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最近,樓市的一個怪現象

調控到最後,其實就是讓誰買單的問題,樓市的問題,肯定輪不到租房的來幫着買單。

調控到最後,其實就是讓誰買單的問題。

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最近,樓市按下葫蘆起了瓢。

沒錯,樓市被生生按下,但是房租起來了。

這有點怪,以往都是房價上漲,租金降低,今年怎麼反過來了?

我們來看一下:

這一輪上海房租漲幅影響最大,網上吐槽很多:

外環邊上離地鐵一公里的普通老公房,兩室的,60多平,合租去年還是5200塊,房東要漲價到6300塊,可今年工資就漲了200塊。

浦東中環90年代老小區,兩室70多平,合租去年的價格是5000,今年漲到6000,稅前1萬多的工資,除去吃喝拉撒日常消費,實在是攢不下錢,覺得上海沒法呆了。

上海這房租,今天剛看完房子,跟兄弟整租的,人均3100,工資一發,三分之一交了房租。

看看丁祖昱整理的上海個人房源的數據吧。

縱向:2020年1月-2021年8月上海市個人房源平均租金走勢來源:CRIC城市租售系統

橫向:2021上海個人房源租金價格及同比漲幅地圖

基本可以看出,上海房租普漲10%-20%。

其實不止是上海。

2021年8月核心八城個人房源租金及同比漲幅

核心城市基本都上漲了,看這數據,杭州、成都北京漲得比上海還猛。

為什麼這麼多城市不約而同的開始漲房租。

網上看到很多分析:

有說畢業季,今年大學生創新高。哪年不是新高,也沒見這個漲法,再說房租上漲也不是畢業季才漲,從年初就漲了8個月了。

有的說是去年疫情房租壓得太低了,今年把去年漲幅一併加上,居民收入沒漲,怎麼加?

有的說是二手房東操縱價格,也有些牽強,甚至還有人說這些城市都是網紅聚集地,網紅租公寓推高整體價格,這個有點像段子了。

都沒說到點子上。

到底為什麼房租漲這麼快呢?

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很久之前,空頭謝國忠和大佬潘石屹,在論述中國樓市泡沫的時候,都喜歡引用兩個數據:

租售比和收入比。

在他們看來,前者太低,後者太高,都不正常,簡而言之中國房價有泡沫,不但有,而且很大。

但是,在中國樓市長達十多年的牛市背景下,兩人頻頻被打臉,鎩羽而歸,特別是謝國忠,基本在輿論場已經看不到他了。

但是,今年,事情有了新變化。

去年大家還希望今年樓市調控能松一點,但是正相反,政策一波接一波,查經營貸堵住資金口子,然後緊縮二手房流動性,甚至還給房貸定向加息。

三板斧下來,夠喝了一壺的了,存量房的流動性沒了。

之前我們分析過,二手房限貸加上指導價,直接鎖死了存量房交易,這導致一個什麼問題呢?

租房市場出現了變化。

1、租客:本來買二手房拎包入住的買不到二手房選擇買期房,那麼這批人就需要在房子到手裝修這段時間裏,湧向租房市場,成為租客,需求變多了,供給還是那麼多,租金自然要上漲。

2、房東:上面說了,二手房流動性沒了,加上房貸定向加息,樓市投資者的資金鍊越發緊張,房子賣不出去,房貸還在增加,只能在房租上找補一點。

記得之前房地產稅的時候,就有人說過:只要開徵,就加房租,沒想房地產稅還沒來,漲房租就來了。

你看,在樓市牛市里,短短几天上百萬的漲幅,區區租金誰會在乎?

插一句,我北京的同事,當年為了孩子上學,把房子賣了想換套學區房,沒想到合同都簽了,對方反悔了,給了他30萬違約金,那年北京房價一天一個價,租金算什麼?沒人在意。

所以,你才會看到樓市牛市中,房價猛漲,租金反而跌了。

但是,當樓市進入冰凍期,流動性收緊,那就不同了。

所以,再回頭看看租售比,會不會收窄趨向正常水平呢?

但是也不容易。

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租售比收窄,兩個方法:

1、租金不變,房價降低:這個不太可能,最近那句話怎麼說的來着,不能因處置風險而發生新風險,所以要穩,微跌,不漲,或者微漲。

2、房價不變,租金上漲:既然前面不太可能,那麼就只有漲租金了,就是現在看到的現象。

有這麼容易嗎?

要知道租房群體大都是年輕人或者低收入群體,他們對風險承擔的能力也不高。

而且房租是直接計入CPI指數的,民生問題怎麼能放任不管呢?

更何況,房租上漲會進一步壓縮居民消費,這和國家擴大內需的政策也不相符,互聯網和教培已經受到教育,房東還要學習一下。

換一句話來說:

調控到最後,其實就是讓誰買單的問題,樓市的問題,肯定輪不到租房的來幫着買單。

估計關於租房市場的調控很快會出來。

拭目以待吧。

就這樣。

責任編輯: 李韻  來源:中產先生 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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