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你家的高層住宅 真的能住滿70年嗎?

上世紀20年代,法國建築大師勒·柯布西耶對巴黎保守而沉悶的市容越看越不順眼。

身為推崇高層住宅、倡導「垂直城市」的先驅,他尤其看不上遍布巴黎全市的低矮住宅,稱它們是「沒有空氣,沒有陽光的臭坑」,滋長「貧困、混亂和專制」的溫床,一切都太不進步了。

大師為巴黎精心設計了一套改造規劃:塞納河以北中心市區全部推平,代之以矗立在方正街道網格和大塊綠地上的24棟60層以上的摩天大樓。

●1925年巴黎重建計劃沙盤

毫不意外,這個過分前衛的方案只收穫了白眼。直到二戰後,大師的理想才終於部分實現。歐美少數大城市在50-70年代營建了一大批高層住宅。

但在隨後的歲月里,高層住宅便越來越不受待見。落成時風光無限,如今大多門庭冷落,淪為貧民窟和犯罪多發地。

●2017年6月14日,英國倫敦高層公寓格倫費爾塔大火,70人遇難,住戶多為貧困階層

不過,若柯布西耶有幸活到今天,他將滿懷欣慰地在遠東發現一個「垂直之國」。

截止2017年,中國已擁有8層以上、超過24米的高層建築34.7萬棟,其中高層住宅23.5萬棟,均為世界之最。

但中國的高層住宅,能避免歐美同類們墮落的宿命嗎?

遠東的「垂直之國」

中國人民有多熱愛蓋高層住宅?

如果按照1987年《民用建築設計通則》對住宅高度形態的分類,七層及以上即算高層住宅,則早在世紀之交(2000年),上海新建住宅中符合這一標準的已佔了53%。最高的世貿濱江花園高達60層,轟動一時。

●上海世貿濱江花園今貌

四年後的2004年,北京高層住宅的比例也已經佔到住宅總數的63%,即使以該年《住宅設計規範》規定的十層以上才算高層住宅的新標準,這一數字仍高達57.44%。這時,全國多數二三線城市的造樓運動才剛剛起步。

●1997-2004年北京住宅層數變化趨勢圖

此後十幾年,越來越多的中國城市加入高層住宅建造競賽。

如西部城市重慶,一度擁有全國第三的高層建築數量和第一的密度。

二線城市南京,2011年已有高層建築4978棟,其中2300棟為住宅。

雄心勃勃的三線城市合肥,偏遠郊區的樓盤也動輒40層以上,似乎要在建築高度上率先趕超一二線。

貴州省會貴陽,以近5000棟高層建築看齊東部,代言了全省“脫貧攻堅”的決心

甚至連鄉鎮,也能偶爾湊個熱鬧(圖為溫州龍港鎮)。

住宅的高度,多少反映了中國人對城市形象和經濟發展的獨特理解。但不蓋如此之多的高層,中國城市果真容不下高速城市化浪潮下急劇增長的新市民?

不妨與近鄰日本做個對比。

根據《日本統計年鑒》,日本國土中宅地(包括商業、工業、居住及其他面積)占國土總面積的5%,以宅地面積計算的人口密度為每平方公里6760人。

而根據國土資源部2016年公布的數據,中國僅城鎮建設用地和交通用地就有4.77億畝,這還不包括農村住宅用地。假設城鎮化率高達100%,按此計算的人口密度僅為每平方公里4349人。中國的土地稀缺情況並不比日本更嚴重。

●日本各個都府縣集中區域人口密度,數據來源:日本統計局

但與中國的高層建設狂潮相比,日本全國高層住宅佔住宅總數中的比重不到10%。即便是首都東京這樣的特大城市,7層以下住宅的仍佔8成,15層以上的住宅比重僅為2.5%。4成左右的東京家庭,住的是兩層小樓。

●數據來源:日本統計局(2008年)

中日住宅形成上述差異的背景,是中國特有的「18億畝耕地紅線」政策,和地方政府對土地財政的依賴。2010年,全國土地出讓金高達2.94萬億元,相當於地方財政總收入的71%。土地指標有限,地方政府當然熱衷於提高容積率。

中國政府有自給自足的執念,日本民眾也有對居住質量的審慎。中國大陸以外,以高層住宅聞名的還有香港和新加坡。兩地土地資源奇缺、寸土寸金,建造高層住宅實出無奈,付出的代價也相當高昂。

●日本城市最常見的住宅形式,「一戶建」

高層住宅原罪

新加坡建屋發展局(HDB)前局長劉太格曾這樣評價高層住宅:

HDB為土地短缺問題付出了高昂的代價,生活在這種高層高密度的開發模式中,我們必須象蜜蜂和螞蟻一樣,每件工作都有良好的組織和安排,為電梯和水泵進行及時的修理服務,提供巨大的人力物力,對可能發生的人身及財產安全問題、過失或弊端才能防範於未然。

