中國房地產泡沫破裂後留下了數千萬套空置住房。而目前中國人口在不斷減少,導致許多城市陷入困境,可能永遠沒有足夠人能填滿這些房屋。
據經濟學家估計,中國可能有多達9,000萬套空置住房。假設每套住三個人,那麼這足以容納整個巴西的人口。
即使中國人口不斷增長,讓這些空屋住上人也相當困難,而實際上中國人口並沒有在增長。由於中國的獨生子女政策,預計未來30年中國人口將減少2.04億。
彼得森國際經濟研究所(Peterson Institute for International Economics)研究員黃天磊表示,根本的問題是沒有人來住。
毋庸置疑,一些閒置房產將會被買下併入住,尤其是如果經濟學家呼籲政府採取的更多支持措施出台,能讓中國買家相信房價會再次上漲。
鑑於北京、上海和深圳等大城市經濟活躍,加上外來人員流入也促進了人口增長,這些城市幾乎肯定會消化掉過剩的住房。
在小城市,解決這個問題則要困難得多,因為這些城市的經濟前景往往較弱,人口也在減少。
在中國,研究人員非正式地將城市分為不同等級,近340個被劃分到三線、四線和五線城市中,人口規模從幾十萬到幾百萬人不等,這其中許多城市的經濟都面臨困境。
年輕居民正在離開。根據《華爾街日報》(Wall Street Journal)基於官方數據的計算,從2020年到2023年,中國至少60%的三線、四線和五線城市的人口減少。
哈佛大學(Harvard)經濟學教授羅格夫(Kenneth Rogoff)表示,這些小城市擁有中國60%以上的存量房。即使在人口減少的情況下,許多地方政府仍鼓勵開發商建造更多房屋,因為賣地和建房促進了經濟增長,也讓地方政府的錢包鼓了起來。
隨着中國經濟陷入低迷,如何處理過剩房產變得越來越緊迫。今年5月,中國政府公佈了一攬子救助計劃,其中央行將為中國的銀行提供人民幣3000億元的低息貸款,用於向國有企業貸款,供這些企業用於購買空置房產並將其轉為保障性住房。
截至6月底,各家銀行僅總計使用了該額度的4%。經濟學家表示,即使有低息貸款,企業也沒有動力將空置房產轉為保障房,因為租金太低,企業無法從中盈利。
中國政府最近加大了旨在支持疲軟經濟和房地產市場的舉措力度,包括降低利率、下調二套房首付比例,以及允許購房者對房貸進行再融資。然而,經濟學家表示,還需要採取更多措施才能讓中國經濟走出困境。
中國住房和城鄉建設部(Ministry of Housing and Urban-Rural Development)以及國務院新聞辦公室(State Council Information Office)沒有回應置評請求。
摩根士丹利(Morgan Stanley)的首席中國經濟學家邢自強(Robin Xing)表示,中國政府應該推出一項更全面的救助計劃,包括收購中國30至50個一、二線城市的過剩存量房,並將之轉成保障房,不考慮利潤問題。估算成本:4,200億美元。
但這個計劃不涵蓋中國三、四、五線城市的空置房屋。許多經濟學家表示,向這些城市的空置房投入更多資金是沒有意義的,因為反正沒有足夠的人去居住。
許多住房將變成城市和投資者的長期負擔,他們背負着無法出售且已經貶值的資產,還不得不繼續持有。經濟學家表示,有些住房最終只會逐漸走向破敗。
「白菜價」
在東北瀋陽郊區,有一個名為「綠地國賓府」的爛尾樓項目,該項目凸顯了房產逐步破敗會是怎樣的情況。該項目於多年前停工,留下了100多棟仿歐洲豪宅風格的未完工別墅。
在最近的一次走訪中,有人看到山羊在這個廢棄小區里遊蕩。曾經是售樓處樣板間所在的樓棟如今看起來就像一座後世界末日時代的歌劇院,天花板上掛着一盞破敗不堪的枝形吊燈。目前尚不清楚這個項目會被如何處置,該項目的開發商已經發生債務違約。
至少瀋陽的人口還在增長。在靠近中俄邊境的寒冷城市鶴崗,人口已從2010年的109萬減少到94萬。
幾年前,當鶴崗的房地產市場還火爆時,房地產熱衷者曾在網上發帖,吹捧他們稱之為白菜價的房子。
據某線上找房網站,現在房價甚至更低,而且銷售已陷入停滯。2019年到2022年期間,鶴崗的待售房屋庫存增加了一倍多。假設一套普通住宅的面積約為111平米(這是中國2020年人口普查時得出的戶均居住面積),根據官方公佈的住宅房地產銷售總面積數據,2022年鶴崗僅售出了534套住宅。
鶴崗市中心有一套約60平米的公寓最近掛牌出售,售價不到9,300美元(約合人民幣65,000元)。
在鶴崗長大的兼職炒股人Zhou Yongzhi說,鶴崗市中心的大多數高層公寓樓在晚上都是漆黑一片。他說,「鶴崗是我的家鄉,我希望看到它蓬勃發展。但在未來10到20年內,我看不到它有多大希望。」
鶴崗市政府沒有回覆記者的置評請求。
哈佛大學教授羅格夫說,他認為中國一些城市四分之一的住房會處於空置狀態。
他說,在這種地方維持法律秩序的難度很大,即使在中國可能也是如此。他說,他認為這在未來將是一個重大的社會和治理問題。