碧桂園公司在河北省石家莊市未完成的住宅樓。攝於2024年2月1日。
主持人：陳奎德
座談人：文貫中博士，美國三一學院榮休教授
一、多管齊下，泡沫難救
眾所周知，自從中國的超巨型房地產企業如恆大等破產、爆雷以來，中國的房地產業就成了中國乃至世界關注的焦點之一。中國房地產泡沫，成了中國經濟最大的一頭灰犀牛。中國政府使出渾身解數，試圖阻止其崩盤，儘量使它軟着陸。
新華網報道，5月17日，中國國務院組織召開全國切實做好保交房工作視頻會議，出台新一輪刺激房市的舉措，包括降低首付、二套房貸可轉為首套利率、政府收購商品房轉作公租房、以舊換新等官方刺激措施、推高地產股價等，國務院副總理何立峰定調以「去庫存」作為調控房市的重點。5月出台的這些措施，被官媒稱作史上規模最大的房地產救市政策。但是，所有這些措施，開局就不利，一個多月過去，各地城市房價未見起色。房市仍然低迷，跌跌不休。
房地產爆雷似乎是遲早的事，還有什麼靈丹妙藥可以解救之？
二、黔驢技窮救房市，宅基地皮變王土
習政府救市的多種方案未能奏效之後，他們把眼睛盯住了農民。
中國的安徽鳳陽、江蘇南通、湖北鄂州等多個地方政府，近日同時出台鼓勵農民放棄宅基地進城買房的政策。安徽鳳陽縣政府在微信公眾號「中國鳳陽」發佈，從6月20日至今年年底，自願放棄宅基地安置進城購房的農民，可以得到5萬元的一次性購房獎勵。江蘇南通市在微信公眾號「南通發佈」也公佈「通十條」政策，加大購房補貼至購房款總額1.5%作獎補，願意放棄宅基地購房的農民可以獲得的獎補更大。
地方政府用補貼和購房獎勵等手段吸引農民退還宅基地進城購房。這種把農民作樓市救援隊的做法，成為中國社交平台最熱門的話題。
何以目前出台這一徵召農民進城購房的政策？
這一政策的可行性如何？
倘若強制推行此政策，它可能造成怎樣的經濟與社會後果？
該政策的前景如何？
1）表明政府的「5/17救房市的新政業已破產
新政——降低首付、二套房貸可轉為首套利率、政府收購商品房轉作公租房、以舊換新、推高地產股價「等官方刺激措施——均為指標不治本，沒有能扭轉目前中國房地產供需失衡的基本態勢。
政策評論人張建平表示，地方政府的新政策等於是宣告「517」救樓市新政不能救活房地產市場。
2）中國式的「自願交換」
各地官員說是鼓勵農民「自願退地」。即是說，鼓勵農民自願以宅基地換取幾萬元補貼而進城買房。但是，這是自願的嗎？在1949年之後的中國，什麼是「自願」？當年，讓農民參加「互助組」，參加「合作社」（初級社，高級社），參加「人民公社」，不都說是他們「自願」的嗎？然而，你不「自願」入社試試看？
倘若堅持不「自願」入社，你將成為化外之人，將不再是「人民」。就將變成「不齒於人類的狗屎堆」了。你敢嗎？
這種以幾萬元補貼交換農民宅基地的政策，將重演當年中共號召農民加入合作社、人民公社，重演前些年拆遷房屋強迫收地的那一幕幕場景一樣，由於官民對「自願」的解讀不同，新政策最終將演變為新悲劇。
曾經當過中國第一代農民工的張建平說：「要知道農民的房子是幾代人都是血汗建造給自己的家，給5萬元補貼收回宅基地，完全是對農民財產權利的不尊重。所有的自願到最後都一定會變成非常血腥，不自願也得自願的情況，以前這些拆遷不都是趁火打劫嗎？這種操作在中國也是有的呀。1949年之後，中國的農民一直生活在這種環境下，農民的合法權益一直得不到保障，國家發展到這個程度，每年的財政收入將近22萬億，但生活在底層的農民其合法權益卻不會得到尊重。」
幾代均是農民的桑先生表示，雖然農村的生活環境不好，收入也不多，但宅基地是祖宗留下來的土地，不會因為有補貼退還給政府。
桑先生說：「農村宅基地就是栽水稻的地，以前老祖宗留下來的就是用來種點蔬菜之類，老一輩去世後有安葬的地方。肯定不會退，我不會在城市買房宅，因為城市的房賣得貴。」
這種以農民獲購房補貼交換其宅基地的政策，甫一出台，就遭致輿論批評，反彈相當強烈。
3）國進民退的農村版
以小補貼換宅基地的新政策，事實上是配合國進民退的大方向，同時也為地方官員提供可以自己謀私利的可操作空間。
在現在中國房地產的形勢下，我們不妨可以推演一下農民進城買房的可能性最大的情形和後果。譬如，他在城裏買一套房子60萬元，不久就會跌到30萬，他就欠了銀行的債了。房子必定斷供。以前他還可以回農村，現在連農村也回不去了，落腳之地沒了。這不是活活把人逼上絕路嗎？
評論員季風說：「天下之大，莫非王土，這說的王就是共產黨。除了這點自留地，現在很多東西都歸集體所有了，而宅基地就屬於自留地。他們(當局)想的是一步一步的讓私產變成公產，能收回的儘量收回，變相的國進民退吧。偏僻農村的地不值錢但郊區農村的地就值錢，5萬元把你幾百平米的宅基地收了，你覺得不好嗎？然後賣300萬、500萬甚至1000萬一畝。變公有制的公有財產，然後再變成權貴們的私產，很多地方政府都這麼幹的。」
把農民唯一能立足的宅基地收回，實際上是剝奪了他們最後的立錐之地。等於是把僅存的農民安身立命的僅存的蝸居處褫奪以盡，斷絕了自己以及子孫後代的根基。不難想像的情景是，21世紀流離失所的遊民社會在廣袤的東亞大陸的興起。那是怎樣一幅不堪設想的社會圖景。
北京政權為了拯救房地產危機，而不惜犧牲農民最後一絲生計和天地。為掩蓋和消解一樁錯誤和惡政，不惜用更大的惡政甚至罪行來掩護，這是1949年以來一系列災難產生的基本邏輯。看來，他們已經很難逃脫這一邏輯的詛咒了。
4）「城鎮化」的歧路
中國政府的一些政策制定者和辯解者認為，上述以小補貼換宅基地的政策，不失為一種中國式的中國現代化道路——城鎮化的道路。這種非自然的，非市場經濟邏輯驅動的、帶有很強烈的行政干預性質的國家行為真是可行可欲的城鎮化之路嗎？
答案是否定的，而且也必定行不通。
「這不是要斷掉後輩的根基嗎？這是讓我們農民永無安身立命之所，讓我們農民永世為奴。」
要把「韭菜」連根拔起？中國推新規負評如潮。
三、最後的殺手鐧——徵收房地產稅？
不難預料，退還宅基地救房市的做法最終將以失敗告終。它是一條不可行的死路。
有官員和學者認為，中國的房地產泡沫目前是無解的。唯一的最後出路就是徵收房地產稅（property tax），從而把那些有兩套房或兩套以上的人的財產擠出來，以挽救房地產危機。
徵收房地產稅所涉及的社會階層及其社會能量、政治能量？
這是一條可行的辦法嗎？它可能造成怎樣的社會後果來自政治後果？