實際上,即便柯布西耶這種狂熱先驅,到晚年也已對高層住宅的缺陷有所了解。

他認為,家庭生活與高層住宅複雜的垂直運行其實並不匹配,日常管理和設施設備維護費用高昂,且存在安全隱患,如果非建不可,層數最好限定在17層以內。

●鳥瞰香港高層住宅

與低層住宅相比,高層住宅業主想過上安全有保障的生活,僅僅關注自家一畝三分地遠遠不夠。公寓大樓涉及到大量共用部位和共用設施設備,如大樓外牆、電梯、樓道等,日常管理和維護更新責任艱巨,費時費力費錢。

以共用設施設備為例,再簡陋的高層住宅,通常也要保障「三不停」(電、水、電梯)、「三有」(管道煤氣、電話網線、車庫)、「二防」(防火、防震),稍有差池,起碼的生活都不能維持。

高層住宅還是火災多發地,消防更是世界難題。由於垂直距離長,建築結構和內部裝飾複雜,居住人群眾多,釀成大災容易,施救卻難於登天。

●2010年上海1115特大火災,58人遇難。高層住宅一旦起火,因裝修材料的易燃性和風速等原因,極容易形成立體式火災,加之人群不科學的逃生,常導致慘重傷亡。據住建部統計,自2000年至2010年,全國共發生高層建築火災3237起

這又對樓棟公共設施設備提出了更高的要求,從火災自動報警裝置,到相應等級的防火門,自動噴水裝置到消防電梯,任何一個環節出問題都可能造成慘重後果。

這一切都需要專業而精心的管理和維護,方能阻止災難、維持住宅樓的運作。但中國住宅小區物業管理行業整體水平的低下,極大加劇了問題的嚴重性。

在中國,成立一家物業公司的門檻極低,絕大多數幾乎不具備專業性。北京全市共約5000多個商品房小區,物業公司竟一度也有5000家,經住建委大肆關停,仍余有3000多家。韓國全國僅有物業公司4家。

●中國各地,物業公司毆打業主的新聞不絕於耳,甚至已不算新聞

以最基本的公共設備電梯為例,中國開發商為節省成本,本就熱衷價低質次的品牌。物業公司往往在住房交付初期任由搞裝修的業主野蠻使用電梯,超負荷運載裝修材料,此後電梯的故障率將大大提高。

此外,電梯運行3到5年就要對主要設備大修,十五年以上就需更換。但住宅電梯強制報廢規定在中國壓根不存在,不少物業對電梯的維護是「不壞不修,不壞不保」,且熱衷於聘請那些技術低、責任心差的低價維保隊伍,加劇了電梯維護、保養的不堪。

●在中國,遭遇電梯驚魂如家常便飯

歐美眾多高層住宅的衰落,一大原因就是管理的混亂和公共設施設備的損毀,導致無法維持居住環境。

如美國著名的普魯特•伊戈住宅區,由於管理缺失,居民對於建築物和各種設施肆意破壞,使用不到十年,已殘破不堪,成為「垂直貧民窟」。

●與九龍城寨齊名的香港重慶大廈,在1961年建成初期,當時是一座高檔建築

為解決高層住宅公共管理上的弊病,香港自1970年便頒佈《多層建築(業主法團)條例》,發展社區自治,以業主自治機構維持社區治理,並監督物業公司的日常運營。

●香港業主社區自治組織結構

還是以電梯為例。為保證電梯的安全良好運轉,香港的業主管委會通常對電梯維修、相關責任分配、更新周期作明確規定和詳細記載,交由政府備案,由此形成的費用在全體業主的公共維修基金賬戶中支取。

不過必須承認,中國的政策制定者在收費方面從來不乏遠見。類似香港這種從全體業主中籌取,用於高層住宅維修、更新設備的錢,一如住房公積金,早已強制繳存多年。

看得見摸不着的維修資金

早在1992年,建設部出台的一項規定就已有「維修養護費用」的提法。經多年演變,到2008年財政部165號文件,最終定型為「住宅專項維修資金」。

這筆錢專門用於保修期後住宅公共設施設備的維修、更新和改造。房產交付時,業主需繳存當地建築單方造價的5%-8%作為首期資金,如經使用後餘額不足30%,還需續交。

然而,這筆旨在維持居住安全的專項資金在使用上卻困難重重。

一方面,業主極難動用這筆錢去維護房屋。2015年,北京全市維修資金繳存總額達395.99億元,但使用率不足4%,與此同時,大量小區住宅的問題設施得不到有效修繕,事故頻發。

