政府「托市」重推七成按揭後，香港樓市近兩星期出現了多個反常現象，有傳媒形容樓市步入冰河期：
1.香港有紀錄最大規模撻訂-長實售波老道豪宅告吹殺訂21億
2.新盤反常出現滯銷-部分發展商押後發售新樓盤
3.蝕讓/減價/銀主盤數目增加-有財務機構接收銀主盤大幅增加
4.樓價持續向下-三周累跌3%，創近五個月新低重返二月水平
5.半年結後銀行拆息不跌反升，1個月拆息創近16年新高
追加利率成真
先談最後一個拆息因素。在半年結前，不論財金官員甚至是銀行界人士，均斷言過去一個月銀行拆息高企只是短期現象，但現實是銀行拆息不跌反升，與樓按相關的1個月拆息在上周四（20日）更創近16年新高突破5.2厘水平，隔夜拆息亦一度高見5.5厘，逾17年新高。
值得留意是，近期銀行使用金管局「貼現窗」次數和規模均上升，這種資金緊絀的情況在過去是非常罕見的。金管局數據顯示，7月初有銀行透過「貼現窗」向金管局借入約31億元，為2021年1月以來第二大額貼現窗拆入，僅次於5月底時的37.65億元。綜合市場消息透露，是次向金管局貼現窗拆借逾31億元隔夜流動港元資金的銀行，並不是中小銀行，而是本地發鈔行之一的渣打。
「貼現窗」是中央銀行向金融機構「最後貸款人」的角色（Lender of Last Resort），是作為取得流動性的「最後手段」，過去銀行較避忌使用「貼現金」，以免予監管當局有管理流動性不善的印象。儘管消息稱背後原因並非渣打流動性出現問題或交易員「計錯數」，而是「被動」因素造成，即有交易對手在收市前未有按承諾拆出資金對盤，渣打在「對不到數」情況下，只好向金管局貼現窗求助，但以本地三大發鈔行身份，渣打居然要「伸手」向金管局求助，銀行體系資金緊張情況的確令人憂慮。
金管局總裁余偉文嘗試安定市場信心，強調貼現窗是結算安排中恆常措施之一，提醒銀行毋須擔心「標籤效應」，稱銀行利用貼現窗補足流動性管理正常不過，又強調過去幾天拆息輕微上調，部分反映銀行預見美國下周可能加息，以現時本港銀行體系總結餘跌至400多億元，港息可能更快貼近美息。
銀行體系結餘過去一年多減少了4,000億元，財金官員現在才警告港息會加快追貼美息會否太遲？本欄去年已不斷強調本港銀行有「追加利率」風險，特別是去年3月以來，美國累計加息5厘，但香港累計加息僅0.75厘，香港與美國利率之間差距仍逾4厘。市場料聯儲局加息及維持高息一段時間，意味總結餘短期內不會增加，有經濟師估計1個月拆息未來3個月會升至約5.3厘，未來銀行很大機會會追加最優惠利率，供樓人士的利息開支必然會增加，此風險不可不防。
銀主盤/蝕讓盤增加
早前傳出有財務機構單日新增大量銀主放盤，部分單位叫價比原購入價還要低，部分原因是內地經濟前景轉弱，不少持有香港物業的內地業主被清盤，令物業淪為銀主盤。亦有專門從事企業重組的諮詢公司稱，現時手上超過一半清盤重組項目屬銀主盤，主要是內房企業在本港的資產，當中有商業地皮、整幢或部分數層的寫字樓，以及少量住宅項目，主要原因是融資環境去年中起轉差，加上內地房地產行業的環境至今未見明顯放鬆，令公司收到的銀主盤數目增加。
銀主盤的多寡，是樓市風向重要指標，在2003年高峰期，銀主放盤的積存量達5000至6000個，近期代理估計銀主盤數目約為數百個，與高峰比較仍有好大距離，但關鍵是銀主盤的存量正在快速增加，當銀主盤持續增加，而市場消化不及時，銀主可能需要進一步調整價格，此會是一個明顯的利淡訊號。
觀乎近日公佈「債可敵國」的恆大欠債多達2.4萬億元人民幣，幾乎是香港去年整體GDP規模，反映的正是內房「救無可救」的困局：國家年前實施「房住不炒」，並以三條紅線來限制內房發展商的借貸，令到它們資金鍊斷裂，內房發展商紛紛出事，更屢次發生債務違約事件。前述的諮詢機構表示，現在願意接手銀主盤的投資者以家族辦公室和基金較多，亦有一些傳統地產商，但相信要賣出亦需要很大的折扣，這個因素可能會加快樓市調整。
新樓盤滯銷
要觀察樓市全面轉弱，仍要視乎沽貨業主會否狠心擘價，以現時二手市場放盤數目未見明顯增加，反映部分業主包括投資者仍然持觀望態度，以大型地產代理統計的50個指標屋苑，過去一周僅錄得53宗成交，創2021年10月中以的新低，當中傳統十大藍籌屋苑七月上半月成交更跌至2019年以來最少，一方面反映買家不願意追價，同時也是業主持貨能力強，即使是賣樓套現亦不急於擘價成交。
但這種持貨能力其實很容易就被規模大得多的一手市場輕易打破，只要發展商大幅降價去貨，很容易就會「吸乾」市場購買力。新盤市場突然吹淡風，近日有新樓盤在金管局放寬按揭成數後開盤，儘管之前錄得數倍超額認購，但最終僅售出單位不足四成單位，反映購買力轉弱，業界人士預計，7月全月新盤可錄800宗成交，惟連續兩個月少於1000宗。
據統計2023年將有43個新樓項目推出市場，涉及超過2.9萬個住宅單位，遠超過去年全年萬一個新樓盤吸納量，反映發展商積壓存貨嚴重，面對利率上調，多個大型發展商好像新世界、恆地甚至新地都面臨資金壓力，部分已開始進行業務重組減債。一旦發展商最終選擇加快擘價賣樓回籠資金，去年下半年二手市場減價離場狀況，相信很快會歷史重演。
歷史性撻訂
去年向長實大手買入半山波老道項目住宅及車位的新加坡買家，終歸都是要撻訂收場，長實殺訂訂二十億元，成了香港有史以來最大宗撻訂項目。去年有報道說交易是「雙贏局面」，我當時已撰文稱根本就是一個笑話。
值得注意是新加坡買家要求的成交期長約兩年半，據華瑞高層曾表明買入波老道項目一個重要原因，乃是香港政府開始吸納專才，會大增對豪宅的需求。不過統計顯示，今年上半年的3項辣招稅個案仍維持低位，反映內地來港買家未見明顯增長，令波老道項目也未能順利去貨，最終要撻訂收場，正正引證希望通關後能吸引專才來港置業的想法，根本不切實際。
面對樓市眾多不利因素，政府放寬七成按揭反而成為樓市轉捩點，下半年跌勢必定加劇。花旗就指出，政府再度放寬按揭成數後，住宅銷情依舊呆滯，相信樓市持續受制高利率環境，坦言整體樓市需求較其原本的悲觀情景預測更差，預期這一輪樓價調整走勢至少持續至今年底，維持預測下半年二手樓價將下跌6%，換言之上半年的升幅將會全數蒸發。
（以上評論純屬作者個人觀點，並不代表本台立場。）
