「閩八條」充分反映福建省對於當前緊縮的房貸很着急，急於大幅放鬆。在很大程度上，福建住建部門有些「越位」，部分措施是合理的，可以走在國家的前面，提前調整既有政策;但部分措施動作過大，不值得鼓勵。
「閩八條」實屬給樓市吃猛藥
8月8日，新浪財經發佈了福建省住房和城鄉建設廳網站正式公佈的《關於促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》。共計八條內容，近段時間傳說中的「閩八條」，終於被證實了。
首先，值得指出的是，這是第一個省級政府，正大光明地站了出來，赤裸裸地出台救市文件。打的旗號是：「促進房地產市場平穩健康發展」，但在當前樓市降溫的背景下，其目標也就指向了「救市」。
今年以來，許多地方政府紛紛放鬆房地產調控，既包括放鬆個別政策的，比如取消限購，也有正兒八經的出台一個文件，全面部署救市工作，比如銅陵市、呼和浩特等。
這也就意味着，面對樓市降溫，不僅是城市政府着急，連省政府坐不住了。
而閩八條是第一個省級文件。省廳出政策後，下屬的市縣也就方便出文件了，而且在部分環節，市縣政策還將更加寬鬆化。可以預見，還會有更多省級政府將會學習福建，出台相關文件。
合理引導住房消費、實行分類調控、落實差別化住房信貸政策。
接下來，重點分析一下救市的內容。八條內容，重點在於前三條：因為這三條與需求有關，救樓市主要救的是需求，刺激購房需求，從而防止市場大幅回落。從而，有助於地方經濟增長、增加土地土讓金和稅收、防範房價大跌影響社會秩序(比如房鬧)等。
讓我們看看其中的細節：
其一、取消限購：福州市、廈門市可以根據本地市場變化情況，調整放開住房限購措施。「放開」的意思就是取消，也即福州和廈門取消限購，省住建廳是支持的。當然，按當前形勢，住建部也不會強烈反對。
其二、放鬆普通商品住房標準：住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在144平方米以下的住房屬於普通商品住房。
而福建很明確的把「價格水平」給刪除了
關於普通商品住房的標準，2005年國家政策中首次界定時包括三個指標：容積率、戶型面積、價格水平。其後幾年，部分地方政府曾經動態調整過標準。(2006年福建的規定是：實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.38倍以下)。這也就意味着，市中心中小戶型高檔房，也變成普通商品住房了。這一標準的大幅降低，將使更多的房源可以享受相關稅收和貸款的優惠政策。
放鬆限貸
其三、：在全省範圍內購房辦理貸款手續時，無需提供一定年限納稅證明或社會保險繳納證明。購房人住房套數認定不包括其自建房、房改房、繼承房、征遷安置房和已償清貸款的二手住房。房屋登記機構出具的查詢證明只載明購房人擁有一手住房的套數情況。家庭購買首改房按首套房認定。購房人償清購房貸款後，再次申請貸款購房，按首貸認定。金融機構在貸款首付比例和利率方面按照政策規定的低限執行。
上述表述，非常重要!限購放開，其實對全省樓市影響很小，但如果放鬆限貸，則影響可就大很多。上述內容可細分為幾點：
1、外地人購房不需要提供證明。
2010年銀監會出台的政策要求外地人購房必須有證明，是面向全國範圍的規定。福建的這條政策，比較合理。當初原本就是配合限購政策，出台的對外地人的限貸政策，如此多數城市已取消限購，外地人購房不必提供相關證明了，銀監會也應儘快考慮取消這條規定，以減少對於外地人的誤傷。
2、購房人償清購房貸款後，再次申請貸款購房，按首貸認定。
這條實際是申核貸款時實行「認房不認貸」，當前國家政策是「認房又認貸」。我認為調整為「只認房不認貸」，比較合理。這樣可以避免誤傷那些置換型的自住需求，賣一套，再買一套，最終仍擁有一套，應該享受首套房貸優惠。
3、首改房(首次購買改善性普通商品住房)，按首貸認定。
也就是說，已有一套房，再買一套(按文件，包括增加住房面積、增加電梯功能、優化地段等級、購買「學區房」等)，也按首套房發貸款。這條嚴重違反當前國家政策，即便是「認房不認貸」，也屬於第二套，居然還要求按首貸，有些過分了!當前，首套房貸資源稀缺，很多正常的首套房都沒有被滿足，哪輪得上「第二套房」?