●不少公共維修問題源於中國特色工程質量。2009年六月,上海閔行區一棟高層住宅整體倒覆,所幸尚未交付

另一方面,這筆資金的長遠維持也無力保證。如北京建委某位官員所言:「可以預見的是,將來沒有任何人(續)交這些錢,將來城市一定會出現大面積的房子沒法修理。」

到底哪裡出了問題?每個環節幾乎都有問題。

官方對這筆資金收繳、管理和使用的法規,是2008年出台的《住宅專項維修資金管理辦法》。其中對利用維修資金進行大修,規定了兩種不同的程序。

在業委會成立前,維修資金由當地主管部門代管。使用時,物業企業先提出維修方案,再由主管部門審核撥付。

●老舊住宅加裝電梯,即需動用住宅專項維修資金

這種方式審批繁雜低效,缺乏有限監督,普遍存在費用虛高,物業公司聯合施工方套錢的風險。

這筆巨款在各地房管部門也未必閑着。2007年,上海被發現維修資金違規流入股市,市值近8億元。兩年後,北京住房資金管理中心也被發現內部人員挪用400萬元維修基金用於炒股。

而業主委員會成立後,根據規定,住宅專項維修資金將劃轉業主大會管理。物業公司從提出使用方案到出具資金數額,都需業主大會及業主委員會審核通過。

●「業主大會」及其執行機構「業主委員會」,最早由上世紀90年代初期從香港引進,遲至2003年《物業管理條例》才給予法律確認,2007年《物權法》頒佈前後一度在北上廣等地大量出現

相比政府代管,業主自管模式優勢明顯,畢竟業主對自家小區知根知底,管理成本低、流程也較簡便。可問題在於,絕大多數小區,壓根就沒有業委會。

業委會在中國的發展之路,頗為坎坷。由於「業主自治」隱含的敏感性,業委會的法律地位自始就十分尷尬,相關實務探索在2007-2008年的高潮後很快冷卻,各方都無推廣的動力。

以合肥為例,2016年的統計顯示,全市四個核心區的2137個小區,成立業委會的僅為382個,成立率不足三成。沿海深圳、廣州等地的數據也普遍只有三成左右,昆明甚至不足10%。

因此,商品房社區出現二十多年,業主自治意願一直薄弱。往往直到被物業公司廣泛侵權,個人維權求告無門,才會想到「趟業委會這攤渾水」。而依照中國法律規定,業委會也只有在物業管理事務上具有民事法人地位。

●對業委會成立的初衷,北京某小區業主表示:「要不然生活得好好的,誰去瞎折騰啊!」

因此在物業公司看來,業主搞「業委會」就是要與自己作對。在很多小區,想成立業委會,首先就得過物業保安這關,暴力打砸選舉現場事件層出不窮。

●今年八月,北京朝陽區某小區業主大會籌備組選舉時突遭不明身份人士伏擊,現場一通混亂之後,十幾名壯漢掩護一人提着票箱匆匆撤離,選舉就此夭折

一旦業主和物業公司關係鬧僵,哪怕業委會最終沒搞成,建築大修也只能無限期擱置。

因為按照前述《辦法》,如果要在業委會成立前動用維修資金,需要物業公司提出的維修方案獲得三分之二以上的業主贊成。在物業與業主關係惡劣的小區,這幾乎是不可能的。

即便少數幸運小區成立了業委會,往往也只是應了那句:好景不長。

為趕走惡物業,南京托樂嘉小區曾由業委會牽頭成立民兵組織:業主護衛隊

在中國大城市,小區業主往往來自全國各地,趁早買房的土著,房炒不住的投資者,高位接盤的外來新中產都聚在一起。

一時維權的需要讓他們走到一起,成立業委會,但相互間的基本信任和認同仍非常有限。業主與業委會之間、業委會成員內部鬥爭的慘烈程度,絲毫不亞於當初一致對外。

在這種背景下,基本制度的缺位,主管部門的冷淡,都使業委會一旦陷入糾紛,就很難再回到正軌。等到不堪其擾的業主們逐漸怠於行使權利,業委會就極易蛻變為少數人把控的黑箱組織。其對住宅維修資金的使用,也不再受到有效監督。

隨着時間流逝,二手房的轉手交易和業主變更,更會不斷放大這些問題。

屆時,業主自治名存實亡,無法有效管理小區事務;業主和物業公司關係緊張,別說專項維修資金,就連正常物業費都難以收取。

惡劣的物業管理,使得公共設施的日常維護都難以保證,加速老化;到了需要大修的時候,或者專項資金賬戶已空,或者維修方案走不通法定程序。隨之而來的,是消防、電梯、水電安全逐一失守,使高層住宅走向沉淪的宿命。

在今天的中國,走通上述環節並不需要70年。甚至2000年代初建設的一批小區,如今就已陷入電梯頻繁故障,外牆面建材剝落,物業費收取困難,小區管理惡性循環的困境。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:大象公會 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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