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又一家地產大佬有麻煩了!房企活路越來越窄?

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又一家大房企連續遭遇壞消息。

曾以「招保萬金」著稱,並列於頭部房企的金地集團,近期因多個樓盤裝修質量問題和業主發生衝突。其實,這已經不是什麼新聞,很多大房企近期都遇到類似事件。

金地的不同在於,其現金流急劇下滑。有媒體就注意到,金地集團2018年上半年經營性現金流淨額為-107億元,同比下滑達257%,在A股上市房企中位居倒數第二名。

這家著名房企到底怎麼了?未來走向如何,或者更進一步,房企的冬天是不是真的來了?

1、資產負債率持續升高,1年後應付債券高達335.25億元,增長52.11%

如下圖,截至2018年6月末,金地經營活動產生的現金流量淨額,-107.85億元,去年同為僅為-30.15億元。

金地2018半年報的解釋是,銷售回款減少、保證金支出增加。

圖1.2018年6月末,金地現金流情況圖表來源|金地2018半年報

通過半年報,筆者還注意到,2018年上半年,金地實現銷售面積375.5萬平方米,同比上升0.13%,但實現銷售金額630.7億元,同比下降10.3%。

半年報解釋,原因是主要城市受限證、限簽政策的影響,上半年新取證及新推貨資源較少。加上回款壓力,自然金地現金流為負,甚至到了負100多億元。

一方面是銷售金額下滑,一方面資產負債率從上年末的72.13%,上升到2018年6月末的76.63%。而2016年,這一數據為65.43%。

圖2.截至2018年6月末,金地資產負債情況圖表來源|金地2018半年報

伴隨着負債率激增的,自然是債務總量激增。

圖3.金地1年後到期應付債券圖表來源|金地2018半年報

金地2018半年報顯示,金地1年後應付債券方面,高達335.25億元,期初為220.40億元。也就是比此前上升了52.11%。

2、對資金更渴求,各類融資總量大幅提高,資金成本走高

伴隨金地現金流負100多億元、負債率繼續走高、一年後應付債券大幅增長,怎麼生活是個難題——金地對資金越來越渴求,融資需求持續增加。

僅僅以截至2018年8月底為例,金地債券、中票、短融等已經發行185億元。見下圖4。

圖4.截至2018年8月末,金地當年發行的債券、中票、短融等圖表來源|金地2018半年報

而去年全年上述發行115.5億元,外加2億美元境外發債。見如下圖5。

圖5.2017年,金地當年發行的債券、中票、短融等圖表來源|金地2017年報

具體來看,截至2018年8月末,債券發行已經高達90億元,去年全年才40億元。不僅如此,今年最高利率5.7%,而去年為5.05%;今年最低利率5.0%,去年最低為4.85%。

此外,中票方面,截至2018年8月末,金地發行55億元,去年全年為15億元。今年最高發行利率為5.9%,去年為5.07%;今年最低利率也是5.07%(因為只發行了一筆),今年最低為4.8%。

短融方面,截至2018年8月末,金地發行40億元,去年為30億元。

其他資產支持專項計劃、境外債券,截至2018年8月尚沒有,去年分別為30.50億元、2億美元。

還值得一說的是,筆者注意到,銀行借款方面,金地半年報披露,截至2018年6月30日,金地獲得各銀行金融機構授信總額人民幣1865億元,已使用銀行授信總額為人民幣349億元,尚剩餘授信額度1516億元。

而截至2017年12月31日,金地獲得各銀行金融機構授信總額人民幣1681億元,已使用銀行授信總額為人民幣272億元,尚剩餘授信額度1409億元。

如果簡單換算一下,2018上半年,金地新增使用銀行授信77億元。

其實還不止這些,金地「關於2018年累計新增借款的公告」披露:2018年1-8月,金地累計新增借款金額為244.73億元,佔2017年末經審計淨資產579.56億元的比重為42.23%。

圖6.2018年1-8月,金地新增借款金額及構成圖表來源|金地關於2018年累計新增借款的公告

其中,新增公司債券、中期票據、超短期融資券等公開市場融資合計153.18億元,佔2017年末淨資產比例為26.43%;新增銀行貸款99.55億元,佔2017年末淨資產比例為17.18%。

綜上,可以看出金地對資金的渴求確實是越來越強烈。

3、房企入冬已是大概率事件

金地的債務、資金壓力只是諸多房企的代表之一。

近期不少樓盤打折、促銷,也發生了一些「維權」,以至於自己表演樓盤被砸,吸引買家的表演都出來了。

總之一句話,房價入秋、房企準備入冬是大概率。筆者就注意到,有媒體引述龍頭房企高管的話說,「全國約有三分之一樓盤已出現實質降價」。

出現這個情況,首先主要是預期生變,今年以來,特別是年中,最高層發出了遏制房價上漲的聲音,調控一直沒放鬆。金九銀十沒有了昔日的盛況。

為此,很多房企都做了準備,萬科計提10多億元,綠地更是計提20多億元。其他上市房企,包括金地,動輒計提上億。

這樣的情況,房地拿地能力、意願整體自然是放緩。而放緩一方面有地價高的因素,一方面銷售和回款確實不如過去。如上文分析的金地。

大哥萬科也一樣,郁亮在「活下去」會議上就透露,截至2018年8月末,萬科6300億元的年度回款目標「還有一半多沒完成」。有趣的是,萬科接着就把華夏幸福環京的地塊收了很多。

這樣的情況下,你怎麼要求房企拿地都積極?

別說拿地得謹慎,有息負債規模較大、融資成本高的房企,這樣的行情之下,能不能頂過去都不好說。

房企入冬,不是危言聳聽。

責任編輯: 秦瑞  來源:槓桿遊戲 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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