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大逃頂?拋售潮下慘烈的踩踏即將發生…

最近發生的多起事件進一步證實深圳樓市已經進入了冬天。之前談到過幾次深圳樓市,主要是介紹了深圳在打擊經營貸以及資金和人口流出,導致深圳樓市今年來萎靡不振,非常清淡。而最近,又有兩件事關於深圳樓市的,可以說進一步證實了深圳樓市已經進入了冬天。這也意味着,整個中國樓市中去年以來逆勢上行的城市,已經進入了冬天。這是了解中國樓市整體運行的一個窗口,非常有意義。

過往4月份的深圳,通常都是小陽春的行情,但如今深圳二手房的行情,別說小陽春,連冬天都還沒過完。根據深房中協的數據,四月份深圳二手房成交套數總共只有4877套,相比三月份下降28%,成交數據跌回到了2月份新政剛發佈時的數據。雖然3月份成交數據稍微回暖,但208新政之後整體行情依然透心涼。整個市場呈現的景象是:中介門店越來越冷清、二手房的議價空間越來越大,大家對房價的預期也越來越低……

新政後的冷淡市行情基本已經定型,那麼接下來的疑問就是,這樣的行情會持續多久?如果按照過往經驗,政策調整期通常就是兩個月到三個月,像上一年715之後,成交量連續三個月下跌,到了11月成交量開始重新攀升,表明市場已經消化了新政。不過,這次深圳想要三個月跳出「新政泥潭」怕是沒戲了。因為,還沒等被揍趴下的深圳樓市站起來,兩套組合拳就已經打了上來。

第一套組合拳,就是全面圍堵深圳的購買力。直白點說,就是讓這些習慣了買買買的購買力買無可買!大家都知道,深圳樓市調控之後,深圳的購買力通常會向其他產品外溢。其中的道理很簡單,有錢人購買資產的需求是客觀存在的,頭號目標拿不下,那當然就會去選備胎。

而如今的深圳樓市,最受歡迎的備胎有三個:分別是臨深、小產權和公寓。這三個備胎中,其中兩個現在已經開始做出「調整」。

首先是臨深城市陸續開展「去深圳化運動」。東莞是最早的一個,從去年開始就陸續在出調控政策,今年跟着深圳的208政策出了227政策,要求現在外來戶籍人口想要買東莞的房子,須提供購房之日前2年內在本市逐月連續繳納1年以上社保。

接下來就是南沙,之前南沙的人才購房政策非常松,買房只需要弄一個誰都能搞到的人才證明就可以買房。上個月,廣州的人才政策購房收緊,南沙規定人才需提供連續12個月在人才認定所在區連續繳納個稅或社保繳納證明,不得補繳。中原地產就連一向平淡的佛山也有小動作。有消息稱,上月末宣佈新房單價超過1.8萬的新房,暫停網簽。

此外,珠海、中山這些樓市大火的城市,加強調控的風聲也不絕於耳。房住不炒的大環境下,誰冒頭誰就是重點關照對象。臨深樓市的去深圳化動作都已經擺上枱面,只是看執行的時間先後、力度大小而已。

打擊力度更加大的是深圳的小產權。這一次深圳的小產權整治先是通過央視報道昭告天下,後是深圳攜輿論迅速進行整治,配合可以直接打滿分。值得一提的是,由於小產權不受法律保護,因此行動全是行政措施,小產權中介門店查封你沒商量,不講廢話也不需要打招呼。行政力量直接出手整治,短期內小產權是徹底涼了。

這也意味着,現在深圳房產的備胎中,臨深房產和小產權兩個都被打壓了,唯一還比較安全的備胎就只剩公寓。最近我看朋友圈,很多沒有了商品房生意的二手中介紛紛開始推銷公寓。

而就在前些天,深圳就有某公寓項目進行了搖號選房,成為深圳首個搖號的公寓項目。公寓都要搖號了,這剩下的備胎有多火已經不需要過多描述。但是,和小產權一樣,如果延續當下的火熱,公寓完全有可能成為調控的下一個目標。深圳的購買力選擇,正變得越來越少。

第二套組合拳是加息。前兩天,中國建設銀行深圳分行上調了房貸利率,首套利率上調至5.1%,二套5.6%。關鍵是這只是針對深圳的,建行在其他城市沒有這樣操作。可能是在對深圳進行重點精準打擊。

四大行之一的建行利率上調,其他銀行基本都會跟進,深圳銀行利率全面上調只是時間問題。上調利率,相當於深圳樓市在加息。從國家經濟角度看,加息通常針對的是經濟過熱,釋放的信號是經濟將進入緊縮。而這一次深圳樓市加息,釋放的信號也很直接:深圳樓市疫情後的這一波上漲周期已經結束了,樓市現在已經進入房價下跌周期。

