隨着大陸房地產市場陷入低谷,被民間戲稱為「撿漏」的法拍房也賣不動了。有人認為入手一套折扣法拍房很划算,但有人買了法拍房卻無法入住,進退兩難。因此法拍房被質疑為或是水深坑多的雷區。
法拍房快速增長 賣不動了
所謂法拍房實就是司法機構拍賣的房子。
這些年,大陸的法拍房數量快速增長。如果只看住宅類法拍房,據中指研究院的統計數據,2015年中國大陸共有3.78萬套法拍房在售。到了2023年,全國有將近37萬套住宅類法拍房在售,數量翻了近十倍。
但是,住宅類法拍房的清倉率,即已成交房產佔整體的比重,並沒有隨着法拍房數量暴增而走高,2018年達到55.5%,即為巔峰。之後一路走低,到2023年清倉率只有29.4%。表明每十套住宅法拍房中,只有不到三套被買走。
與此同時,法拍房二拍的情況也越來越多。法拍房第一次拍賣競價出售如果沒人出價,就會被視作流拍,並以更低的折扣被再次拍賣。
2024年上半年法拍房拍賣情況顯示,二拍的成交佔比最高,為47%,較2023年同期增長7%,而一拍佔比,則縮減到了37%。
網上法拍房的背後
這麼多降價也賣不出去的法拍房都分佈在哪裏?
據中指研究院數據,分省來看,2023年,共有18個省、市、自治區的住宅類法拍房數量超過一萬套,其中廣東、河南兩地最多,分別有3.74萬套和3.18萬套。
儘管這些省份的法拍房數量龐大,但清倉速度卻並未佔據領先地位。
在二手房均價大約幾萬塊每平米的一線城市,入手一套折扣法拍房,有人認為很划算。有網友總結道:一拍抄底,二拍撿漏。但是被撿漏的法拍房並非主要來自被辦案機關強制沒收的涉刑資產,「凶宅」「一元起拍」「落馬大老虎資產」,更多是獵奇的噱頭。而破產資產以及主動選擇處置的房產,在法拍房裏是少數。
如今掛在網上的法拍房,多是債務糾紛而來的訴訟資產,背後是一個又一個經濟狀況惡化的普通人,越來越多的人還不上房貸。樓市好時,很多人在最高點買房,卻突逢創業失敗或被裁員,出現無法償還房貸,甚至資不抵債的情況。
據安永《中國上市銀行2023年回顧及未來展望》的統計,不論是大型銀行,還是城商農商銀行,個人住房貸款違約率都在不斷走高,以全部上市銀行為例,從2021年的0.32%漲到了2023年的0.49%。
法拍房是撿漏?還是水深坑多的雷區?
據網易數讀文章表示,近幾年法拍房滯銷,讓許多人對於這一看似佈滿誘人折扣、實則暗藏風險的市場望而卻步。畢竟這年頭,買新房都有爆雷的風險,更何況是被強制執行的二手房。
社交媒體上與法拍房相關的帖子顯示,很多人駐足觀望,遲遲不敢下手,原因是最擔心自己無法入住。
這樣的擔心並非空穴來風,像有的原房主可能因不甘心房產被拍賣,而採取拒絕搬離、破壞房屋等措施,使得購房者即使成功競拍,也無法順利入住。而且雖然執行法院會公佈房屋基本情況,但仍缺失不少關鍵信息,比如房屋是否存在長租約、非法佔用、無法落戶等問題。
文章說,買了法拍房之後,要面臨的問題可能會更多。在社交媒體相關話題下,有很多人講述了自己被坑的經歷,其中以「買賣不破租賃」最為常見。
比如,如果賣家在拍賣前,與親戚朋友以低價簽訂了20年的租賃合同,那麼就算這套房子成功過戶,買家依然沒有居住使用權。最讓人手足無措得是騰退過戶的問題,就有老賴在門口貼出這樣的標語:七十老人,一碰就倒,人在房在,再活一百,家有烈犬,開門就咬。
法拍房,就像是一個「房產盲盒」,有人希望用低廉的價格撿漏,只不過迎接自己的,卻不是夢寐以求的小家。而且,在這筆人生最大的消費上,它不支持七天無理由退貨。
文章質疑,法拍房或是水深坑多的雷區,不是普通人可以伸手夠到的福利。