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400萬在燕郊買的房子170萬賣 環京樓市不復繁華

燕郊與北京之間,隔着一座橋。這座橋只有500米長。 2021年年初,燕郊通勤人員進京新政實施的這一天,張宇花了整整4個小時才到達公司。光走完這座500米的橋,就耗費了2個小時。

燕郊與北京之間,隔着一座橋。這座橋只有500米長。

2021年年初,燕郊通勤人員進京新政實施的這一天,張宇花了整整4個小時才到達公司。光走完這座500米的橋,就耗費了2個小時。

一場疫情,讓更多人感慨:「這麼多環京的城市,燕郊離國貿再近,固安離大興機場再近,它們終究不是北京。」

失望之中,3月初,張宇離開了燕郊。走之前,他170萬元賤賣了房子。當初買下這套房子時,價格是400萬元。張宇社交平台「血本無歸」文字下,配着「我沒有快樂了」的悲愴音樂。

自2017年3月17日限購起至今的4年,是讓環京買房人焦灼的4年:樓市從魔幻走到現實,有人進場、有人離開、有人被套。

按照公開數據,環京樓市房價從2017年的高點大幅回落。在這一過程中,房價走勢產生了分化,有些地段房價波動較小,但很多區域房價近四年時間平均跌幅高達40%,有的跌幅甚至高達71%,按照三成首付來算,很多人的首付已經跌沒了,成為了負資產。

所謂環京,指的是離北京70公里以內的距離,大致包括燕郊、大廠、香河、固安、永清、涿州等地。

今年3月18日,儘管燕郊因落戶門檻的放鬆,迎來一大波落戶人群,燕郊樓市也再起波瀾,但對限購已滿4年的環京樓市來說,其上空盤桓着的,仍是揮之不去的烏云:房產中介追討佣金,環京房企艱難度日,剛需客謹慎觀望,高位接盤者違約和資不抵債。

即便如此,仍有一些人在焦灼中,等待希望。

01在焦灼中前行

房價腰斬多年後,環京樓市不復當年繁華。

2020年11月,全國商品房均價過萬。如果查看房價過萬的縣級市百強排行榜,拉到最底部,才能在名單上看到香河、涿州等環京城市。

安居客數據顯示,今年3月份,涿州城區新房均價為1.06萬元每平方米,同比上月持平,同比去年下降6.62%;香河新房均價為1.24萬元每平方米,同比上月下降1.55%。

在房價仍在波動的環京樓市里,各路人馬在焦灼中前行。

一名環京經紀人告訴市界,在疫情還沒完全過去的時候,很多人都不方便過來看房。他們一個月成交一兩套算好的,有的好幾個月不開工。

房產經紀人被開發商拖欠佣金的現象也仍存在。3月初,一名網友在河北新聞網上發佈名為《河北廊坊固安縣學府清華售樓處拖欠經紀人佣金》的帖子。學府清華這個樓盤的開發商,是一家叫做中鼎房地產開發有限公司的中小房企。

在帖子中,這名網友寫道:「賣完房,客戶手續都辦完。開發商各種理由不給結(經紀人)款,各種踢皮球,拖欠已半年之久,共計金額400萬元以上。」

自從4年前限購政策實行後,固安樓市就變得不溫不火。拖欠房產經紀人佣金,是當地中小房企為了度日,使出的渾身解數。河北新聞網上,投訴中鼎房地產的帖子不在少數,如遲遲未辦理房產證、違規收取購房差價等等。

另一邊,有環京橋頭堡之稱的燕郊(屬於三河市),也陷入了紛擾之中。2月18日,在三河市住房和城鄉建設局網站上,一名網友發帖稱,「燕郊天洋城4代現房不能交房,開發商不知去向。」這個不知去向的開發商,是天洋房地產(三河)有限公司。

