地產調控持續收緊，又有房企暴雷了。
近日，因實地地產集團商票逾期拒付，供貨商和持票人前往廣州富力盈凱大廈維權的消息，在網上廣泛傳播。
7月27日，實地集團回應稱，目前實地已與持票人就商票逾期問題達成共識，妥善解決了問題。
但事實上，近幾個月來，這早已不是實地地產第一次陷入商票逾期兌付風波。而結合其堪憂的債務情況看，此次的解決，並不意味着危機的解除。
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更諷刺的是，和實地地產有着千絲萬縷聯繫的富力地產，也在27日發佈公告稱，與實地無債務及股權關係，意圖緊急切割，避免遭受連帶影響。
那麼，作為曾經的百強房企，實地地產為何會走到這一步？
01
在今年5月，實地地產就因為連續兩次商票逾期拒付，引發市場廣泛關注。
在此前的風波中，實地地產解釋稱，是因為收款方之一涉嫌詐騙，所以暫緩支付。但最終實地地產還是100%承兌，化解了風波，阻止了風險的擴散。
根據當時的報道，實地於5月-7月期間還將有若干筆票據到期，其中5月仍有三筆、6月有一筆，7月則多達9筆。從到期商票票據看，這次再度違約暴雷，可以說是早有伏筆。
這次實地地產和債主們的衝突，明顯要更激烈些。
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不僅網上有很多人曬出了違約拒付的商票，線上討錢；還有不少供應商和持票人，跑到實地地產的廣州總部，穿着「實地還錢」的短袖線下維權，維權現場更是爆出激烈的肢體衝突。
有消息稱，「實地方面稱要和持票人談7折回收票據，打折清償債務」。這樣的解決方案，似乎沒有能夠平息維權怒火，現場衝突多少能說明談判的情況。
值得注意的是，從網友曬出的商票看，此次違約所涉及的還包括不少小額商票，比如微博網友「ytmfwfnh」爆料稱，其持有兩張合計25萬元的商票，實地直接拒絕兌付。
這些細節如果屬實的話，那意味着，實地地產的資金狀況，確實是相當緊張。
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至於富力地產的緊急公告，也不難理解。
雖然實地集團董事長張量是富力地產集團董事長張力之子，但富力自身的財務狀況都比較糟糕，要避免受到牽連，自然得火速切割。
而對於實地地產來說，「老爹」的這份公告，無疑讓其處境更困難。
儘管實地方面對外表示風波已解決，但連續的商票逾期，多少會加劇市場的擔憂情緒。
房地產本身是資金密集型行業，開發商最怕的就是資金鍊危機，如果各路債主們對實地地產的兌付和償債能力持消極預期，那麼恐慌情緒一旦傳導，後果可能會更嚴重。
02
為何實地地產會頻繁陷入商票違約危機？這還要從它的擴張發展史說起。
公開資料顯示，2006年張量創辦地產平台，在發展早期，富力地產為它的起步提供了重要幫助。
不過直到2015年，張量才宣佈要「增加非富力業務，打造自己的品牌」，並將地產平台更名為實地地產。
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從獨立發展擴張的時間點來看，實地地產的起步算比較晚的。所以，為了抓住行業風口，近些年來實地地產開始加速擴張，並且在2018年定下了1200億元的銷售目標。
為了快速做大規模，實地地產招兵買馬，從各大房企挖來了一批明星經理人，包括在百度一度被視為李彥宏接班人的李明遠，打造出明星高管團隊。
拿地方面，也是不惜重金。以2020年為例，實地地產在重慶、昆明、佛山、惠州等地陸續出手，以350萬平方米拿地面積位列榜單第51位，總拿地金額85億元，躋身前100名。
實地地產的規模擴張舉動，一度帶來了銷售額的顯著增長。據媒體報道，2015年實地年銷售額15億元，2016年銷售額突破100億元，2017年則達到201.1億元。
但這樣的業績增長，卻只是曇花一現。招股書顯示，2018年和2019年，實地地產的銷售額不升反降，分別下滑到158億元、119.6億元。
來源：招股書
克而瑞數據顯示，2020年，實地地產的全口徑銷售額為257.4億元，正好位列第100名。距離此前提出1200億元目標相距甚遠。
在銷售增長乏力的同時，實地地產曾經招募來的明星高管團隊，也紛紛走人，以至於今年年初被曝13位高管先後離職。
對此，實地地產回應稱，並非是集中離職，並且「大部分人員是被公司勸退，僅有兩人是因個人原因辭職」。
但如此高的人員流動率，也足以看出其內部的業績壓力和發展困境。
03
去年5月，實地地產曾向港交所遞交招股書，衝刺IPO。
為了體現業務特色，實地地產在近幾年不斷強調自己的科技元素（比如前面提到的招來百度的李明遠），對外打響智慧人居的概念。
但科技、智慧的外包裝，並不能改變它是房地產企業的本質，所以也未能給它的IPO之路帶來根本性的加持，兩次遞交招股書都以失敗告終。
實地地產上市闖關失敗，並不讓人意外。
首先從銷售看，實地地產的增長空間明顯存疑。
從2017年突破200億元，到今天實地地產還在200億元的門檻打轉，這樣的體量，在千億房企一把抓的行業里，毫無存在感可言。
更重要的是，在三道紅線出爐、房地產行業加速去槓桿的背景下，實地地產的債務情況，可以用極其糟糕來形容。
招股書顯示，2017年到2019年，實地地產的資產負債率分別為99.67%、97.81%、94.02%；淨負債率更是分別高達3809%、533%和225%。
對照資產負債率70%、淨負債率100%的紅線標準，實地地產可謂嚴重超標。當然，這並不是2020年的數據，但它要在一年之內調整過關，概率可想而知。
來源：克而瑞
高速拿地擴張之下，實地地產的經營活動所得現金流量淨額，同樣嚴重縮水，由2017年的25.2億元，急劇減少至6.6億元，到了2019年現金流量淨額僅有2.2億元。
營業收入方面，2017年到2019年分別為38.7億元、63.7億元、83.2億元，歸母淨利潤分別為3.2億元、8.2億元、7.3億元。增收不增利的特徵明顯。
盈利能力的不足，債務壓力的高企，正好解釋了為何實地地產會屢次陷入商票違約風波。
實地地產宣稱，「已經和持票人達成共識，妥善解決了問題」，但後續接連到期的債務，無疑會給它不斷製造壓力。
值得一提的是，行業監管部門日前要求，將房地產企業的商票，也納入到三道紅線的監控範圍。對於實地地產這樣的未上市房企來說，又是一次重大的利空。
在內憂外患之下，實地地產能順利過關嗎？
