在擁有大量資產的富裕階層中,多數人都在積極投資,以進一步增加財富。那麼,目前受富裕階層青睞的投資標的是什麼?記者調查了塔式住宅樓(塔樓)已不再受歡迎的實際情況。
利用存款及不動產等資產進行投資——「幾乎所有富裕階層都會利用豐富的資產,進行某些投資來進一步增加財富。這正是造就富裕階層的原因」(提供管家服務的Butler& Concierge Japan的新井直之)。
這句話概括出了富裕階層在資產方面的優勢。那麼,當下有哪些投資趨勢呢?
常見的傳統投資方式是通過房租獲得被動收入。令人關注的是收益率,據日本不動產研究所的《不動產投資者調查》(2024年4月公佈)顯示,以方便前往澀谷站及東京站等的租賃住宅為例,其交易收益率的中位數為3%至4%。
在這種情況下,如今富裕階層關注的是「儲藏間」投資。
開展日本最大規模儲藏間業務「Hello Storage」的Arealink公司的調查(2023年9月公佈)顯示,2022年儲藏間的實際總體市場規模已超過56萬間,金額達到747億日元,預計到2030年將增加到86萬間,規模達到1123億日元。
儲藏間投資收益率超過10%?
投資儲藏間出租出去,用來存放租戶家裏放不下的物品。這項投資的主要優點就是收益率。
前面已經介紹過租賃房屋的收益率。關於儲藏間投資,如果是在自己擁有或者購買的土地上建造儲藏間並簽訂整租合同(建造接單型),據悉其表面收益率(將土地及房產購置等初期成本考慮在內的收益率,不包括各種維護成本)有望達到8%至12%(數據來自Area Link)。
儲藏間不像租賃房屋那樣需要配備給排水和燃氣設備,而且設備損壞時以及租客租用或退租時的維修費用也不高。
由於運營成本較低,「雖然計算方法等存在一些細微差別,但即便換算成住宅樓等租賃房屋的交易收益率(在土地及房產購置等初期成本的基礎上,加上各種維護成本後得出的收益率),大多數情況下也僅僅比有望達到8%至12%的表面收益率低幾個百分點」(Arealink),據悉儲藏間實際上的收益率往往高於租賃房屋。
另外,以建造接單型儲藏間為例,「哪怕擁有的土地距離車站較遠,如果是作為儲藏間使用,周邊居民的需求仍然十分穩定。採光情況也無關緊要。而對於那些地段等條件不夠好就可能無法獲得出租收入的住宅樓及公寓等租賃房屋來說,這樣肯定不行」(Arealink)。
儲藏間投資也存在缺點。與持有租賃房屋相比,儲藏間即使地段很好,也難以設定較高的價格,而且很難獲得金融機構的貸款。
但是,新井直之表示,儲藏間投資仍然優點大於缺點。「因為只是提供『儲物空間』,與租賃房屋相比,噪音等居民糾紛較少。另一個優點是可以作為一種財富繼承的策略,因此關注儲藏間投資的富裕階層越來越多」。
(示意圖)
塔樓投資節稅已過時
說起富裕階層的不動產投資,人們往往會聯想到塔樓。但與儲藏間投資形成鮮明對比的是,富裕階層對塔樓的關注度越來越低。
曾擔任過國稅專員的小林義崇解釋稱,「能獲得很高節稅效果的塔樓投資過去很受歡迎,但國稅廳和稅務署採取了措施,現在情況已經發生變化」。
以前,在同一座塔樓中,如果土地和擁有的面積相同,那麼無論在哪個樓層,繼承時的評估額都是一樣的。但高樓層的實際交易價格更高。也就是說,如果購買高樓層出租的話,能夠獲得較高的租金收入,而且還能在繼承時支付較低的稅金。
但是,國稅部門認為這種節稅方法不合理,並出現了根據實際價值追征高額稅款的案例。對此不服的納稅人提起了訴訟,2022年4月日本最高法院做出了支持國稅部門意見的判決。
此外,自2024年1月起,日本修訂了與繼承稅相關的住宅評估法規,開始施行對很多塔樓繼承情況實施「增稅」的新規定。小林義崇表示,「針對塔樓投資帶來的過度節稅現象,國家加強了監管,這種狀態短時間內可能會持續下去」。
想「投資」NFT的富裕階層增加?
如今,也有一些富裕階層出於投資目的購買昂貴商品。
首先要提到的是「勞力士」手錶。很多富裕階層認為其二次流通價格會上漲,於是出於投資目的購買「宇宙計型迪通拿(Cosmograph Daytona)」等熱門款式。
據悉,也有一些富裕階層出於投資目的購買NFT(非同質化代幣)藝術品。過去曾出現過藝術家的數字作品以數十億日元的價格拍出的案例。
新井直之表示,「對於富裕階層來說,NFT更多是出於投機目的而不是投資。那些希望利用閒置資金進行NFT投資而『發大財』的富裕階層紛紛購買了NFT作品」。
在普通人群中,通過NISA(小額投資免稅制度)投資信託基金或股票的現象也很火爆。那麼富裕階層是什麼情況呢?
擁有很多富裕階層客戶的稅理士法人Nature的負責人、稅理士蘆田詹姆斯敏之表示,「富裕階層往往會優先選擇穩健的投資標的,比如信託基金以及有望穩定增長的大企業的股票等。從這個意義上說,也有很多富裕階層對投資國家、地方團體、企業等發行的債券感興趣,這些債券的風險被認為低於股票等。雖然收益率不是很高,但富裕階層可以投入大量資金,因此收益額會比較高」。
超級富豪會利用海外私人銀行
蘆田表示,「當資產極為龐大時,就不需要自己去考慮投資標的了」。原因是他們會把選擇投資標的和制定節稅對策等事宜交給在大型銀行及證券公司等任職、幫助富裕階層管理資產的「私人銀行家(Private Banker)」。
蘆田解釋稱,「在資產超過5億日元的『超級富豪』中,有些人會把資產管理委託給海外的私人銀行家。原因是可以將『對沖基金』等海外獨特的投資標的列入選項,更加積極地增加資產。而日本國內銀行及證券公司的私人銀行家不同,即使客戶沒有那麼多資產也能承接業務。他們熟悉日本國內的稅金情況,在節稅對策上擁有優勢」。