評論 > 言論 > 正文

中國房價暴跌的底在哪裏?

—從最近公佈的第一次全國自然災害綜合風險普查數據談起

作者:
目前中國社會討論最多的問題是:中國房價暴跌的底在哪裏? 一年多前,2023年2月15日國新辦舉行新聞發佈會稱,近500萬人經歷近3年完成第一 次全國自然災害綜合風險普查工作,其中特別提到這一次普查也對全國近6億多棟房屋 建築進行了逐一調查,做了一次很好的「體檢」。全國房屋建築共6.6億棟的數據第一次透露出來,全國一片譁然,剎那間6.6億棟房屋登上熱搜,引發熱議。南洋地產作出了 這樣的評價:全中國有6億棟房屋,小鎮房子或淪為白菜價。

目前中國社會討論最多的問題是:中國房價暴跌的底在哪裏?

一年多前,2023年2月15日國新辦舉行新聞發佈會稱,近500萬人經歷近3年完成第一

次全國自然災害綜合風險普查工作,其中特別提到這一次普查也對全國近6億多棟房屋

建築進行了逐一調查,做了一次很好的「體檢」。全國房屋建築共6.6億棟的數據第一次

透露出來,全國一片譁然,剎那間6.6億棟房屋登上熱搜,引發熱議。南洋地產作出了

這樣的評價:全中國有6億棟房屋,小鎮房子或淪為白菜價

2024年5月8日中共政府公佈了第一次全國自然災害綜合風險普查公報稱,3億多棟是

豬圈等,城鄉房屋建築只剩下3.54億棟,並宣佈房屋建築首次有「數字身份證」。顯然中

共政府對普查數據的分類和注釋做了手腳。但是筆者還是對公佈的數據做了簡單的分

析,獲得了重要信息。

本文從中國住房總量(總居住面積、總戶數)、住房土地使用權七十年、中國住房建

築使用年限五十年和住房建築安全入手來討論這個問題。到2023年底人均居住建築面

積53平方米,是天花板上又「錦上添花」。在現狀不改變的條件下,未來住房需求沒有大

幅度提升的空間。

中國的房地產不象歐美、日本、台灣是建立在土地私有制上的,而是建立在土地國有

制、有限期的土地使用權制度上的。歐美、日本、台灣那裏有成千上億的地主;中國

只有一位地主,房地產主的地位如佃農一般。中國住房土地使用權最長70年,到手時

可能平均只有65年。中國從1982年引入土地使用權,如今有的只剩20幾年的土地使用

權。從理論上來說,中國房地產的價值隨着土地使用權年限的縮短而不斷降低,最後

置零。人們自然會問:70年的土地使用權到期後怎麼辦?

現行國家標準《建築結構可靠度設計統一標準》(GB50068-2018)規定,普通房屋設

計使用年限為50年。這個房屋設計使用年限50年已經公開掛在雄安新區的每一座房屋

建築上。就是說,在住房土地使用權70年到期之前,房屋設計使用年限50年已經到期

。70年的土地使用權到期後怎麼辦的問題變成了房子50年後怎麼辦?如此,一個制度

問題變成了純粹的技術問題。

根據中國房屋建造質量和使用期間的房屋保養的普遍情況,大多數房屋將成為危房,

危房是無法獲得土地使用權的延長。這就出現了普遍的房屋安全問題。饒了一個圈,

又回到了第一次全國自然災害綜合風險普查。近500萬人經歷近3年完成,花費大量人

力、財力,為全國幾億棟房屋做了一次很好的「體檢」,建立了「數字身份證」,但又不公

開「病情」。中共政府已經未雨綢繆事先掌握了全國房屋安全的數據,為將來以房屋安全

的名義(例如地震、滑坡、洪水、風災、房屋結構等)不再延長到期或即將到期土地

使用權,拆除大量的房屋建築,人為製造出大量的住房需要做好了必要的技術準備。

即使少數住房建築有幸可以通過大修再延長的房屋使用年限,巨額的維修費用也會將

房地產價格打到地平線以下。

因此得到結論:中國房價暴跌的底在哪裏?借用馬雲先生的話:房價如白菜、房價如

蔥。這是制度使然。

圖1:全中國有6億棟房屋,小鎮房子或淪為白菜價,圖片來源:Nanyang Property

圖2:2024年5月8日國務院第一次全國自然災害綜合風險普查領導小組辦公室主任鄭

國光在會上介紹情況,中國新聞網電視指出,房屋建築首次有「數字身份證」,圖片來源:如圖所示

圖3:中國住房建築使用年限五十年,圖片來源:如圖所示

一、中國到底有多少億平方米的住房面積、中國到底有多少套房子?

目前中國社會討論最多的問題是:中國房價暴跌的底在哪裏?

