過去每次調控鬆綁，市場都能彈起來，是因為居民還有加槓桿的餘地和意願。這次不一樣。三年疫情下來，收入預期沒起來，就業壓力在那兒懸着，股市跌、房價跌，財富縮水兩回。槓桿率已經干到63%以上，再想往上加，也得有那個本錢。買漲不買跌是刻在骨子裏的，房價越跌，觀望的人越多。首付降到20%又怎樣，月供還得靠工資還，工資沒漲，誰敢動？更深的一層是，舊模式徹底廢了。開發商那邊，高槓桿高周轉已經玩完，保交樓拖拖拉拉，期房沒人敢碰。地方政府這邊，土地財政這根拐杖還沒找到替代，地賣不出去，錢從哪來？兩邊一塊兒卡住，就成了死循環。
7月那句供求關係發生重大變化，其實是在認賬，認的是人口拐點到了、城鎮化慢了、房子夠多了。過去那種一刺激就起飛的行情，沒了。2023年的政策，說白了是在花錢買平安，不是輸血，是止血；不是要漲，是要別崩。當年底70城二手房全跌的時候，信號已經夠清楚了：房地產正在經歷一場痛苦的均值回歸。政策能做的，只是在這條下坡路上儘量別讓它翻車。
2024年，政策瘋了，市場涼了。這一年最大的看點是政策急轉彎。4月政治局會議喊出消化存量房產，5月一攬子新政直接砸下來：首付干到15%，房貸利率下限取消，公積金利率降到2.85%，3000億保障房再貸款端上來，國企收儲模式正式登場。北上廣深全線鬆綁，北京五環外可以新買一套，上海社保五年變三年，廣州直接取消120平以上限購。政策工具箱從天花板扒拉到地下室，能開的全開了。
然後市場回了一個冷漠的眼神。數據慘到什麼程度？二手房連跌26個月，6月百城二手房價環比再跌0.73%，下跌城市連續13個月超過90個。新房靠改善盤撐着，均價還在漲，那是結構性假象，6月環比下跌的城市還有35個。銷售面積上半年跌了近四成，5月新政後6月收窄到兩成，那是基數低，不是真回暖。70個大中城市12月二手房價格環比全部下跌，一個都沒剩。問題出在哪兒？出在老百姓沒錢了也沒膽了。房價連跌兩年多，買漲不買跌的心理佔上風，誰願意接飛刀？收入預期沒起色，就業壓力擺在那，股市也在跌，財富縮水兩回，槓桿率早干到63%以上，再加不動了。首付降到15%又怎樣，月供還得工資還，工資沒漲，誰敢動？
新房那邊更慘。爛尾風險還在，期房沒人敢碰，開發商資金鍊緊得像根弦，降價也賣不動，不降價更沒人看。二手房以價換量，成交是上來了，價格卻越換越低，形成一個死循環：越跌越賣，越賣越跌。政策層面也在犯難。3000億再貸款聽着不少，攤到全國存量房面前，杯水車薪。收購價格、區位、戶型，跟保障房需求能不能對上號，誰也沒底。地方國企被拉出來當接盤俠，但錢從哪來、怎麼退出，全是問號。市場分化更撕裂了。一線城市核心區二手房還有點溫度，郊區直接凍上。廣州放開120平以上限購，那是想用改善需求托底，但剛需進不來，底托不住。三、四線城市繼續在庫存里泡着，出清周期早過20個月，躺着等死。
2024年最殘酷的現實是：過去二十年形成的房地產依賴症，不是說戒就能戒的。土地財政還在，開發商債還欠着，居民的資產負債表還塌着，三股繩子擰一塊兒，解不開。政策從防風險到去庫存，轉了一百八十度，但市場不配合，因為底層邏輯變了，人口拐點到了，城鎮化慢了，房子夠了。這一年不是在救市，是在止血。不是在重啟，是在清賬。二手房70城全跌的時候，信號已經不能再清楚：那個靠刺激就能起飛的時代，徹底翻篇了。
