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全球加息潮來了!香港超低息環境終結!樓市拐點將至?

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9月27日,美聯儲宣佈將聯邦基金利率上調25個基點至2%-2.25%的水平。隨後,全球多家央行加入加息陣營。

全球多個央行開啟加息潮

北京時間9月27凌晨02:00,美聯儲官員全體投票同意加息25個基點,將聯邦基金利率上調25個基點至2%-2.25%的水平,創2008年以來最高,也符合市場預期。

這是美聯儲今年第三次加息,此前3月和6月各加息25個基點。美聯儲本輪加息周期開始於2015年12月底,到現在已經加息8次了。

會後公佈的利率預期點陣圖顯示,美聯儲預計2018年加息四次,這意味着今年還會再加息一次;2019年加息三次;2020年加息一次;首次公佈的2021年點陣圖表明2020年之後不會加息。

在美聯儲加息靴子落地後,全球多家央行跟進加息。27日下午,印尼央行宣佈將基準利率從5.5%升至5.75%,為5月中旬以來第五次加息。同時,菲律賓央行也宣佈加息50個基點至4.5%。

印尼和菲律賓加息的舉動均符合市場預期,此前這兩國的央行行長已經暗示,本周可能採取加息行動,以穩定市場。印尼央行行長Perry Warjiyo之前表示將採取先發制人的策略,而菲律賓央行行長Nestor Espenilla也承諾將採取「強有力的、立即的」行動,遏制通貨膨脹。

此外,巴林、沙特、阿聯酋央行、卡塔爾央行也在當天相繼宣佈將基準利率提高25個基點。

至於中國央行會不會跟進,當前市場普遍認為中國央行不會跟。海通證券分析師姜超在報告中指出,美聯儲在最新的議息會議聲明中刪去了「貨幣政策立場仍然寬鬆」的表述,意味着美國的加息周期或已近後期,而中國此次跟隨加息必要性不大。

香港超低息環境終結

在全球央行的這波加息潮中,香港銀行的舉動最有看頭。

美聯儲加息消息公佈後,香港金管局也緊隨美聯儲加息步伐,將基準利率從2.25%上調至2.5%。

僅數小時後,滙豐銀行宣佈上調港元最優惠貸款利率,由5%上調至5.125%,自9月28日起生效。恒生銀行也上調港元最優惠貸款利率,同樣上調12.5個基點,至5.125%。渣打銀行則將港元最惠貸款利率由5.25%上調至5.375%,幅度同為12.5個基點。

這是自2006年以來最優惠利率首次上調。港元最優惠貸款利率由香港各家銀行自行確定,是貸款(特別是樓市按揭貸款)的基準利率。

滙豐CEO范寧(John Flint)稱,此次上調標誌着香港利率進入正常化周期。按照近日香港財政司司長陳茂波在其司長隨筆專欄文章中的說法,過去逾10年的香港超低息環境結束了。

值得一提的是,為了留住資金和緩解流動性,近期香港各大銀行紛紛上調活期存款利率。

9月19日晚間,滙豐銀行宣佈在香港提高港元、美元、人民幣定期存款利率。隨後,東亞銀行也緊隨其後於同日宣佈上調港元定存利率。作為香港三家發鈔行之一,滙豐銀行本月已兩次上調利率。

同時,香港銀行間拆息(HIBOR)也出現明顯上升。香港銀行公會27日公佈的報價顯示,3個月期港元HIBOR自前日突破2.2%之後進一步走高7.3個基點,今日報2.227321%,再度刷新十年最高水平。

1個月期港元HIBOR大幅上漲97.9個基點,至2.27429%,同創十年新高。7天港元HIBOR報3.24929%,上升29.7個基點。隔夜港元HIBOR更是突破3%,沖高至3.19071%。

香港樓市轉折點來了?

低息環境的結束意味着,市場借貸成本將上升。在此背景下,市場人士認為,香港樓市正面臨轉折點。

里昂證券認為,香港的房地產市場正經歷15年來最差的宏觀環境,利率上升、經濟放緩和人民幣貶值正衝擊着香港樓市。隨着居民對房價的負擔能力下降以及可能惡化的市場情緒,預計未來一年房價會出現15%的回調。

同時,瑞銀最新的全球房地產泡沫指數顯示,香港穩居主要發達國家及地區城市房地產泡沫榜首。隨着香港金管局追隨美聯儲加息,逾10年的超低息環境結束,香港樓市將面臨轉折點。

瑞銀稱,自2012年以來,香港房價以每年10%的速度持續增長。市場長期處於供不應求的狀態,監管部門冷房價的措施效果並不明顯。

眼下,隨着超低息環境的結束,房地產抵押借貸成本不斷上升,香港房地產市場面臨的壓力越來越大。實際上,香港樓市近期已經出現降溫甚至惡化跡象。

數據顯示,從7月開始,香港樓市銷售進入萎縮。新房方面,根據房產代理的數據,7月成交量1740宗,環比減少15%。進入8月上半月,新公寓僅成交711宗,預計環比下滑18.3%。二手房市場也在冷卻。7月二手房銷售4040宗,環比下降7%。8月份僅1300宗,環比減少約35.64%。

此外,上月一些買家寧願損失幾十萬港元定金,也要取消訂單。這種情況不僅出現在新開樓盤,還蔓延到了二手房市場,7月銷售也在放緩。分析師認為,這可能是買家情緒轉變的強烈信號。

根據美國市場研究機構Demographia今年年初發佈的2017年國際房價負擔能力報告,香港連續第八年登上房價最難負擔城市之首,住宅樓價負擔能力比率(即房價中位數除以家庭全年入息中位數)高達19.4,這意味着一個家庭不吃不喝19.4年才能買得起一間住房。

(圖片來源:Demographia)

責任編輯: 秦瑞  來源:東方財富轉載請註明作者、出處並保持完整。

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