房貸風險可能於三季度後更多暴露
《財經》記者 溫秀 《財經網》 [ 05-19 08:20 ]
業內人士認為銀行信貸對房地產開發商的資金鍊影響並不大，但銷售風險須引起關注
【《財經網》專稿/記者 溫秀】銀監會主席劉明康近日在江蘇遼寧調研時表態稱，銀行業首要關注貸款不良率反彈，「確保按揭貸款真實性，防範房地產開發商貸款風險。」
5月15日，一家國有銀行公司業務部負責人告訴《財經》記者，在信貸緊縮形勢下，貸款不良率上升是必然趨勢，關鍵是上升多少。他認為，「貸款不良率的體現可能要到三季度以後才會凸顯，但幅度不會太大」。
近日，銀行與開發商之間的博弈言論常見諸媒體。有資深銀行人士稱，過去開發商對銀行的還歀很大程度上是基於銀行源源不斷地信貸支持，但現在不能進一步拿到錢的話，他們還款意願往往會減弱。
此外，個人住房不良貸款率抬頭。上海銀監局發佈的一季度分析報告顯示，截止到3月末，個人住房不良貸款率為0.71%，有所上升。其中，住房開發貸款和居民二手房貸款不良貸款率佔比達55.2%。
「大型的上市開發商只要資金鍊繃得不是特別緊，問題通常不會太大。但這輪調控中，肯定會有個別大型開發商的資金鍊會斷裂。」前述國有銀行公司業務部負責人向《財經》記者介紹，目前房地產開發貸款真正風險有二：一是建成風險，二是銷售風險。只要房地產項目能建成，銀行的抵押物的價值就有保障，而一旦項目建不成，就會成為爛尾，此時的風險就會迅速上升。
他認為，實際上銀行信貸對房地產開發商的資金鍊的影響並不大，但銷售風險頗須引起關注。一旦銷售資金回流不暢，開發商資金鍊比較緊張，他們擔心銀根進一步收緊，於是只能降價以促進銷售，甚至是恐慌銷售。於是引發連鎖反應，使開發商的資金鍊陷入惡性循環的困境。
這位負責人表示，目前開發商貸款的風險主要集中在大小兩類開發商。小的開發商在緊縮形勢下，因為資金鍊斷裂，可能會導致項目無法建成；而大的開發商因為土地佔用的資金過多，攤子鋪得較大，擴張過猛，銷售一旦不暢，就會導致資金鍊緊張。
對於近日有知名開發商放言「要死一起死，銀行死在開發商之前。」 上述負責人認為，不存在這種可能性，因為「這種損失對開發商而言是全部，但對銀行而言，只是個小項目。」
他認為，在新的緊縮政策下，不良率的體現可能要到三季度以後才會凸顯。但幅度不會太大。從目前來看，儘管開發商貸款增幅較大，但新增貸款的不良率下降較快。
目前他們內部對房地產開發貸款的風險並不是很擔心，原因在於以往房地產開發貸款的違約率高，但損失率低，主要原因就在於有抵押，只要作價合理，處置費用不高，銀行的風險就可承受。
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業內預期：地震後全國房價將迅跌 幅度約為35%
2008年05月16日11:57 來源： 南方都市報 作者：刑元志
汶川地震改變置業價值觀 將成打壓房價的強音
地震套牢深圳炒房客
地震或將加劇通貨膨脹
全國都地震了，那房價呢？會不會有影響？
首先我們看看，地震後，業主的房地產權利還有多少，這樣就可以算出地震後的房地產價格。地震後，地上建築物，如果倒了，那房地產的權利人，理論上對該房地產還擁有的權利，就是土地，或是說，一定年限的
這樣，我們就可以知道地震對房價的影響度。
如果是最大的地震，那麼地震後房地產的價格，就相當於土地價格，以上海中心城區而言，約為現有房地產價格的50%左右，但據估計，大地震后土地價格一般將會下降90%，這樣算來，如果發生大的地震，上海中心城區的房地產價格只相當於現在的5%，即價格將下跌95%.如果是中等的地震，並且持續一段時間（像1976年那樣，時不時震一下），有些建築物倒塌，對麼，對房價的影響（如果該房還沒倒塌），主要是心理的影響加上土地價格的下跌，則房地產價格的下跌應在60%左右。
如果就震這一次，四川的房價將會受到巨大的影響，這也會對全國的房地產市場產生一定的影響，起碼是投資客，就會儘快從房市撤退，這也會改變房地產的供求關係，從而影響房價，再加上現在剛好處於宏觀調控期，則預期全國的房價將在現有基礎上加快下跌的速度，下降幅度將在35%左右。
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汶川地震改變置業價值觀 將成打壓房價的強音
2008年05月16日12:25 來源： 大洋網-廣州日報
發表評論(19)支持(10)反對(4) 此次汶川地震是一場巨大的自然災害，但相對於年初的南方冰凍雨雪災害而言，對中國整體經濟的影響可能較小，反而對於中國未來房地產的走勢將有深遠的影響。南方冰凍雨雪災害直接影響到消費者物價指數（CPI）的上升，並且這個影響正在迅速消除，取而代之的是輸入型通貨膨脹，讓CPI居高不下。但是這些都沒有影響到人們的內心，但這次地震無疑將在人們的內心對房地產形成新的置業價值觀。
如果在大城市，這場地震的後果將非常嚴重，7.8級的大地震足可以摧毀一切建築，包括我們的房產，也包括炒房者的房產……房地產在地震中將一文不值！