四、不要為我哭泣
2026年1月，看數據吧，多說一個字都是對我黨行政能力的不尊重：70個大中城市二手房還在跌，一線城市環比降0.5%，二三線降0.5%和0.6%。
樓市，像一鍋溫水。不沸騰了，也不結冰，就這麼咕嘟着。以前那些喊「永遠漲」的人閉嘴了，以前那些喊「崩盤」的人也閉嘴了。剩下的只有一地雞毛和一堆黑人問號：土地財政怎麼辦？開發商怎麼活？老百姓的房子還能不能買？
故事講到這裏，我們回頭來看中國房地產這二十年的起落，有沒有覺得後背發涼？從2005年的早期調控，到2008年的四萬億刺激，再到2016年的去庫存、2020年的三條紅線，最後到今天的量價齊跌，這套組合拳打下來，結果大家都看到了。問題來了，這套拳法，到底是打偏了，還是本來瞄準的就是別的地方？
我們現在有兩條線可以推測，大家自己品。由於是黑箱政治，咱們就從陰影里找說法。
第一條線，叫「本想微創，結果切到大動脈」。
按照這個劇本，國家本意是去泡沫，希望給房地產這個虛胖的大個子做個微創手術，把那些高槓桿、高負債的毒瘤慢慢割掉，實現軟着陸。結果呢？手術刀剛下去，手滑了，直接劃到大動脈上，結果血崩了……房地產畢竟不是一個獨立的器官，接連貫通的是銀行、地方政府還有上下游十幾個行業的呼吸機，真沒那麼簡單。
這個邏輯捋下來，政策制定者就是一群「好心辦壞事」的庸醫，你看2020年「三道紅線」出來的時候，市場還覺得是好事，擠擠泡沫嘛，行業更健康。結果呢？房企融不到錢，只能降價賣房，賣不動，就暴雷，一暴雷，銀行抽貸，銀行抽貸，更多房企暴雷。到了2022年，爛尾樓遍地開花，斷供潮此起彼伏，屬於是割痔瘡割到了腦動脈。
有點常識的人都知道，任何一個行業都禁不起這樣的政策，而房地產這個行業牽一髮而動全身，限貸意味着房企沒錢拿地、地方財政斷奶，意味着上下游幾十個行業一起喝西北風，意味着幾千萬農民工失業，意味着買了期房的家庭一輩子的積蓄打水漂……這些連鎖反應，教科書、歷史書上都寫得清清楚楚，決策層真的不知道嗎？如果不知道，那是什麼水平？如果知道還這麼幹，那又是什麼意圖？
所以，第一條線的結論是：政策制定者是傻子，或者至少是嚴重低估了行業的複雜性和連鎖反應。
第二條線就有趣了。
你以為這是打擊房地產？太天真了。這套拳真的是奔着房地產企業去的？真的，咱們都是有身份證的人，沒吃過三文魚還沒見過「青天大老爺」？房地產如果真的過熱，帶來了系統性風險，還需要這麼大動干戈？從人民銀行、銀監會、工商、稅務、發改委、政府辦公室，那個部門的領導拎着許家印談談，他敢不改？你借許家印十個膽子他都不敢再加槓桿啊，全國頭部房企就這麼些，是沒時間談？還是這些房企老闆吃了熊心豹子膽了，和黨對着幹？逼着黨釜底抽薪停貸抽貸斷斷貸？
我黨真不知道中國老百姓的大部分家當都壓在房子上嗎？一套房，掏空六個錢包，背上三十年房貸，這就是最結實的鎖鏈，把老百姓牢牢綁在社會這艘大船上。執政者真不知道這麼一套組合拳會產生多麼重的影響？會給多少家庭帶來毀天滅地的災難？光看看推上，活生生的案例有多少個在吧！所以，你想「洗」共產黨蠢還是共產黨壞？
