃生門」，衷心祝福他們一切順利。
現在剩下要問的問題是，到底這道「逃生門」還可以開放多久？真的有心賣樓的朋友，能否再等一下能套現更多嗎？近日西方出現的金融危機，又會否令聯儲局放慢加息步伐，對香港樓市有利嗎？
由農曆年後的樓市成交數據反映，二手樓價指數連升四周，中原城市領先指數創20周新高，連升4周共4.2%，以去年全年下跌一成半計算，樓價「築底回升」似乎成了市場共識。而根據戴德梁行統計，龍頭屋苑如太古城及沙田第一城的樓價更是按季急彈了11%和20%。面對樓市氣勢如虹，代理當然發表樂觀言論，稱樓市由「小陽春」變成「大陽春」，指樓價升勢會持續。
不過由發展商的部署，我們又好像看到了另一個「故事」：事實上，新盤近期出現劈價潮，例如上月會德豐開售的觀塘藍田站《KOKO ROSSO》，首批單位較第一期折實均價平約10%。到近日由華懋及港鐵合作發展的何文田站項目《瑜一》公佈首張價單，定價比同區二手樓盤平兩成，亦為近三年半以來售價最平市區鐵路盤。
之後到長實及新地合作發展的屯門第55區《飛揚》第2期，折實平均呎價低至約12500元，較去年6月的第一期平近17%，劈價幅度更深，反映發展商去貨決心大，是全港近3年以來首批折實均價最低項目，發展商自己形容為「深水炸彈價」，如果說樓市正值反彈期，那麼發展商定價如此克制，實際上是有違常理。
美歐金融危機震盪全球聯儲局加息周期有望提早結束
近日美國矽谷銀行因存款流出需沽出長債引發虧損而倒閉，連鎖效應引發全球金融信心崩潰，連歐洲最大投行瑞信，市場亦憂慮會出現流動性問題，估計聯儲局在「對抗通脹」及「穩定金融」兩個雙任務中，有機會放緩加息步伐，利率期貨反映約一半人估計今個星期當局不會加息，部分則預料最多加0.25厘，但普遍共識是認為這一輪加息周期已經見頂，息率逐步回落只是時間問題。
面對利率可能見頂，不單代理發表利好言論，甚至有經濟學家稱有機會令本港提早完結加息周期，因為美匯指數轉弱降至近月新低，令港元轉強創大半個月新高，按過去經驗甚至有機會令資金重新流入本港，有機會令港息比美息更早回落，將有利樓市復甦云云。
但回顧08年雷曼兄弟倒閉引發的第一波，當時資金避險，實際上有大量外資是先流入新興市場避險，當時香港資本市場一度亦以為能「避過一劫」，但當外國銀行出現「火燒連環船」，香港不單無險可避，甚至成為外資「提款機」，不單重挫股市樓市，之後引發的「雷曼迷債」風波，不單令銷售銀行為「千夫所指」，對監管當局以至整個政府，都引發了一個「政治炸彈」。
因此，今次西方的金融危機，對香港來說可能只是前奏，單單以為美國可能提早完結加息周期就認為對樓市有利，似乎是過於片面及短視。
我去年底提及經濟及樓市有利重要因素，是本港和內地封關達三年之久，一旦通關復常，內地客有望赴港置業。
事實是否如此？內地與本港通關，加上樓市反彈，二月份辣稅成交增加。據稅局資料顯示，2月份涉及買家印花稅（BSD）成交共有61宗，較1月彈升79%，並創8個月新高，涉及稅款則約1.8億元，較1月份升94%，反映期內非本地買家入市個案大增。
據美聯物業統計，封關期間被壓抑的BSD購買力合共約7200宗，相信全面通關後，具內地背景買家的購買力將會陸續釋放，推動相關成交。
我不敢說這個推論是否正確，但正如本欄一直強調，2020年《港區國安法》訂立後的新‧香港，不單政治及法律環境有巨大轉變，甚至投資市場亦因為外資撤出及移民加劇人材流失，即使內地資金在重新開放後，亦情願轉至新加坡，內地客是否會持續在港置業，實在令人懷疑。
同一時間，作為最大全球諮詢公司麥肯錫（McKinsey）發表調查發現，指未來三年約有10%至15%內地旅客表示將減少在港消費，轉到海南或澳門購買奢侈品，或透過「代購」買化妝品和保健品等。麥肯錫分析，結果顯示香港或失去作為購物、金融服務和醫療中心的優勢。
值得留意是，儘管因中港恢復通關和疫情消退等因素而反彈，出現了所謂樓巿復甦，而且今回利好消息遠多於去年，但成交量卻未能回復甚至升破去年4月時水平，反映小陽春未必持久。
內地經濟未出現「報複式反彈」，香港靠內地復甦期望恐落空
那邊廂，中國經濟未有出現外界預計的「報複式反彈」，一、二月合計社會消費品零售總額按年僅增3.5%，雖是自去年10月以來首現正增長，但只僅符合預期，反映疫情過後消費情緒未見顯著改善，部分領先指標如汽車銷售更大跌9.4%。
而且去年以來一直疲弱的出口亦對工業生產造成影響，首兩個月工業生產增2.4%，差過市場預期，據國家統計局數據，工業生產單計2月僅按月微增0.12%，顯示出口非常疲弱，亦解釋了新一任政府為何只設定全年經濟增長約5%的保守目標。
更重要是城鎮調查失業率，從12月的5.5%升至5.6%，青年失業率更自12月的16.7%增至18.1%，恐怕實際情況只會比官方數據更嚴峻，日後可能會成為內地不穩的「計時炸彈」。
香港官員由特首李家超至財爺陳茂波，過去幾個月不斷強調香港可以依靠內地通關，能夠出現「追趕式」增長，甚至估計全年GDP最樂觀可達5.5%，同時調高未來四年的中期經濟增長預測至回歸以來最高水平。但隨着內地經濟因內部因素及地緣政治衝突，可能令經濟失速甚至要處理龐大的失業大軍，實在有需要開始擔心香港依賴通關令經濟復常可能最終事與願違，近日樓市「大陽春」可能只是一個幻象，樓市「逃生門」恐怕會提早關上。
（以上評論純屬作者個人觀點，並不代表本台立場。）
