前些天，杭州螞蟻集團總部退地消息坐實，關於之江板塊「房價大跌」「直降百萬無人問津」等傳言甚囂塵上。
一家企業對周圍房價的影響究竟有多大？近日，記者實地走訪了之江板塊，試圖找出真相。
之江板塊東臨錢塘江、西靠龍塢、北部緊依山麓低丘地，南部為錢塘江淤積平原，和錢江新城、未來科技城等CBD定位和產業規劃並不相同，定位為國家旅遊度假區，之江的住宅開發，也一直保持着不溫不火狀態。
2020年-2021年，螞蟻集團先後拿下之江度假區錢塘江岸XH1710-B1/B2-23地塊和XH1708-02，「獨角獸」企業坐擁巨幅土地打造全球總部的消息一出，之江板塊房價連夜猛漲，甚至有二手房單價從三四萬元直接漲到六七萬元，買家也聞風而動，殺到之江搶房。
「現在很多出售的業主都是當時高位買進的，那時候連商住公寓也超級火，全部賣出去了，現在基本上都砸手裏了。」當地中介朱華（化名）對每經記者說。
兩年前550萬，現在350萬
「禹洲·濱之江89平方米真實成交價大概是275萬-280萬元，單價31400元左右。」我愛我家置業顧問劉軍告訴記者。
禹洲·濱之江是目前整個區域內最接近螞蟻地塊的住宅，通常被視作「螞蟻概念」二手房。
傳出螞蟻拿地概念前後，禹洲·濱之江曾登上過杭州主城區二手房成交榜榜首。記者記者查詢了當初的樓棟開盤信息，其中高層住宅開盤均價28000元/平方米、低密度花園洋房33500元/平方米，若按照目前成交單價31400元來看，幾乎覆蓋不了資金成本。
「跌幅最大的項目，之江九里可以算一個。兩年前89平方米戶型最高賣到550萬元，現在同戶型價格有一套340萬-350萬元。」之江九里附近的鏈家置業顧問朱華說。
中指研究院華東大區常務副總高院生在接受每經記者採訪時表示：「現在杭州市場買二手房的，已經變成了實打實的剛需客戶，炒房客也很少了，剛需客其實就看性價比。」
據劉軍介紹，之江板塊的住宅都是整拆整建的，規劃建設和其他區域相比更為整齊。
當概念炒作的潮水退去，同一個區域能撐得住二手房價的，可能就是交通、學區和品質。
「單價曾經漲到7萬多塊，當時就這個地方（祥生雲溪新語）的房子最貴。」幾位中介都有同樣看法。
「110平方米戶型在2021年賣800萬元，現在賣600萬元。」記者調查發現，現階段房價比較穩的是雲溪新語、珊瑚世紀雅園和雲荷廷。
朱華告訴記者，這些小區都有共性：房型好、質量好，除此之外各有各的優勢。比如雲溪新語小區規模適中，在生活配套、學區上更有優勢；珊瑚世紀雅園更臨近新規劃的地鐵站點；雲荷廷是港資開發的小區，在房型和綠化景觀方面很受歡迎。
作為當時之江板塊的紅盤，珊瑚世紀雅園的中籤率曾經只有2%-6%，導致現在房東在價格上並不太願意鬆口，整體降幅還是有限。目前105平方米的房源在售掛牌價480萬-490萬元，個別急售的可能降到470萬元。
就在3月29日，珊瑚世紀雅園一套14樓建面約145平方米的法拍房，最終總價620萬元成交，只比市場成交價低20萬元。
猛漲猛跌
退地因素前期已迅速消化
儘管置業顧問認為近期房價變動和退地關聯度不大，但高院生指出，實際影響非常大，只不過已經在前期被迅速消化了。
作為同樣受阿里巴巴影響房價的板塊，之江和未來科技城最大的不同在於：之江房價在利好消息下突然跳漲，又在利空時猛然下跌，來去匆匆。
「影響其實不在於退地的節點，而在於螞蟻金服上市終止的節點。」高院生說，「螞蟻金服籌備上市之前，其實房價跳漲過一輪，單價直接從三四萬元飆漲到了六七萬元，但維持時間很短，前後差不多也就兩三個月，上市被叫停之後二手房價格立刻就回調到位了。」
高院生分析，上市會「創造」一批高淨值的人群，疊加了拿地、建設總部基地，這類人群可能會產生的置業需求，是這波二手房跳漲的邏輯。
而比起未來科技城房價的持續下跌，之江板塊在經歷了概念炒作的波動之後，反而穩住了。
「去年10月新政之後，一直到12月二手房交易都很火爆。」朱華說，「其中12月份門店總提成做到了100萬元，今年3月份到現在也有40多萬元了。」
「未來科技城的產業支撐近兩年慢慢變弱，所以市場價值也在慢慢變小，這兩年的整體降幅更大，反而之江的房價其實相對還是比較平穩的。」
對於板塊內整體房價，朱華也坦言，大部分小區在接近半年的時間跌了將近15萬-20萬元，並沒有因為退地消息傳出而暴跌。
不過，另一個現象是，即便3月份杭州官宣不再審核購房資格，二手房的交易量也沒有迅速拉升，在新房供應不足的情況下，中指研究院數據顯示，3月份杭州新房成交5856套，二手房成交8102套。
「二手房現在以價換價，相對性價比更高，加上杭州上半年有學區房購買的傳統熱度，所以成交量高於新房。」
對於2024年杭州市場的量價走勢，高院生認為可能難以複製2023年的熱度，
「2024年市場會比較理性，二手房如果成交量上來之後，可能又會進一步置換一些改善需求流入新房市場，所以接下來新房市場可能會兩極化，位置不是特別好的項目，流速會變慢，只能靠產品去加持。」
