這是我兩年之內，第二次來粵港澳大灣區考察。
這次來，給我最大的感受就是——
灣區的餅，真的是越畫越硬。
把牙崩碎了，嗓子剌的直冒血沫，也咽不下了。
1
先給大家看張圖——
上面這張圖，是我在大灣區隨手拍攝的四張規劃效果圖。
大家能分得清這四張圖分別是哪裏麼？
是不是不太容易區分？是不是打眼一看，幾乎雷同？
都是牛批的規劃，都是高大上的寫字樓陣列，都是奇形怪狀的數百米超高層……
你大氣，我比你更磅礴；你光鮮，我比你更亮麗；你是300米的超高層，我必須干到400米；你弄了個金光閃閃的地標「梧桐樹」，我就弄個致敬明天的地標「未來之門」……
大灣區畫餅真的是越畫越硬，以至於都出現了「規劃內卷」。
別說你們分不清，賣這些項目的銷售員怕是都很難分清。
第一張圖，是中山馬鞍島。
對，就是那個一大巴車一大巴車從深圳拉人來看房的中山馬鞍島。
第二張圖，是珠海唐家北圍。
對，就是那個深珠通道旁，一站對接深圳大前海的唐家北圍。
第三張圖，是珠海十字門琴澳新城。
對，就是那個站在十字路口，對望澳門與橫琴的十字門。
第四張圖，是珠海高欄港平沙新城。
規劃對標唐家北圍，未來會有數十家500強企業。
可能很多人唯獨對平沙新城比較陌生，沒聽過也沒關係，後面就屬它最精彩。
看完這四張圖，我不知道大家啥感受？
牛批、震撼、大灣區真厲害。
小刀剌屁股，總算開了眼。
別激動，再看看下面這張圖——
這張圖，是我們在上述的四大概念新城裏，隨手拍攝的「已交房社區的夜間亮燈率」。
數數吧，一共多少盞燈亮着。
不難數，甚至可以說是「屈指可數」。
一棟樓，亮着燈的不超過10戶。甚至絕大多數樓棟，亮燈率為0。
有人說，你這不精準。十一放假，人都回老家了。
嗯，數個空調吧。大灣區現在日均氣溫30度以上，有人住但不裝空調，不現實吧。
上述每棟樓，空調裝機率不超過10%。
再不行，數個窗簾吧。看看上面那些樓，有幾個裝了窗簾的。
上述每棟樓，窗簾安裝率同樣不超過10%。
面對這樣的數據，我雖然不信，但也不得不信——
它們的實際入住率不超過10%。
入住率低於10%，還不是最牛批的。
還記得前面提到的珠海平沙新城麼？
對，就是那個未來要進駐數十家500強企業的平沙新城。
來，看看平沙新城照進現實的樣子吧——
牛吃草的野奢級生態，農家樂的接地氣配套……
500強們，一定沒見過這種大場面。
話都說到這了，再用一張痛徹心扉的前後對比，感受夢想照進現實的殘酷——
這就是你們追的大灣區！這就是你們追的大概念！這就是你們追的大規劃！
光鮮亮麗的大概念和大規劃背後，是夜幕來臨時一棟棟漆黑的鋼筋混凝土！
2
大灣區里，有的概念太大了，大到有點虛妄。
大家看看下面這張圖——
這是珠海「十字門商務區和橫琴金融島」的規劃圖。
遠處的，是橫琴金融島。近處的，是十字門商務區。
數數上面有多少地標級寫字樓？
橫琴金融島，50棟起步；十字門商務區，30棟起步……
同樣的CBD，近乎同等規模的寫字樓群，珠海還有
——唐家北圍、平沙新城、金灣航空城……
同樣的CBD，近乎同等規模的寫字樓群，大灣區西岸還有
——中山馬鞍島、佛山北滘新城、佛山千燈湖新區……
不含深圳、廣州和東莞，類似這樣的CBD和寫字樓群，大灣區至少有15個。
我們保守估計——
珠江口西岸的這片土地上，至少將矗立500棟以上的地標級或准地標級寫字樓。
真的有那麼多企業進駐麼？誰會來？
這些概念板塊里的置業顧問，都告訴我一個同樣的答案
——未來我們這裏將引入總部級企業、生物醫藥龍頭、晶片科創類龍頭和智能製造龍頭。
中國一共有4000多家上市公司，112家醫藥龍頭，132家晶片和半導體龍頭……
即便是，這些龍頭企業全跑到橫琴、唐家、馬鞍島、平沙、北滘和千燈湖；
即便是，這些龍頭企業，每家包上兩層……怕是也填不滿大灣區西岸的寫字樓。
湖北有家上市龍頭，在橫琴弄了個地標寫字樓。
來的時候，說的是50%自持，把湖北總部的員工搬過來。現如今，自持部分的租約已經被轉讓，改成了一間間的長租酒店
——10.1旅遊旺季，800一晚。
此時此刻，我特別想說一句話：
中國的上市公司和科創企業們，真要加油了。
你們成長的速度，已經遠遠落後於他們為你準備辦公室的速度了。
大家再看看下面這張圖——
左邊這張圖，是珠海金灣航空城的規劃圖。
裏面有條紅色的線，是珠海地鐵1號線。
注意！這是一條未被批覆的地鐵線。
沒有被批覆的原因是——
珠海人口低於300萬。
屬於高層731文件中，所提到的「人口低於300萬，不能申報地鐵和軌道交通建設」。
即便地鐵沒有批覆，也依舊不妨礙——
金灣航空城的各大售樓部，都把它高高掛在規劃圖上，作為價值點大講特講。
右邊這張圖，珠海唐家北圍規劃圖。
上面也有條紅色的線，是珠海北圍至深圳前海的深珠通道。
