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中國房價暴跌的底在哪裏?

—從最近公佈的第一次全國自然災害綜合風險普查數據談起

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目前中國社會討論最多的問題是:中國房價暴跌的底在哪裏? 一年多前,2023年2月15日國新辦舉行新聞發佈會稱,近500萬人經歷近3年完成第一 次全國自然災害綜合風險普查工作,其中特別提到這一次普查也對全國近6億多棟房屋 建築進行了逐一調查,做了一次很好的「體檢」。全國房屋建築共6.6億棟的數據第一次透露出來,全國一片譁然,剎那間6.6億棟房屋登上熱搜,引發熱議。南洋地產作出了 這樣的評價:全中國有6億棟房屋,小鎮房子或淪為白菜價。

倒是有一個簡單的辦法,可以統計一下每一個家庭擁有住房的套數。每一個讀者只要

朝周圍看一下,你的親戚、朋友所擁有的住房的套數,就可以得到相對準確的數字。

統計的範圍越大,這個數字就越準確。筆者得到的數字是:平均每一戶有2至3套住房

都說中國的90後、00後現在不努力,躺平的多,因為每一位90後、00後將有3至6套住

房遺產:爺爺、奶奶一套(或兩套),外公、外婆一套(或兩套),爸爸、媽媽一套

(或兩套)。在德國不少90後、00後的中國留學生,都是靠家裏賣了一套住房來支付

幾年的學習費用的。習近平說中國沒有產能過剩,習近平根本不知道中國過剩最多的

就是住房建築面積。

第一次全國自然災害綜合風險普查報告說,城鎮房屋4738.8萬棟。按50%是居住建築

計算,有2369.4萬棟居住建築。平均每棟居住建築按40套住房計算,一共9.4776億套

;按每棟50套住房計算,一共11.8470億套。足夠城鎮人口每人一套住房。而平均每棟

居住建築40套或者50套住房,這都是一個很低的估計。

如果再考慮中國人口的真實數據、中國人口出生率的不斷降低、疫情期間和過後死亡

率不斷高升,年輕人不結婚或者結婚不生育、中國人口老齡化等等問題,中國在住房

數量的需求上,沒有任何再上升的空間。

所以中共政府必須找出路。

四、中國住房的土地使用權

國外的一些研究機構把美國、日本、德國等國的房地產價格的變化與中國相比,得出

了一些有啟發意義的結論。但是他們往往忽視了非常重要的一點,美國、日本、德國

的房地產,是建立在土地私有制上的,房屋建築是和土地綁在一起的,是永久的所有

權,;而中國是土地使用權,70年或者期限更短的土地使用權。如果說美國、日本、

德國的房地產主人是地主、富農或者富裕中農,那麼中國的房地產主人則是需要交租

的佃農。這是兩個不同的階級。

很多中國人不知道,一直到1982年,中國憲法規定,城市的土地還是實行土地私有制

。只是到了1982年修改憲法,城市的土地一夜全部歸了國家所有,實現了文化大革命

想要實現、但沒有完成的目標12。1988年再次修改憲法,將憲法第10條第四款修改為

:「土地的使用權可以依照法律的規定轉讓」。同年底土地管理法也做相應修改,建立了

(國家的主人)有償使用國有土地的制度。這四十多年來,中國老百姓買的房地產,

大部分是用於支付土地的使用金。

早在1979年就在深圳試點收取國有土地使用費,1982年1月1日起施行《深圳經濟特區

土地管理暫行規定》13,至今40多年了。中國城市土地使用權的年限是最初並沒有統一

規定,都定得比較短,30年、50年,後來統一為70年或者50年,居住用房大多是70年

。但不是從民眾拿到住房之時算起,而是從開發商從地方政府通過「競標」拿到土地之日

算起。從開發商拿地開始,經過土地平整、水電路三通、房屋建造、驗收、銷售等環

節,一般需要三到十年。平均按5年計算,民眾拿到房子時的土地使用權還有65年。

中共領導人同意出讓國有土地使用權和收取土地使用費,並規定土地使用權的使用年

限,據說與上海租界的建立、收取土地租金,外國人出錢造房、建工廠,成為了中國

最繁華地區,最後被無償收回這段歷史有關。 中共領導人認為這是一個非常好的主意

,把按照馬克思理論沒有價值的土地盤活,用別人的錢搞建設,最後不費一槍一炮全

部收歸己有。這是同意出讓國有土地使用權和收取土地使用費的真正初心。

從1982年深圳等地試點開始,到2024年已經42年了。如果當初的合同規定是50年,那

麼國有土地使用權還剩8年;如果是70年,還剩28年,也不是很遙遠的事情。

中國的土地管理法(故意)對土地使用權到期之後如何處理,沒有做出法律規定。如

果要重新獲得土地使用權,需要再次支付土地使用費,中共政府可以再次獲得大量的

土地出讓金,每年可以達到數萬億元人民幣,一下子就能解決中共政府錢袋子的問題

。但是很可能引起全國人民的堅決反對,後果無法預測。如果自動延長土地使用權,

不需要再次支付土地使用費,中共政府又不肯放棄這麼好的收斂錢財的機會。

民眾自然會問:70年土地使用期滿後怎麼辦?