三河市燕郊經濟開發區

針對網友的投訴,三河市住建局回復稱,因與融資單位中國華融資產管理有限公司北京市分公司發生經濟糾紛,該公司財務賬戶、公章和收據都被融資公司掌握,天洋4代當前的銷售、簽合同、收房等工作都無法開展。

天洋城的一名業主告訴市界,「天洋城這個樓盤的開發商資金鍊出現問題,面臨破產,並且糾紛非常多。目前沒有好辦法。」

房企窮困的多米諾骨牌效應,也傳導到了購房者身上。

半年前,張倩從固安一名房產銷售那裏得知,在某知名房企的牽頭下,固安六中與天津南開中學簽了一個協議。

該協議大概意思是:有天津戶口的北京人,如果買了該學校周邊的樓盤,他們的孩子就能在固安六中上學,到時候會享受到與天津高考同等的分數待遇。

聽到這個消息後,張倩高興壞了。她覺得這簡直是為她家量身定製的。然而,疫情反反覆覆,固安更在1月初封城,張倩的買房計劃就這樣擱置下來。

如今,疫情好轉,張倩便將買房計劃提上日程。但沒想到的是,3月中下旬,張倩從房產經紀人那裏得到一個壞消息:引進這個政策的知名房企,因為資金困難,在今年賣掉了固安的不少地塊。

固安六中周邊的樓盤,幾乎都是該知名房企以及其控股公司開發建成。

「資金鍊破裂房企的樓盤,實在是不敢買,怕成爛尾樓。」張倩說。

而那些在環京房價高位時接盤的購房者,此時的心境,可以用「生無可戀」來形容。在某社交平台,曾有名叫「厚土」的網友發帖表示,「贈送(燕郊)天洋城房產(目前還有貸款),先到先得,自己還貸款。」

這名網友是在燕郊房價不斷攀升的2016年,以2.7萬元每平方米、總價108萬元,買下這套40平方米的一居室的。這套房子大概還了4年多的房貸,每月還款4200元,還剩73.64萬元貸。

前述天洋城業主表示,「此事屬實」。他還透露,由於「資不抵債」,天洋城有不少業主的房子被抵押給銀行了,導致沒有辦法拿到房產證。

環京樓市里,還有購房者頻繁違約的現象。這些購房者是在沒有購房資質的情況下,與開發商或二手房業主草簽了購房合同。在環京房價持續下跌之後,很多人的房子還沒到手,就賠了一半。

環京樓市何以至此?

02從魔幻到現實

2014年,京津冀協同發展的靴子落地後,環京樓市便開始暗潮湧動。2015年,北京出台「330新政」之後,樓市「量價齊漲」。

北京房價高企,許多在京購房無望的北漂族,紛紛到環京地區購置房產。同時,炒房客也蜂擁而至。短時間內,購房需求大增,導致樓市供不應求,環京房價自此野蠻生長,燕郊、大廠、香河等地的房價,幾乎翻了一番。

香河

2016年前後,燕郊的房價甚至達到了近4萬元每平方米。環京樓市熱火朝天,開發商則是歡騰一片。一些大開發商項目開盤,甚至一次性動員了200名銷售人員。

與燕郊等區域相比,並不佔優勢的涿州,其房價也從5000多元每平方米,一路漲到1萬多元每平方米。

就是在這個時候,馮志成為了一名職業炒房客,「不會看戶型圖也沒關係,站在市場的風口上,豬都能飛上天」。

彼時,在涿州流行的詞彙是「押一套」。所謂押一套,指的是新房,不論戶型、面積等,購房者只需要跟開發商打好招呼,繳納10萬元、20萬元不等的押金拿到房,再加錢以更高的價格賣給他人。

