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場面火爆?中共炒「排隊看房潮」 難題背後藏

—中國十一長假再現「排隊看房」潮 分析:短期刺激未解決樓市結構性難題

中國人行九月底祭出降息降准等房市刺激政策後,北上廣深四大一線城市也隨即出台房產「組合拳」新政,在兩大重磅利誘下,十一長假一開始,廣州等地樓盤就傳出久違的「排隊看房」人潮、來客數也翻倍的榮景。觀察人士說,救市政策具短期刺激效果,但無法解決中國樓市直面的供需失衡、人口衰退等結構性問題,因此,國慶假期的榮景恐難以持續。

十一長假的第一天,廣州樓市就迎來久違的熱絡景象。

據《南方日報》報道,星期二(10月1日)下午,廣州當地一處樓盤外停滿了車,洽談區也坐滿了看樓房客。

看樓房客暴增,廣深銷售員加班、喜迎地產「銀十」

該樓盤銷售總監告訴記者,人行9月24日一出台放水新政,他們的成交額就達到1.5億元人民幣(約2100萬美金),十一長假首日更有上百名客人預約看房,人流比之前的假日檔次增長三成,場面「非常火爆」,優於預期。

廣州、深圳樓市接連傳出捷報。

《南方都市報》星期四(10月3日)報道,廣州市政府於9月29日取消各項限購規定後,荔灣區樓盤新世界凱粵灣的銷售員連夜加班不打烊,截至9月30日中午,來訪量較平時猛增200%;深圳寶安區另一樓盤瑞璟灣居安居型商品房項目,則在9月29日新政出台當晚,8小時內,395套房源售罄。

《證券時報》星期四(10月3日)也報道稱,深圳某營銷中心內,多數房源都被貼上已售出的標記,銷售人員還說,看房客倍數增長,讓他們「把國慶節過成了勞動節」,而今年深圳傳統的「銀十」旺季,可望變成「金十」。

中央政策救市北上廣深應聲放寬限購

這波久違的樓市熱潮,始自中國人行9月24日宣佈降息降準的樓市利好政策並立馬於9月29日就讓存量房貸利率的下修政策落地,接着上海、廣州跟深圳也在當天隨即宣佈放寬最低首付比例等限購措施,尤其廣州搶得頭香、成為全國第一個全面取消限購的一線城市;北京9月30日也宣佈跟進,等於四大一線城市全面響應中央「促進房地產止跌回穩」的新政,反轉之前的重拳打房手段。

樓市掀起高歌猛進的樂觀氣氛後,#專家稱期待已久的樓市銀十回來了#的搜索詞條10月3日一度登上微博熱搜榜首,截至10月4日晚間10點,閱讀量超過3700萬次。

不過,眾多議論樓市的微博聲浪中,也不乏有人發表「逆風」評論。

政策藥到見效?評論:購房熱實為「販賣焦慮」

知名財經作家石述思擁有240多萬微博粉絲,他星期四(10月3日)發文質疑樓市榮景,還要求專家「說話要拿出真憑實據」,否則光是迎合政策,只會幫倒忙。

石述思寫道:「銀十的前提是百姓有銀子去買房,僅靠一線城市個別樓盤的營銷活動和剛需的呼應,最多叫止瀉,離(經濟)復甦差老鼻子(差得遠)了。」

他強調,樓市要復甦,耐心很重要,因「大病如山倒,去病如抽絲」。

江蘇律師莊志明也於騰訊網發表題為《專家稱房地產牛市正逐漸開啟,是水平有限,還是屁股指揮腦袋?》的長文,他於文中質疑,一連串熱炒樓市復甦的消息都是在販賣「過了這村、沒有這店」的焦慮感。

莊志明說,中國住房城鄉建設部和金融監管總局9月29日聯合召開全國保交房工作推進的視頻會議時就強調,「保交樓」才是防範化解地產風險的重中之重,解讀此政策信息,無法得出要對房產高歌猛進的意思。

他還引述官方數據稱,截至2023年底,中國城鎮人均住房建築面積超過40平方米,已在全球名列前茅,僅次於美國人均住房面積的67平米,因此,很難想像中國居民還有多少「剛需」空間。

吳明澤:政策具短期刺激性,長期效果不樂觀

針對中國樓市的十一小陽春,在台北的中華經濟研究院第一研究所副研究員吳明澤認為,中共當局此輪的刺激政策確能有效提振短期買氣,但長期成效恐難以樂觀。

他說,自中共國家主席習近平於2016年喊出「房住不炒」以來,房企買氣漸弱,地方政府也難熬,因土地買賣的財政收入大幅減少,再加上,2020年祭出「三條紅線」,對開發商大幅緊縮銀根,導致龍頭房企接連倒閉,更衍生數千萬套的爛尾房問題。