咱們前面講的朝鮮貨幣改革，2009年朝鮮搞貨幣改革，限時7天，舊鈔換新鈔，100比1，換不完的歸零。一夜之間，那些在黑市上攢了點錢的朝鮮老百姓，又回到赤貧狀態，三胖坐穩了，老百姓怎麼辦？再苦一苦唄。誰讓老百姓手裏有錢了、心野了、不聽話了。
我知道，有人會說，你拿朝鮮的廢鈔票對比中國的房價調控，屬於類比不當，這是嚴重的邏輯錯誤。看看這兩條政策發出時的兩國老百姓財富狀態，看看這兩條政策落地時的兩國老百姓財富狀態，想想共產主義，你真的不怕嗎？
這一招就叫「財富清零」。清零之後，所有人都回到了起跑線，沒人再能靠市場積累挑戰權力，一切資源重新回到國家手裏分配。你管這個叫「改革」？不，這叫「洗牌」。
現在的劇本，是不是有點神似？三條紅線、貸款集中度管理、斷貸斷供、房價下跌、資產縮水，一套組合拳下來，中產家庭的財富蒸發了幾十萬、幾百萬。你辛辛苦苦攢的首付，你每個月咬牙還的月供，你指望養老的那套房，現在大幅縮水，幾個月甚至幾天內縮水50%房價的都不在少數，腰斬、膝蓋斬、腳踝斬，都有。
你心疼嗎？你憤怒嗎？你找誰說理去？但問題是，房子還是那套房子，你還是住在裏面，你還在還貸，你還在上班，你還在繳稅。財富是蒸發了，但你的勞動能力還在，你的消費需求還在，你的社會關係還在。你走不了，跑不掉，只能繼續在這個遊戲裏玩下去。
這叫「資產重新定價」，也叫「社會契約重新談判」。當遊戲規則變了，過去積累的財富就不再是財富，而是沉沒成本。朝鮮的廢鈔是暴力格式化，快准狠，我們的房地產調控更像是系統強制性地減速，雖然吃相溫和點兒，但對於那些高位入場、槓桿拉滿的人來說，兩者財富歸零的痛感沒啥區別。莊家什麼時候洗牌，由不得你。
所以，第二條線的邏輯是：從來沒有什麼微創手術，這就是一場主動的、可控的、分階段的財富重分配。目標是把那些在市場經濟年代積累起來、游離於體制之外的有錢人，重新拉回到起跑線上，把那些靠房地產增值實現階層躍升的中產，重新推回房奴的位置上，把所有可能形成獨立力量的財富形態，重新打散、歸零、再分配。
這是多麼高明的政策啊。即使我認為出這種政策的人就該下地獄永不超生，但是我還是要誇他。
首先，高淨值人群和中產階級願賭服輸一夜白頭，此後十年再也不會有任何政治上痴心妄想，反而是更加努力地做牛做馬。現在你明白為什麼這一年，牆內牆外看到這麼多人走上兼職跑腿滴滴司機的道路。他們贏了。
其次，這是又一次無產階級革命勝利。有多少人罵國家罵政府？你是不是覺得很多人？再想想？是不是罵許家印罵碧桂園罵萬科的人遠遠超出罵本該第一時間罪責的政府政策制定者？老百姓苦的這口鍋，資本家背了。階級矛盾樹立了，黨是好的，資本家賊壞。他們又贏了。
最後，如果上面兩點讓你感覺觸目驚心，那麼這一點帶來的是後患無窮。在這一輪洗牌中，成功樹立的老百姓和資產階級的矛盾，所以如果你敏感一點，你會發現近幾年一旦出現民企負面輿論，一個最可怕的聲音就會出現：快讓國家隊進場！他們又又贏了。
寫到這裏，有人會說，你這些都是陰謀論。真的嗎？我想給大家介紹一句話：這個世界沒有真正的殺人犯。意思是，即使是證據最最實錘的鐵案，仍然存在冤案的可能性。但是我們的司法機關會去考慮這種可能性嗎？不會，只要做到證據閉環邏輯閉環，案子就定了。事實在地面會投下陰影，陰影越多疑點越多，可能性越大。