馮志向市界回憶道,「二手房甚至都不用過戶,直接加錢就能很快被賣掉」。與人合夥買賣幾套房後,馮志1個月就賺了20萬。拿着這筆錢,馮志買了他的第一輛車。

他的朋友,則另闢蹊徑,以低價大量收購板樓的頂層房子。此時的涿州樓市已經極度瘋狂,當所有房子都一搶而空之時,馮志的朋友將頂層的房子放出來了。

沒有任何懸念,高價賣掉頂層房子後,馮志的朋友賺得盆滿缽溢。

涿州陷入瘋狂之時,固安樓市也氣焰高漲。2016年,大興機場確定高速路線、封閉式施工等,牽動着與大興一河之隔的固安。僅僅一年時間,固安的房價就從8000多元每平方米,飆升至2萬多每平方米。

有8年房產銷售經驗的劉鑫,猶記得固安那幾年樓市的火熱。最火的時候,有的人拿着錢也買不到房。1000套房源,排號能拍到四五千名甚至開外。

房子優先賣給誰,也有主次之分。先交定金排號的,先排先選。全款的客戶排第一位,排第二位是首付50%的客戶,剩下的就是首付30%的客戶。

很快,固安房子均價飆升到2.7萬每平方米。受制於均價不能再高的政府備案價,開發商想到了一個「招數」:多餘的溢價,綁定一個車位。

比如一套80平方米的房子,政府的備案價是1.7萬元每平方米,市場的價格是2.7萬元每平方米,每平方米多出一萬元的溢價,80平方米就是80萬元。從明面上來看,「這80萬元就是買車位的錢」,劉鑫告訴市界。

環京地區此時的房價,是被投機性需求炒上去的。但房產先行,對京津冀一體化以及環京各地區的發展,並不是什麼好事。

於是,2017年3月,北京樓市調控政策加碼過後,環京樓市也掀起限購風暴。如廊坊一紙限購令變相封死了流動性後,廊坊房價迅速熄火,並於2018年3月正式轉為下跌。

燕郊限購令發佈後,房價也馬上開始下跌,到2018年10月,已經跌至1.6萬每平方米,跌幅近35%。

暴漲的潮水退卻,環京多地樓市陷入冰點,2017年,鏈家、我愛我家等中介,相繼撤掉環京樓市的導客店。

兩年後,燕郊的房價已經從最高點的4萬元每平方米,跌至不到2萬元每平方米;大廠地區的房價,從3.5萬元每平方米,跌到了1萬多元每平方米。

環京多地房價腰斬的殘酷現實下,一眾河北房企的日子也不好過。2019年,保定秀蘭地產爆雷,其在環京香河等地佈局不少。

大量的房屋銷售員和一線代理商,為了求生存,或轉行,或南下。很多炒房客以及高位接盤的北漂族,則賠得底褲都不剩。這一年,燕郊法拍房上升至94套。

2020年,疫情重擊下,環京樓市雪上加霜。以燕郊為例,年初房子均價2.06萬元每平方米,年末均價下跌至1.76萬元每平方米。

此時,燕郊法拍房數量達到210套,是2019年的2.2倍。

一些苦苦支撐的北漂族,在2021年年初疫情的再次反覆後,終於動搖。

宋震是在固安買的房。從固安到北京,也要過一座橋。如張宇過燕郊那座橋一樣,在檢查嚴格的時候,宋震走完固安這座橋,也得好幾個小時。

「我打算賣了固安的房子,換到大興的黃村。哪怕小點也無所謂,不會因為疫情回不去。」宋震說。

03風向變了嗎?

即便形勢如此,仍有人在等風來。

2020年,環京樓市就迎來了一批炒房客。他們幾乎以全款的方式,在北三縣(廊坊市的三河市、大廠縣、香河縣)團購了50套房。他們的目的很明確:純投資,看好環京北三縣的發展。