今年以來,中國雖陸續釋出政策,助房企去庫存,但成效不彰,直到十一前,才終於推出直面消費者的房貸刺激政策,也快速獲得市場的正面響應。

吳明澤告訴美國之音:「(貨幣寬鬆)政策當然對於房地產的需求會有一些正面影響,第二個是中國的房地產已經悶太久了,當然這一次推出優惠措施,民眾看到政府想去救(樓市)這一塊,所以開始一窩蜂去搶。」

吳明澤說,政策、市場本周看似一片狂歡,但中國樓市幾年來所遭遇的爛尾樓、房企暴雷倒閉和債務等嚴峻問題,其實都未獲得解決,尤其官方介入救市恐隱含潛在風險,也就是說,假如財務不佳的地產商搶政策紅利,再投機大賣預售樓,日後恐又重蹈爛尾樓的覆轍,屆時,市場信心將再受受挫。

林雅鈴:人口減少、房屋供給過剩才是大問題

位於台北的國防安全研究院國家安全研究所副研究員林雅鈴也說,中國媒體連日熱炒「排隊看房」人潮,究竟成交多少戶,有待觀察。

她說,中國民眾不買房,首先是因為對經濟前景感到悲觀,其次是嚴重的爛尾樓問題讓他們對房企頓失信心,且目前看來,中共官方「保交樓」的進展並不順利,尤其數據顯示,中國政府若想解決爛尾樓問題,需斥資3萬億人民幣兜底。

另外,中國人口衰退也是樓市的不利因素,林雅鈴說,中國學者預測過,未來30年,中國人口將銳減2億,凸顯三四線城市房市供過於求的嚴重性。

林雅鈴告訴美國之音:「它(中國房市)是供給過剩,現在所提出的刺激政策都沒有辦法真正解決這些結構性的問題,所以短期也許會有些刺激作用,但沒有辦法真正解決房地產問題。」

林雅鈴分析,中國政府這次刺激股市樓市的手法,皆依賴降息降准等貨幣政策;但對於醫保、養老等生計負擔沉重的工薪階級而言,除非北京祭出更大規模的財政補貼,如直接發錢等配套措施,否則很難讓他們有餘錢買股買房。

史鶴凌:過度操作貨幣政策恐加劇債務風險

分析人士說,中國光靠貨幣政策刺激景氣,對中長期的經濟發展成效有限,而且還會加劇債務風險。

澳大利亞蒙納士大學商學院教授史鶴凌就說,中國政府面臨的另一大問題是,各地方政府的財政虧空嚴重,以今年上半年為例,所有中國省份及直轄市中,只有上海有財政盈餘。

他認為,支撐這波「地產狂歡」潮的買家,一部分是手頭有現金,但因樓市低迷而長期觀望的人,他們的需求現被激活,另一部分則是投機客,準備逢低進場買樓,帶樓價起漲再獲利出售。

史鶴凌警告,中國這波非理性的買股買樓行為,是官方政策導引出來,容易大幅波動,一有什麼風吹草動或刺激力道減弱,房市恐又反轉。

史鶴凌告訴美國之音:「中國是讓(鬆綁)資本市場的槓桿,也就是(讓)人們借錢來進行投資,非但沒有辦法解決長期存在的地方(財政)、以及房地產頭部企業的債務問題,相反地,債務問題在這一輪的資金政策冷卻以後,會更加嚴重。」

莊孟翰:樓市應回歸市場機制

位於北台灣新北市的淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則認為,中國房市最大的短板在於信息不透明,連爛尾房數量、完工但滯銷的空屋量都未發佈官方統計。

他說,面對樓市如此龐大的爛攤子,中共官方下令建商「保交樓」,以維護爛尾樓屋主的權益實屬合理,但今年中,超過30個城市頒佈政策,要求國企收購商品房,來幫房企「去庫存」,就不符正常的商業運作。

莊孟翰說,中國政府若有心徹底整頓樓市,應回歸市場機制,放手讓體質不良的房企倒閉重整,否則投入再多政府資源兜底,也填不滿這個債務的無底洞。

莊孟翰告訴美國之音:「這些大建商,包括恆大、碧桂園等,真的要徹底解決,就是讓它倒閉,(由)資產管理公司低價收購,然後(重整)負債,我覺得這樣子(成功)機會比較大。」

責任編輯: 方尋  來源:美國之音 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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