身在北京，卻在環京周邊買房，這樣的購房人不要太多。什麼北三縣燕郊、大廠、香河，什麼天安門正南五十公里的固安，什麼北京人民的後花園懷來，都曾經是那麼親切，使沒資格高攀北京房子的人們心動過。
心動無所謂，但如果轉化成行動，這個虧就吃大了。我想現在手握環京房子的朋友都會同意我的看法。
問題是，不割肉，這事還沒完。
1.
環京樓市究竟有什麼吸引力？我想不生活在北京的人可能不大容易理解。
環京針對的是北漂一族的需求。北京的流動人口是海量的，按統計局數字，北漂人口近800萬人，800萬什麼概念，要知道北京總人口也才2000多萬，也就是說其中有1/3左右都是北漂。
這些人在北京的居住需求，不外乎買房或者租房。租房我們暫且不提，單說買房。北京的房價實在太高了，是很多人掏空六個錢包也買不起的；還有一些人雖然能買得起，但卻達不到北京的限購條件。這些人如果不想等待的話，那就只有把目標轉向環京地帶。
北漂人口裏哪怕只有5%買了環京的房子，那也有40萬套，這個數字足以養活很多個大型開發商了。
環京樓市都包括哪裏的房子？張家口，懷來，涿州，廊坊，固安，武清……雖然都打着環京的旗號，真正的環京通勤，還得是著名的北三縣。
北三縣包括包括三河市（縣級市）、大廠回族自治縣和香河縣，都隸屬於廊坊市。這三縣的位置十分獨特，有多獨特呢，看下圖就明白了。
北三縣雖然屬於河北省，但卻是一塊飛地，完全遷入北京和天津之間。以至於長期以來一直有人提議將北三縣在行政上劃歸北京。
這種說法不是沒有道理，北三縣跟北京中心的物理距離，比北京自己的很多遠郊區更近。比如三河市的燕郊鎮，跨過潮白河就是北京的通州區，如果是在東三環附近上班，那燕郊的居民早晨過河去北京，晚上再回到家中，可能比住在門頭溝和房山的居民通勤時間更短。
我們就以北三縣為例，看看環京樓市的起與落。
2.
談到環京樓市，有一個開發商是無論如何繞不開的，那就是華夏幸福。他當年立足固安，在北京的東南西北各開發一座孔雀城，「一個北京城，四個孔雀城」的口號，曾經鋪滿北京的樓市宣傳欄。這樣幾句簡單的標語，能輕易地擊中無數北漂人的心。
生活在孔雀城，工作在北京，成了無法在北京買房的北漂們，實現「幸福」的另一路徑。
十年前，伴隨着北京非首都功能外遷和雄安新區的規劃，京津冀協同發展戰略不斷推進並上升為國家戰略，給環京樓市帶來了新的生機。有個詞叫「環京一小時度假生活圈」，是環京樓市的每個樓盤都要強調的概念。開始是駕車一小時，後來藉助「軌道上的京津冀」建設，同樣一小時，高鐵能把人們帶向更遠的地方，甚至已經超過了京津間的距離。
但環京樓市真正火起來，還是源於樓市調控。2010年，為遏制房價過快上漲，北京開始實施限購政策，但購房需求是剛性的，不會因為政策而減少。怎麼辦呢？大量剛需只好向環京地區外溢。幾年間，環京地區房價從幾千元普遍翻了數倍，燕郊、大廠房價一度突破3萬元/平，香河、永清、固安、霸州等地房價也超過2萬元/平。
以燕郊為例，多年來都是北京外溢剛需的置業首站，無論是價格還是開發程度都當之無愧是環京樓市的「帶頭大哥」。在孔雀城最火的時期，要買該項目的房，得先交3萬塊錢排號，搖號後拿到號碼牌的才有資格去現場選房。現在回看簡直是魔幻。
2016-2017是環京樓市的高光時刻。2017年3月時，燕郊二手房均價已達到3萬元/平米的歷史性高位，比去年同期上漲了三分之二，新房價格更是出現了一輪「跳漲」，單價破3萬、部分優質項目破4萬，漲幅甚至高於北京樓市。中國房價行情數據顯示，當時京津冀城市房價平均漲幅40%，而珠三角城市房價平均漲幅僅為23%。
環境樓市的大轉折來自6月2日。廊坊市政府發佈了《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，明確要求本地戶籍的家庭只能擁有2套以上住房；非當地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社保證明或納稅證明的，限購1套住房。
這意味着在北京工作的購房者自此無法在廊坊買房。環京樓市失去了它主要的購房客群。一度熙攘熱鬧的售樓處，立馬陷入一片死寂。房價應聲下跌，一瀉千里，當年就基本被腰斬。
環京也不是一路下跌。2019年曾經也有過反彈的機會，通州副中心建設、冬奧會主辦、首都第二機場、產業外溢等一系列概念的相繼落地，給環京樓市迎來了比較強的反彈預期。北三縣和張家口都迎來了新一波投資浪潮。
然並卵，2019年之後發生的事，大家都清楚了。環京樓市自此一蹶不振，直至今天。
以上只舉了廊坊的例子，其他環京區域同理，有的還不如廊坊。比如當年著名的武清銷冠首創國際半島，現在已經跌得慘不忍睹了。
3.
環京樓市未來還有機會嗎？我看難了。
回顧環京樓市當年之所以崛起的原因，主要是北京的購房需求。燕郊也好，固安也好，張家口也好，這些環京區域自身的人口和產業都遠遠支撐不起高房價。真正嚴格執行限本地人購買之後的房價，可能才比較接近它應有的實際價值。
當年環京的高房價，我想七分來自北京購房需求外溢，三分來自對買房投資的過度追求和開發商的炒作。但這兩部分支撐今天已全都不復存在。
咱們的樓市救了這麼久，能不能救起來尚屬未知。從最新的房地產交易數據和金融數據來看，樓市的轉折點明顯還沒來到，什麼時候到底都還說不清。北京自己的二手房房價還在持續下跌，只能靠降價來換取一點交易量。怎麼可能指望環京樓市的房價會止跌回升呢？
再說，一線城市主要是靠對樓市政策的鬆綁來救市。而環京樓市的需求很大程度恰恰是因為對北京的限購才形成的。如果北京的房子可以隨便購買，房價、首付也降下來了，試問誰還有心思、有必要去買環京的房子呢？
資料圖：廊坊城市公園
我們就樂觀點，退一萬步說，就算短期內樓市真能救起來吧，按上層的規劃，新的房地產的發展模式肯定也跟原來不同了。真正有投資價值的，最終一定是核心城市的核心地段。無論怎麼看，環京區域也不在其中。
其實都根本無須掰邏輯，直接看事實就好。廊坊取消限購至今已經快兩年了。可樓市又如何呢？有一點起來的意思嗎？
樹倒猢猻散。環京樓市的那些開發商們，曾經大名鼎鼎的鴻坤偉業，華夏幸福，榮盛發展，隆基泰和，如今暴雷的暴雷，危機的危機，泯然無蹤。師傅都沒了，還取什麼經。
現在還持有環京房產的人不在少數。大多數人是因為找不到下家，或者損失太大，所以暫時擱置，以待後市。可是，這次央行517新政沒能把一線城市救起來，基本意味着短期內樓市下行已成定局。留在手裏的房怎麼看都是積累，只會繼續貶值，倒不如借新政的餘波趁早割肉離場。也許對於環京的業主，這也是近年內最佳的出貨機會了。（只是今天的對手盤已然難尋啊）
環京樓市，還能風雲再起嗎？