2023年上半年，中國房地產市場調整趨勢愈發顯著。一線、二線、三四線城市房價均出現不同程度下跌，其中跌幅最劇烈的遼寧丹東二手房價環比下跌高達2%。這並非個例，數據顯示，6月份百城房價數據中，91個城市二手房價下跌，佔比高達91%，僅1個城市持平，8個城市微漲。具體來看，一線城市房價下跌0.13%，二線城市下跌0.27%，三四線城市下跌0.3%。與此同時，市場成交量持續萎縮，全國13個重點城市二手住宅掛牌量激增至199萬套，較年初159萬套增長25%，上海、武漢和西安增幅尤為明顯，分別高達82%、72%和40%，這預示着市場供大於求的壓力日益增大。
央行第二季度城鎮儲戶問卷調查也印證了市場悲觀情緒的蔓延：僅有15.9%的居民預測房價上漲，而預測房價下跌的居民比例高達16.5%。越來越多的人對未來房價走勢缺乏信心。
這種市場低迷態勢並非偶然。三年疫情的衝擊波及各行各業，導致許多中產階級收入下降甚至失業，消費者信心受挫，購房需求趨於理性，不再盲目追逐房產。另一方面，持續兩年多的觀望後，炒房者終於認清了樓市「錢景」已逝，賺錢效應蕩然無存。他們紛紛選擇拋售房產或持幣觀望，進一步加劇了市場下行壓力。
面對持續調整的樓市，一個關鍵問題浮出水面：房價究竟還要跌多少才能觸底反彈，吸引購房者入市？對此，市場觀點莫衷一是。一些人認為，房價下跌20%即可抄底，畢竟政府已出台大量利好政策鼓勵購房。然而，另一些人則認為，國內房市泡沫巨大，房價至少需下跌50%以上才能見底。
我們認為，不同城市房價調整幅度差異巨大，不可一概而論。一線城市如北上深，由於房價泡沫過大，房價需下跌至2萬多元/平方米左右，才能與當地居民收入水平相匹配。二線城市則需要跌至6000-8000元/平方米才能達到類似的平衡點。三四線城市由於泡沫相對較小，房價下跌至3000-4000元/平方米區間，可能即可達到與當地居民收入的平衡。總而言之，各地房價最終調整幅度，將取決於當地泡沫程度和居民收入水平的綜合作用。
當然，我們對上述預測，也並非沒有質疑空間。目前北上深一線城市平均房價仍在6.5-7萬元/平方米，部分新房甚至突破10萬元/平方米，跌至2萬多元/平方米似乎可能性較小。同樣，二線城市房價普遍在2萬多元/平方米以上，腰斬至8000元/平方米也存在巨大挑戰。然而，市場變化瞬息萬變，未來走勢仍存在諸多不確定性。
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