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這些年 折戟在海南的地產商

這一年,是湖北商人曾憲雲開發鳳凰島的第十三個年頭。這個從2002年起就開始填海建設的豪華項目,打算集郵輪港、國際會議中心、養生度假中心和國際遊艇俱樂部等於一身,成為三亞的標杆性「造島」項目。而被坊間稱為「島主」的曾憲雲,此時正雄心勃勃地推動着他的計劃。

1988年建省之後的三十年,海南房地產市場幾經浮沉。局中人有的暴得橫財,有的一夜落魄,令人感慨唏噓。在政策刺激和市場感召之下,海南一度成為他們的投資熱土,但也恰恰是此間的反覆,敲碎了其中很多人貪婪的掘金夢。

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華麗的酒店客房、一場草坪婚禮,夜間通體流光溢彩的帆形建築——2015年8月的一天,當登上海南三亞灣鳳凰島時,這些場景很容易就映入了眼帘。

這一年,是湖北商人曾憲雲開發鳳凰島的第十三個年頭。這個從2002年起就開始填海建設的豪華項目,打算集郵輪港、國際會議中心、養生度假中心和國際遊艇俱樂部等於一身,成為三亞的標杆性「造島」項目。而被坊間稱為「島主」的曾憲雲,此時正雄心勃勃地推動着他的計劃。

鳳凰島位於三亞灣核心區,是海南最早的人工填海島嶼。天藍海碧,風光旖旎。和不少散落於海南省海岸沿線的島嶼一樣,自1988年海南從廣東劃分出來,獨立建省之後,這些原來被數十公里寬的瓊州海峽所阻隔的熱土,吸引着一波又一波的外來淘金客。當地樓市,就是過去三十年中最為熙熙攘攘和跌宕起伏的角逐場地。

現年64歲的曾憲雲在海南遠非籍籍無名。他擁有一連串的社會頭銜,其中包括「海南省首屆傑出民營企業家」、「海南最具影響力十大經濟風雲人物」等。在投資鳳凰島之前,他已在海南房地產市場蟄伏了近十年。這期間,曾憲雲一邊經歷着90年代海南房地產泡沫破裂後的巨大衝擊,一邊也在遍地可見的爛尾樓盤中,尋覓着危機後的機會。

2010年1月11日,鳳凰島項目(產權式酒店公寓)樓盤開售,當天700套房源旋即告罄。在當時「國際旅遊島」政策加持海南的熱潮下,鳳凰島房價甚至一度炒到16萬元/平米的高價,令 大陸的一線城市都望塵莫及。曾憲雲迎來他的高光時期,鳳凰島這個奢華的「東方杜拜」,也成為彼時狂熱海南樓市的典型樣本。

這一幕似曾相識。

在曾憲雲1993年奔赴海南創業並成立海南天人房地產公司時,正值海南樓市泡沫崩盤的前夕。瘋狂的時代,瘋狂的欲望。五年前海南建省和設立經濟特區的消息,讓這個原本不太起眼的島嶼,一時間成為舉國矚目的焦點。在十萬「闖海人」南下的同時,海南的房地產市場也被徹底點燃,成為各地淘金者紛紛覬覦的"聖地"。

公開報道顯示,建省之初的兩年間,總人口650萬左右的海南島湧現出逾兩萬家房地產公司。炒樓花、炒地皮、炒項目,成為這一時期的市場特色。而海口和三亞這些熱門區域的商品房價格,也從每平米1300元左右一路扶搖直上,在1993年時達到每平米7500元的高峰。①

然而好景不長。1993年6月宏觀調控政策突然轉向,銀根全面緊縮,令亢奮的海南樓市瞬間跌入谷底。大量資金被套、樓盤爛尾、市場崩盤,此後海南更是陷入長達數年的痛苦「療傷」時期。曾憲雲對這一切並不陌生——當後來政府部門研究處置對策時,他還常常被列為座上賓發言討論。只是當十幾年後新一輪樓市熱潮再度席捲而來時,這位已投身其中的鳳凰島「島主」,自身也被捆綁至另一場豪賭之中。

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年輕的潘石屹和馮侖,是九十年代那場泡沫危機中的幸運者。賺得第一桶金的他們隨後回到北京,開始了之後輝煌的創業之旅。而因房地產泡沫破滅導致經濟受創的海南,則一度陷入究竟發展工業還是旅遊業的爭執之中,前途變得不甚明朗。

1993年,海南省首次將旅遊業擺至龍頭產業的地位,第一輪旅遊開發熱隨後興起。尤其在2005年之後,海南旅遊地產的投資熱度日漸提高,國內大小開發商紛紛再度湧入海南。從海口到三亞的近六百公里黃金海岸線上,一時間匯聚了從央企到民營資本的眾多開發商,其中不乏投資數十億和上百億的大項目。隨着2009年底海南正式獲批建設國際旅遊島,這座昔日創傷未平的島嶼,又迎來一波樓市高峰。