現在，房地產的打壓政策還遠遠沒有打壓到最根本的地方，那就是置業者需求；需求很大程度上是由心態決定的。現在的房地產市場，金融手段已經抑制了房地產市場價格的暴漲，購房者陷入一片觀望之中。還有無數的人在蠢蠢欲動，等待房地產市場的復甦。然而，汶川地震帶給我們一個深刻的思考，多麼優質的住房在這樣的地震中也會失去價值，一般的置業者擁有更多的住房，意義何在？在房子這件事情上，人們的心思還在初級階段，擁有房子不單是為了居住，更多的是滿足虛榮心。如果沒有更多的外界因素刺激，這個階段還不能升級到真正的理性時代，而這場大地震恰好承擔了這個角色。
這次地震對房地產的影響將從成都開始，房地產價格地震的震中是成都，並且開始向全國蔓延。人們開始重新審視生活的意義：是為房子生存，還是因為有房子可以更好地生存！我們有更多的目標可以去追求，而不能把房子作為一生的追求目標，你會發現，在地震面前，你這個追求已經毫無意義。
這場地震會直接影響到
(責任編輯：李蘭蘭)
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地震套牢深圳炒房客 投資西安成都房產受損
2008年05月16日12:14 來源： 南方都市報 作者：杜雅文
深圳市民金先生幫朋友在西安投資的房產出現嚴重裂紋。華商網/圖
深圳人投資西安、成都等地的房產受損,如未購買地震險將無法獲得理賠
「晴天霹靂！剛入伙的房子因為地震從頭切到腳！」昨日，深圳市民金先生告訴記者，他在西安幫朋友投資的一套房子在這次地震中出現裂紋，現在還不知道應該如何處理，搞不好就被深度套牢。另一位市民劉先生在成都雙流機場附近購買的一棟「莊園」也全部倒塌，不過他主要是為了地皮升值，目前還不是特別着急。記者了解到，如果是購買了地震險，保險公司可以賠償部分損失，但購買該險種的市民極少。
西安投資的房產被一切為二
「昨天早上10點多我一上網，QQ就閃起來了，說我買的一套房子像豆腐那樣被一切為二。」金先生說，他幫朋友在西安投資了一套房產，前天早上西安的朋友告訴他，說《華商報》刊登了消息，他買的這個樓盤有兩棟出現了裂紋，像豆腐一樣從頭切到腳。金先生說，他在西安已經投資了一套住宅，這套商住樓xx國際是他去年6月份幫一位朋友投資的，面積為230平米，該樓盤當時均價3700元/平米，目前附近開盤的新樓盤均價已經漲到了5000元。他朋友炒港股，在香港恆指30000點的時候把港股賣了然後一次性付款投資這套房產的，本來覺得股票賣了高點房子買了低點，沒想到突然出現地震這麼大的事。xx國際的這套房子剛剛入伙，還沒有裝修，現在還不知道裂損情況到底有多嚴重，正在委託西安的朋友查問。
由於xx國際的房子已經入伙，金先生也不知道該找誰聯繫。在得知xx國際出現裂紋的消息後，金先生又立刻致電自己在西安所投資住宅xx大院的銷售人員，所幸的是沒發生損壞。「已經有一些客戶來看房子了。」前日，xx大院銷售人員馬先生說，西安的震感比較強烈，他也聽說了xx國際出現裂縫的事，不過他們的樓盤目前情況良好。當天地震發生後，西安本地的一些客戶也趕來看房子。當金先生諮詢類似情況應該如何處理時，馬先生說他們也都沒有碰到過這種事，應該有本地業主會為此事採取措施，建議金先生靜觀其變。
此外，在成都投資的深圳市民劉先生此次也在地震中受到損失。他在成都雙流機場附近買了一棟「莊園」，雇了一個本地老大爺看房，前天早上接到大爺電話，說他的房子在這次地震中塌掉了，此後電話就一直難以打通。不過相比之下，劉先生並不是很着急，這棟房子本身已經有些年頭了，他買的目的是為了地皮升值。
購買附加地震險可獲賠付
「誰也不知道會地震，所以沒有買保險，再說幾十年遇一次，每年為此出幾百上千的保險費也不值得。」金先生說，碰上這種事只能自認倒霉。昨日，記者從深圳一些保險公司了解到，目前承保房屋的家財險一般對於地震造成的損失不負責。家財險主險是對發生火災、暴雨、雷擊等意外造成財產損失承擔賠償責任，但對由地震、投保人故意行為造成的損失不負責。在財產險、家財險的主條款中，也一般把地震、海嘯造成的損失剔除在理賠範圍之外。
不過，一些保險公司的主險可以附加地震險。據太平洋財產險深圳分公司核保部的李峰(介紹，作為可以附加的條款，保險公司對地震險的核保限制也很嚴格。太平洋財產保險公司的《附加破壞性地震保險條款》規定，保險責任為「直接因破壞性地震（國家地震部門最終測定的震級為黎克特制4.7級及其以上且烈度達六度以上的地震）震動或地震引起的海嘯、火災、爆炸及滑坡所致保險財產的損失。」企業單位、寫字樓等，一般投保財產綜合險、財產一切險，這些保險的主要條款都把地震、海嘯造成的損失剔除在外，如果投保人想附加地震險，需要多交保費，比率按照標的物本身的狀況來決定，比如處於地震帶的城市風險就比其他地區高，四川就會比深圳風險大；相同地區，樓房高的風險比矮的大，「風險越高，地震險的保費比率越高，5%、20%、30%都有可能」。李峰表示，如果投保時沒有附加地震險，地震中造成的樓房財產損失保險公司不能理賠，「據了解，目前國內投地震險的很少。」
