中國房地產行業雷聲滾滾，越來越多的民營房企在生死線邊緣掙扎求存。「房住不炒」政策的堅定推進與多重利空下持續發酵的悲觀預期共振，行業信貸政策及融資環境回暖的春風似乎略過了它們吹向其他方向。
愈發嚴格的資金監管、差別化的按揭政策以及境外美元債發行遇阻成為這些房企不可言說的隱形大山，在無外部力量的支持下，或許難逃一輪行業踩踏和洗牌出清。
近日北京、成都均發文加強預售資金監管。而據路透了解，今年以來，各地對預售資金監管已經較為嚴格。
一位國資房企地方分公司人士表示，其所在地區預售資金是按照備案價的40%進行監管；而由於房屋備案價要比實際售價高不少，實際鎖定的資金比例要在50%以上甚至更高，且這部分資金是完全不能動用的。
該人士並表示，在一線等重點城市，其企業被監管鎖定的預售資金則可以通過保函的方式替換出來使用。
而一位民營房企相關部門負責人則表示，對於該企業賬上全部的預售資金都是不能動的，亦無法利用保函的方式替換，「國企是可以這麼操作的，但我們不行。」
這意味着該企業賬上數百億的資金就只能趴在賬上，「這樣一來資金就成為被監管用的，而不能盤活使用。」他稱。
一位地方監管部門人士亦對路透稱，開保函主要還是看企業的資質，具體額度主要是按監管賬戶中重點監管資金額比例來定。
北京住建委周四下發徵求意見稿稱，預售資金重點監管額度，每平方米不低於5,000元人民幣，較此前大幅提高43%。成都有關部門則發文稱，預售房若出現重大經營風險，政府可直接劃轉監管預售款給施工單位。
**政策春風吹向哪兒**
除了預售資金監管要求不同外，民營房企也未受到近期地產信貸環境鬆動「春風」的照拂。業內人士表示，在金融監管部門的頻頻吹風下，國資房企的樓盤按揭貸款下放速度顯著加快，民企樓盤至少部分地區則仍處於停滯狀態。
「我們（按揭）的放款是快了，但民企的單子，銀行還是不放。」一國資房企人士稱。
多位房企人士指出，過去按揭放款房企背景不同，放款速度和時效上確實有差別，但民企樓盤不會完全拿不到款項；而恆大事件後金融機構普遍認為民營企業風險顯著增大，所以出現了「一刀切」的局面。
亦有業內人士認為，目前主要是按揭貸款出現一定程度放鬆，但這種鬆動正被嚴格的資金監管等所抵消，部分房企亦遭遇提前還款壓力，整體而言融資環境仍在收緊過程中。
路透另外獲悉，目前中資房企無法在境外繼續發行美元債，這意味着不能靠發債借新還舊，這更加劇了一些高槓桿民營企業的流動性壓力。
數據顯示，將於12月7日到期的佳兆業美元債（票面利率6.5%）暴跌，最新買價（面值1美元）為49.943美分，上日還在63美分上方，該期債未償餘額為4億美元；2022年該公司待償還美元債約合人民幣178.9億元。
**行業或遭出清**
近期房地產行業風聲鶴唳，民營房企接連「中招」。繼中國恆大、花樣年、新力控股、當代置業遭遇美元債兌付危機後，陽光城剛從生死線邊緣略得喘息，佳兆業和世茂集團即上「熱搜」。
佳兆業危機因旗下理財產品暴雷觸發，並坦言「集團的流動性遇到前所未有的壓力」，市場揣測其是否會成為第二個恆大；世茂則因市場傳言稱其與一信託公司商談展期而遭股債雙殺，後雖闢謠但市場似乎並不買賬，旗下四隻公司債大跌遭交易所臨時停牌。
不良行業研究機構--德研院一份非公開報告指出，近年來世茂擴張激進、不少項目虧損嚴重令其財務基本面較弱；同時，為了完成報表指標，世茂將很多負債安排在合資公司沒有並表，因而整體風險較大。
一位接近監管層的人士表示，近期行業形勢主要與房企自身對政策的認知和轉型有關。他稱，去年監管內部會議已經給諸多房企轉型時間窗口，但大的企業或因「難掉頭」等原因速度較慢，中小企業則認為政策可能是「雷聲大雨點小」而並未上心。
他並指出，目前局勢不會改變房地產行業長效機制的落實；針對已經出現危機的房企，政府很難出手救助，因與「房住不炒」政策基調相違背。
「現在這種形勢其實就是在說，地產就不是民營企業的領域，該收手了，」一位房地產行業人士稱。
另一位銀行業人士亦指出，房地產行業雖然信貸需求旺盛,但銀行風險偏好會更趨審慎，因行業出清還未結束。