一些開發商也在等待合適時機。有些樓盤已經封頂了,即便連給員工買襯衣的錢都沒有,有開發商就是不賣。

「要用逆勢思維,越是低點的時候,越是好機會。」一名開發商告訴市界。

暗地裏,風向的確在悄然改變。多名環京房產經紀人告訴市界,2020年起,雖然燕郊二手房仍然限購,但是新盤不限購,北京戶口和外地戶口都可以購買。

燕郊鎮

新風向之下,一些離開的環京銷售員又回來了,他們似乎又看到了希望。

作為燕郊本地人,黃響有些牴觸網上唱衰環京樓市的觀點。他堅持認為,環京區域比如北三縣的位置,具有自住和投資價值,只是發展稍微慢了一點。

但2021年年初的一場疫情,讓稍微回暖了點的燕郊樓市,又一次變得冷清起來。

成交量慘澹的現實下,有中介坐不住了。

3月5日起,有平台中介在朋友圈、貼吧發佈信息稱,「燕郊二手房打開限購」。這個消息讓很多購房者蠢蠢欲動,磨刀霍霍向燕郊。

但是,三河市住建局工作人員告訴市界,這是虛假消息,燕郊仍在執行2017年的限購政策。

在香河,限購政策放鬆與否也是晦暗不明。3月8日,一名環京房產經紀人給余濤打了電話,他推薦的是香河的房子,「這套房子報價9500元每平方米,而且免費送一個車位。」

余濤在網上查了下,該項目2020年底的時候,價格還是11000元每平方米左右,現在就降到了9500元每平方米左右,並且贈送車位,相當於從去年到現在,價格下降了20%左右。

該名經紀人還告訴余濤,「不限購,開發商可以幫忙解決購房資格的問題。」

其實,狼來了的故事在這裏曾反覆上演。自2017年環京區域以「縣」為單位調控以來,期間曾多次爆出「限購放鬆」的消息,但每次都被官方「闢謠」。

「環京整個開發建設剛剛啟動,前期就不能放鬆,一旦限購放鬆,房價又上去了,不利於環京地區的發展,現在基礎太薄弱了。」一位資深地產人士坦言。

跟北京千千萬萬個打工人一樣,夏峰還是希望能夠擁有一套自己的房子,而環京區域是他目前的最優選擇。

然而,自4年前限購之後,環京樓市就一直徘徊在低位。夏峰的朋友不止一次跟他說,想在環京置業就趁現在,等限購放開就不是這個價了。

夏峰也一直尋找合適的房子,但他心裏總有一個揮之不去的疑問,「如果現在入手,我是在抄底,還是在接盤?」

眾所周知,環京城市主要承載的是沒有北京戶口的人群。但在減量發展,疏解非首都功能等策略下,北京2019年城區人口較2015年較少了12.7萬。

北京人口的減少,在一定程度上,影響了環京樓市的購買力。這讓不少購房者,對於房價是否還會繼續下跌,心裏很沒有底。

而如何吸納人,並將其留下來安家就業,仍是環京地區發展的難題。

3月13日至3月18日,短短一個多星期里,從「有房本且房屋是住宅性質就可以落戶燕郊」,到「被告知落戶業務暫停,屆時不要再去辦理」,燕郊落戶政策一變再變。

雖然燕郊落戶政策朝令夕改,但門檻終究還是在放鬆之中。落戶門檻的降低,意味着擁有購買住宅資質的人群增多了。這使得各大中介喜大普奔,早前冷清的燕郊樓市,罕見地再起波瀾。

然而,在業內看來,落戶放鬆固然能在短期內拉動改善性購房需求,但並不能一挽頹喪多年的燕郊樓市。

「環京多數區域不僅基礎設施比如交通等沒完全跟上,軟件設施比如教育資源、醫療資源等也稀缺,更重要的是,它們的產業結構也比較單一。」前述資深地產人士分析說。

產業結構單一,意味着購房者的就業問題就無法解決,就算有戶口,人們只能白天在北京上班,晚上再回來睡覺。這樣一來,環京城市仍可能是一座座「睡城」。

所以,加強基礎設施建設,用產業支撐當地經濟發展,吸納人才真正留下來安家就業,反過來推動整個樓市的發展,才是環京地區最需要去做的事情。

(文中出現人物皆為化名)

責任編輯: 秦瑞   來源:市界 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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