四、中國居住建築的設計使用壽命為50年

記得小的時候,走過建築工地上都看到這樣的橫幅:「百年大計,質量第一」。「百年大

計,質量第一」是建築工程中的座右銘,書本中都是這麼寫的:確保建築工程的質量符

合設計要求,是建築工程設計、施工、監理、管理中永恆的主題,是設計、監理和施

工單位的生命。

圖4:過去建築工地上都掛着這樣的橫幅:「百年大計,質量第一」,圖片來源:網路截屏

圖5:書本中都是這麼寫:「百年大計,質量第一」,圖片來源:如圖所示

據說雄安新區是習近平社會主義新城市建設的試驗田。雄安新區的一個特點就是住宅

建築的設計使用年限為50年。而且還用全過程民主的方法,公開告訴雄安新區的每一

個居民,告訴每一位第三者。

下圖是一位名叫幽州刺史走中國的主播在拜訪雄安新區時記錄下來的在房子進門處釘

在牆上的工程質量責任標牌,上面註明設計使用年限為50年(見圖3)。

根據中國《建築結構可靠度設計統一標準》(GB50068-2018),房屋設計使用年限,

是設計規定的一個時期,在這一規定的時期內,只需要進行正常的維護而不需進行大

修就能按預期目的使用,完成預定的功能,即房屋建築在正常設計、正常施工、正常

使用和維護下所應達到的使用年限。

1987年I0月1日開始試行的《民用建築設計通則》(JGJ37一87)是中華人民共和國城

鄉建設環境保護部部標準,由中國建築標準設計研究所主編,建設環境保護部批准。

制定《民用建築設計通則》的目的是為了保證建築符合適用、安全、衛生等基本要求

;適用範圍為全國城鎮各類新建、護建和改建的民用建。第1.0.4條建築耐久年限規定

建築耐久年限分下列四級:

一級耐久年限100年以上適用於重要的建築和高層違築。

二級耐久年限50一100年適用於一般性建築。

三級耐久年限25-50年適用於次要的建築。

四級耐久年限15年以下適用於臨時性建築。

一般性建築的耐久年限為50至100年,與建築工地上的「百年大計,質量第一」相符,也

與德國的住房使用年限60至100年(後改為80年)相差不多。

2005年5月9日中華人民共和國建設部頒佈修改後的《民用建築設計通則》(GB

50352-2005),由建設部主編,建設部批准,2005年7月1日開始實行。

建築耐久年限改為設計使用年限,如下:

圖6:《民用建築設計通則》(GB50352-2005)表3.2.1設計使用年限

筆者以為,將建築的耐久年限改為設計使用年限,並將一般性建築的耐久年限為50至

100年改為普通建築和構築物的設計使用年限為50年,與中國建築質量不高有關

。2010年住建部副部長仇保興在第六屆國際綠色建築與建築節能大會上的發言說,「我

國新建建築壽命平均不到30年」14。新建建築壽命平均不到30年的事實,與耐久年限50

一100年的標準相差太遠。

2018年中華人民共和國住房和城鄉建設部和國家市場監督管理總局發佈的《建築結構

可靠度設計統一標準》(GB50068-2018)中規定,普通房屋和構築物,設計使用年限

為50年:

2019年中華人民共和國住房和城鄉建設部新版《民用建築設計統一標準

》(GB50352-2019)中規定,普通建築和構築物,設計使用年限為50年:

圖7:《建築結構可靠度設計統一標準》(GB50068-2018)表3.3.3建築結構的設計使用年限

既然雄安新區把住房設計使用年限50年都掛在大門口了,民眾自然會問:房子50年後

怎麼辦?

圖8:房子50年後怎麼辦?圖片來源:網絡截屏

這樣,70年或者65年城市土地使用權到期後怎麼辦的問題,就變成了房子50年後怎麼

辦?一個制度問題變成了純粹的技術問題。

責任編輯: 李廣松  來源:縱覽中國 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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