對於這一個信號,要從縱向和橫向兩個角度去解讀。首先是縱向的歷史角度。在疫情之前,深圳樓市上一個上漲周期是2015-2016年,那一次上漲之後的調控,一個典型特徵就是:調控政策先行,加息潮隨後跟上。這個調控節奏和現在完全一樣。2016年,315新政和104新政連續出台,315新政時期,深圳樓市受到幾個月衝擊後又馬上復甦,房價逆勢上漲,房價控制效果不佳,緊接着就是104新政出台,房價才開始大幅下跌,樓市進入寒冬。這和去年到現在715新政之後房價不降反升,直到208新政之後樓市才冷靜下來的調控過程非常像。而在2016年調控之後,隨之而來就是加息。2017年9月深圳加了一次息,緊接着2018年3月份,深圳再加一次息。在這兩次加息前後,深圳房價一直在緩慢下降。

調控政策+加息=房價下跌,這是過去的歷史給出的公式。2020年疫情以來深圳這一波樓市大熱,和2015年股災之後的樓市大漲在機制上是一樣的,都是經濟下行,過剩資金尋找出路之後在樓市的表現。

既然上漲的表現類似,銀行加息之後的反應也自然不會有大差別。現在深圳房價的下行壓力已經很大了,加息的大棒打下來之後,房價下跌已經不可避免。而且這個加息不僅是針對深圳,就整個中國而言,目前也是處於政策收縮的窗口期。大家注意整個四月份都沒有發放MLF(麻辣粉)和SLF(酸辣粉)等基礎貨幣了,而且各塊的利率都在上漲。

從橫向的角度看,房貸利率上調是全國的大趨勢。全國首套房的平均房貸利率過去四個月持續上漲。4月份的平均利率到了5.31%,已經高於去年9月份5.24%的利率。而在大灣區內,過去一個月,珠海、廣州、佛山、中山、佛山的房貸利率陸續都在上漲。當下,大灣區主要城市中,首套利率全在5%以上,而深圳現在除了已經漲了的建行,其他銀行的首套利率平均為4.9%。

全國在漲、灣區其他城市都在漲,樓市風向標城市深圳的房貸利率不漲真說不過去。跟着全國樓市的大基調走是政治站位的體現,路線問題如此,房價問題也是如此,在這些問題上,深圳並沒有自主決定權。

深圳樓市屢遭重拳之後,後續市場想要徹底緩過來,恐怕沒那麼快,至少得等到今年的第四季度,深圳的市場才能消化新政帶來的一系列影響。在此之前如果想要買房,機會成本極高,因為現在的購房名額和首付資金都很寶貴。

就算是到了今年第四季度之後,也不意味着未來深圳樓市就會滿血復活。這個還要看美聯儲貨幣政策是否收緊,還要看中國貨幣政策是否回歸正常。一旦這兩大國貨幣政策收緊,中國掐緊了新增貸款的水龍頭,中國居民的借貸能力被耗盡,那麼深圳的樓市可能永遠也無法見到曾經的高點。而整個中國的樓市也是一樣。

目前最新的數據是,美國4月的CPI同比為4.2%,遠超美聯儲預估的2%,增速創2008年9月以來新高;4月核心CPI同比增長3%,創1996年1月以來最大增長。這意味着真實的通脹飆升時代已經到來了。

通脹可以說是整個經濟系統的負反饋機制。過去這麼多年,從2008年次貸危機開始,央行大放水毫無後果,因為通脹根本沒起來,結果就是不斷變本加厲放水,一有風吹草動就大放水解決問題,可以說都是吸毒上癮。反正貧富分化是長期問題,一時半會兒不會出大問題,而持續放水救市的結果就是資產價格猛漲,通脹卻不漲,對各國央行來說非常爽,給他們帶來的錯覺就是,無限印鈔也不會有通脹,所以更加肆無忌憚。這個一個任性而缺乏負反饋制約的機制,不但沒有負反饋,每次放水帶來的好處,其實是正反饋強化作用,必然一條道走到黑。

中國房地產的趨勢,差不多就是在逐漸加速趕頂。一旦未來增量資金無法支撐價格的快速增長,最終泡沫必然破裂。趨勢上行的時候,什麼打壓都不行,什麼預測都是錯,只有永遠的上漲,誰都不能改變的上漲。但是,狼總是在人們已經疲憊,不再相信的時候到來。一旦趨勢下行,一樣是所有人都不能改變的下跌。這個命運是註定的。

房即是債,債即是房。這個是分析房地產的合理框架,是房價上漲的底層邏輯。居民的增量債務是決定房價漲跌的最關鍵變量。與一切金融市場一樣,無論是A股還是美股,還是加密貨幣,還是中國房市,都是增量決定價格。

在中國房地產市場泡沫被通脹刺破之前,大宗商品還有強勁的一波。中房如果動了,大宗會有深度調整。中房的最重要標誌就是居民新增貸款。一旦居民新增貸款持續下降,不要猶豫。一旦離開火場,就不要回頭。

將來因為房地產泡沫破裂跳樓的,沒有一個是無辜的。市場不懲罰錯誤,但懲罰不知道風險回報率的人。每個人都要為自己的愚蠢付出代價。所有不相信房地產泡沫會破裂的人,要問自己:萬一要是錯了呢?後果是什麼?風險回報率是怎麼樣的?

認為泡沫會破裂的人,不參與,如果錯了,頂多錯過,是機會損失。而認為泡沫絕對不會破裂的人,押上全部身家,外加未來下半輩子,如果錯了,就是萬劫不復!

責任編輯: 李韻   來源:財經冷眼 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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