筆者以為,這取決於中國的住房總量(總居住面積、總戶數)有多大?剩餘的總需求

量有多大?民眾的支付能力多大?同時還取決於房地產的中國特色,特別是住房土地

使用權七十年、中國住房建築設計使用年限五十年、中國住房建築安全問題。

先談中國的住房總量,即從分析現狀開始。改革開放四十多年來,房地產是中國經濟

騰飛的支柱,數據很多,分析的文章也很多。但是中國總居住面積、總戶數,這兩個

最簡單的數據就是不清楚。對此國家統計局、調查報告、官方媒體報道、專家、官員

有不同的說法,十分混亂。

——原住建部副部長仇保興說,中國是世界上每年新建建築量最大的國家,每年20億

平方米新建面積,相當於消耗了全世界40%的水泥和鋼材1。

——中國人民銀行2019年10月舉行的涉及全國3萬餘戶城鎮居民家庭的調查結果顯示

,中國城鎮住房擁有率達到96%。另根據第三次全國農業普查數據顯示,中國99.5%

的農戶擁有自己的住房2。中國居民住房擁有率名列世界前茅。

——2019年曾出現過一項非官方的調查數據,認為中國的房子已經夠34億人居住3,而

且這還不包括農村自建房、小產權房等房源。這說明中國住房建築嚴重過剩。

——據中國國家統計局發佈的《中國人口普查年鑑2020》顯示,截至2020年11月1日

,中國家庭戶人均住房建築面積達41.76平方米4。其中,鄉村的家庭戶人均住房建築面

積為46.8平方米,城市和鎮的分別為36.52平方米、42.29平方米。中國人均住房建築

面積接近發達國家的水平5。同樣根據《中國人口普查年鑑2020》,截至2020年,中國

總共有14.12億人口,全國有4.94億個家庭,平均每個家庭戶均人口為2.62人6。

——2023年2月15日國新辦舉行新聞發佈會稱,近500萬人經歷近3年完成第一次全國

自然災害綜合風險普查工作,其中特別提到這一次普查也對全國近6億多棟房屋建築進

行了逐一調查,做了一次很好的「體檢」7。全國房屋建築共6.6億棟的數據第一次透露出

來,全國一片譁然,6.6億棟房屋登上熱搜,引發熱議。2024年5月8日國新辦舉行新聞

發佈會,公佈第一次全國自然災害綜合風險普查結果(普查的標準時點為2020年12月

31日,不包含港澳台地區)稱,本次普查,住房和城鄉建設部共組織繪製城鄉房屋建

築和市政設施圖斑6億多個,扣除廁所、雜物房、車庫、養殖圈舍等農村輔助用房、在

建工程以及構築物、農業大棚等不屬於房屋建築的,共調查城鄉房屋建築3.54億棟,

總建築面積1280億平方米,其中城鎮房屋(含住宅和學校、醫院、商場、寫字樓、廠

房等建築)4738.8萬棟、662億平方米,農村房屋(含住宅和公共建築、商業建築、文

化建築、生產(倉儲)等建築)3.07億棟、618億平方米8。

——原重慶市市長黃奇帆:2019年全國人均住房建築面積48平方米,2020年50平方米

9。

——2024年3月6日國家發改委主任鄭柵潔在記者會上表示,根據國家統計局調查,目

前仍有1.7億進城農民工和隨遷家屬尚未在城鎮落戶。按1戶1個農民工計算,1.7億進

城農民工和隨遷家屬組成1.7億家庭,需要在城鎮購房。這將是中國房地產未來的需求

,也是中共最近在房地產產業上採取所謂重大舉措的出發點10。

本文採用原重慶市市長黃奇帆的數據。其實黃奇帆的數據與第一次全國自然災害綜合

風險普查並無大的差別。全國總建築面積1280億平方米,人口14.12億,人均建築面積

約91億平方米,其中50平方米為居住面積,其餘41平方米為人均攤派的學校、醫院、

政府、工農業、商業、交通等建築面積。這個面積數額和比例,符合中國城鄉規定的

指標規定。用黃奇帆的話,人均居住建築面積50平方米,已經已經到了天花板。

二、到2023年底人均居住建築面積53平方米

人均居住建築面積50平方米,已經已經到了天花板,這是2020年底的數據。根據國家

統計局的數字,

2021年全國商品房銷售面積179433萬平方米;

2022年全國商品房銷售面積135837萬平方米;

2023年全國商品房銷售面積111735萬平方米。

2021年至2023年三年全國商品房銷售面積一共427005萬平方米,平均每個居民3平方

米。這樣到2023年末,中國人均居住建築面積53平方米,是天花板上又「錦上添花」。

中國人均住房建築面積遠遠超過德國。

必須指出的是,中國人均居住建築面積53平方米,還沒有考慮歷年累積一手房庫存量

,沒有考慮在建住房建築,也沒有考慮現有爛尾樓的住房建築面積。最近中共政府采

取「重大舉措」,將爛尾樓投入市場。根據《雪球》文章的分析,2008年至2021年,全

國新開工242億平方米,竣工面積只有126億平方米,相差整整116億平方米。這116億

平方米還在工地上,是未封頂的鋼筋水泥11。如果把這些數字都加到人均53平方米上去

,這天花板會被捅破。

至於國家發改委主任鄭柵潔所指的1.7億進城農民工和隨遷家屬有在城鎮買房的需求,

這是向上忽悠習近平和向下欺騙老百姓的說法。這1.7億進城農民工和家屬,他們在老

家的農村或者集鎮都有面積不小、質量不菲的居住房。按照筆者對中國社會的理解,

他們是不會放棄在老家的房子的,再說在中國農村或者集鎮的房子,也賣不了多少錢

,是否能夠支付在城鎮購房價錢的首付(按目前政策新房的15%,二手房的25%),

還是問題。最關鍵的是,這1.7億進城農民工和家屬沒有支付城市房價的能力。這1.7億

進城農民工是「無四」人口,沒有長期工作合同,沒有正常的醫療保險,沒有失業保險,

沒有正常的養老保險,他們是沒有能力在城市購買房屋的,也沒有在城市渡過餘生的

計劃。

三、中國到底有多少套住房?

無論是國家統計局還是第一次全國自然災害綜合風險普查報告,還是原重慶市市長黃

奇帆,都沒有提供中國到底有多少套住房這個數據。而這是一個非常重要的數據。

責任編輯: 李廣松  來源:縱覽中國 轉載請註明作者、出處並保持完整。

本文網址:https://hk.aboluowang.com/2024/0522/2057498.html