4、購房人住房套數認定不包括其自建房、房改房、繼承房、征遷安置房和已償清貸款的二手住房。
房屋登記機構出具的查詢證明只載明購房人擁有一手住房的套數情況。這兩條，同樣力度過大。購房人套數證明，居然不包括二手房，或者說至少不包括已還清貸款的二手住房。如果一個家庭手中現有五套已還清貸款的二手房，在新購第六套房時，難道房管局出具的證明是「無房」?商業銀行難道依此證明而為這個家庭的第六套房發放首套房貸?不知是我的理解能力有限，還是福建省的新政太大膽。希望是我的理解有誤。
5、金融機構在貸款首付比例和利率方面按照政策規定的低限執行。這個要求，也是霸氣十足。
2012年6月，央行向各商業銀行下發特急文件，要求商業銀行對個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的0.7倍。2013年7月，央行發佈公告稱，為推進利率市場化，自20日起，取消金融機構貸款利率0.7倍的下限，但個人住房貸款利率浮動區間暫不作調整。也就是說，福建省要求商業銀行對於個人房貸利率都須打七折。
在很大程度上，福建住建部門有些「越位」，部分措施是合理的，可以走在國家的前面，提前調整既有政策；但部分措施動作過大，不值得鼓勵。
上述五點，充分反映了福建省對於當前緊縮的房貸很着急，急於大幅放鬆。但問題在於，一個省級政府，哪有權力這麼大力度的調整房貸政策?而且，這個文件是住建廳發佈的，並非省政府辦公廳下發的，且沒聯合省銀監局和省人民銀行。福建省的商業銀行，如城商行、農商行可能會多少「聽話」，而作為發放房貸的主力軍五大行，不可能執行上述政策。
其四，政策的其他方面，新意不多。可關注一下：1、「支持房地產企業適應市場形勢，相應作出價格調整。地方政府和公安等有關部門要堅決制止「房鬧」，依法追究其法律責任，維護社會穩定。」這對於老業主，可不是什麼好消息。當然，看到房價下跌就去砸售樓處，確實是違法行為，「中國式業主」，需要經歷幾次房價下跌的「市場教育」。
2、「對於商品房庫存量大、去化期限超過24個月的市、縣，應調減商品住宅用地出讓規模。」這條措施比較有水平。設定了庫存壓力的「警戒線」，有助於市縣政府調整供需，防範庫存繼續大幅增長。
3、《若干意見》自2014年8月1日起施行，優惠政策有效期1年。顯而易見，這是一個着眼於短期的「刺激政策」。
背景一，今年上半年全國樓市降溫，福建樓市也同步降溫，面對市場快速降溫，地方政府憂心重重。
對此，福建有些急、有些火。
背景二，銀監會和央行，對於個人房貸政策尚無調整，雖然5月12日央行召開座談會，明確要求商業銀行「大力支持首套普通商品住房貸款」，但商業銀行動作遲緩。不過，在國家正在建立房地產調控的長效機制的背景下，地方政府不宜過多出台時效只有一年的臨時性政策。中國的住宅市場，不宜像過去那樣，動輒使用「脈衝式」的救急新政。
總而言之，對於「閩八條」，筆者(新浪財經專欄作家楊紅旭)認為可以理解，措施較多，將有助於釋放自住需求，穩定市場預期，部分省會也會因此跟風。但也必須指出：部分政策力度偏大、失當，部分政策的可操作性較差，尤其是商業銀行難以「依命從事」。