從1995年到2016年，中國的主旋律是「抓大放小」；「縮減國企規模，激發民間活力「這一階段發生的更多是民企收購國企（改制），或者是國資在某些競爭性行業（如家電、食品、服裝）主動撤離。從2003年國資委成立時的196家，一路戰略性重組削減到2016年底的102家。民營企業在A股上市公司的佔比從接近0增長到超過60%。而國資對上市民企的控股權收購極少，每年的案例通常在個位數，且大多是因民企經營不善瀕臨破產，地方政府出於「保就業」的被動接手。
而隨着習近平「我國國有企業為我國經濟社會發展、科技進步、國防建設、民生改善作出了歷史性貢獻，功勳卓著！」大力擴張國有企業後，2017年開始，尤其是2018年「去槓桿」金融政策出台後，形勢發生了180度大轉彎。2018年：約24家上市民企被國資接管。2019年：約44家上市民企由民營轉為國資控股。2020年：約49家左右。僅僅這三年間，就有超過117家民營上市公司易主國資。這比過去20年的總和還要多。國有企業資產總額從2012年的85萬億，暴漲到2023年的300萬億以上，漲幅約350%。到2024年，國資背景企業在A股利潤貢獻佔比回升並穩定在50%左右。2017金融工具的武器化，以前哪怕民企欠錢，銀行通常也會展期（繼續貸款）。民企大佬們（如王健林、許家印）在這一時期通過借錢瘋狂擴張。2017年以後，國家突然嚴查「海外併購」和「影子銀行」，直接掐斷了大型民企的現金流。民企為了還債被迫拋售資產（如萬達賣掉文旅酒店，海航資產大甩賣）。當民企股價跌到谷底，質押的股票要爆倉時，國資帶着「紓困金」入場。此時民企創始人已沒有議價權，只能交出控股權。這就是養魚收網的教科書般經典操作。
所以，你更相信第一條線的邏輯還是第二條線的邏輯？我只想說，鐮刀和錘子鮮紅鮮紅的，也有可能是沾了太多的血。這裏面有我們祖宗的，也有我們，說不定還有我們孩子的。過年，祝大家好，祝年輕人好，祝我們的孩子好，願他們不再經歷這種噩夢。
你問我2026年的房地產會怎麼樣？反正復甦你是不要想了，能不能抄底買到剛需房，看你所在的城市，北上廣深核心區域會依然堅挺，沒有核心產業的中小縣城會鶴崗化，差不多就這樣，畢竟中國這麼大，挨個城市看數據我得累死。什麼時候是個頭？別看戰報看戰線，政策會撒謊，戰線不會。戰線是什麼？外匯管制。外匯管制放鬆了，說明民營經濟的寒冬快到頭了。
你以為房子帶來的財富增長是你的？拿回來吧。你以為你賺到的錢是你的？稅務倒查30年，拿回來吧。
我們上一篇中說過的：國家開放，門打開了（逐步開放）管束鬆了（市場逐步自由）東西是誰的明確了（產權逐步落實）這三步不難的啊。
中國老百姓真的是全世界最好的老百姓了，辛苦一輩子就想有點錢，為什麼就這麼難？
他們贏了一次又一次，為什麼就不能讓老百姓也贏一次？
看看朝鮮的廢棄鈔票，看看中國的爛尾房，看看你我，似乎答案只有一個：我們有錢了，他們不安心。史書里飄蕩着的幽靈竄出，在過年的喜慶中，發出斷斷續續的冷笑，總有幾個字一直在環繞：
卿不死，孤不安！
卿不死，孤不安吶！