《海南特區報》當時的一則報道舉例稱,三亞市高端河景房「山嶼湖」從2009年11月開盤至次年1月中旬,均價從13000元/平米飆升至28000元/平米。在國家統計局公佈的2010年1月份70個大中城市房價數據中,海口和三亞的價格增速均位於全國前列,增長幅度接近30%。

任志強更是在當年2月份表態,海南省2009年全年的房地產銷售額,超過了此前十年的總和。

不過,被視為海南樓市標杆的鳳凰島,它的火熱卻沒能延續太長時間。到2013年初,其新房價格就已驟降至每平米7萬元左右。而在2009年下半年至2011年初高潮時殺入的投資客,據當時的中介人員稱,「大多數人已經深度套牢」。②

情急之中,長袖善舞的曾憲雲拉來央企中國交通建設股份有限公司入伙。2014年3月,後者以49.62億元的價格,取得鳳凰島運營主體三亞鳳凰島國際郵輪公司45%的股份。中交建意氣風發,按照其規劃,將以鳳凰島作為母港進而涉足郵輪產業,同時佈局酒店建設運營等新領域。

然而,各色淘金者在2017年迎來嚴峻考驗。彼時,一場「史上最嚴」的環保督查風暴席捲海南。隨着首批國家海洋督察組的進駐,對當地生態環境造成嚴重破壞的圍填海項目被責令關停或整改。這份名單上,鳳凰島赫然在列。

這一次曾憲雲沒能延續神奇。在被當地政府責令停建並整改20個月之後,今年9月中旬,他和旗下公司持有的鳳凰島項目55%股權擬全部轉讓,這意味着鳳凰島將徹底易主。而在此之際,鳳凰島一期建設項目中,原本計劃2015年落成的七星級酒店的主樓,至今卻仍然遙遙無期。是否仍會繼續修建,已不得而知。

同樣撞上此次環保督查風暴的,還有已退市的中弘股份。

中弘股份實際控制人王永紅對海南樓市的「豪賭」,早在2012年就顯露端倪。冒着「凌駕於公司內部控制之上」的風險,王永紅當年將距離海口市中心約12公里的如意島項目納入掌中。這個項目被中弘內部寄予厚望,截至2017年底,中弘股份對如意島實際投資就達40億元左右。

中弘方面自認為,由於「填海項目在土地價格方面的絕對優勢」,可以以價格戰儘早回籠資金,並且大賺一筆。

除此之外,王永紅還盯上了僅與鳳凰島數百米海面之隔的三亞著名豪宅項目——半山半島。在2015年和2017年,中弘兩度試圖將該項目收入囊中,不過終因「受國家環保督查的影響」未能如願。

如意島項目最終沒能挽救危機中的中弘股份。相反,由於非法佔用海域以及項目資金等原因,該項目自2017年8月停工後遲遲未能復工。在退市之前,如意島項目公司作價14億元,被中弘無奈甩賣給了佳兆業。

03

海南樓市就像一個巨大的吸盤,不斷牽引着掘金者入局。但能否如願以償,還要看各自的造化。

黃其森應該算是一個另類。今年6月在北京舉行的一場媒體見面會上,他說去年有人給泰禾推介了幾千畝地的海南項目,但都被拒絕了。「甚至,連原來所持的兩塊地都主動退掉了。」黃其森把眾多開發商的行徑比作機會主義,在他眼中,泰禾對政策的理解要比同行們更加深刻。

回望1988年,當無數懷揣理想的 大陸「闖海人」來到海南時,面對嶄新的經濟特區,或許沒有人預料到房地產行業會在這個年輕省份的未來發展中扮演如此特殊的角色。而那些暫時無家可歸、徹夜在海灘上唱歌聯歡的求職者,他們當初所站立的土地,其價值都以超乎想像的方式迅速發生了變化。

政策的確在其中起到了至關重要的作用。從最初建省到鼓勵打造國際旅遊島,再到海南自貿區的提出,政策紅利刺激着投資者蜂擁而至。與此同時,對樓市泡沫的忌憚、對生態保護的重視等,也在不同時期成為這些淘金者頭頂的大棒,令他們時刻倍感精神緊張。

在政策輪番出台之中,既能夠管窺地方與中央的博弈——例如,海南省於2008年將27公頃以下填海項目審批權下放至沿海市縣,就與國家層面規定存在不一致。但正是藉助地方政府撕開的這一口子,直至2015年收回審批權,開發商們參與的「填海造地」運動如火如荼地進行了長達數年。而儋州、文昌、萬寧、海口和三亞,這些海南沿海市縣幾乎全部有項目涉及,圍填海項目的規模一度得以膨脹。

與此同時,也能感受到政策施加於開發商的巨大影響。當前最為直觀的,就是凌厲的環保督查風暴,給遍佈黃金海岸的開發商們所帶來的震懾。正如1993年刺破海南樓市泡沫時,政策大棒所取得的效果一樣。

除此之外,一個月之前,海南省省長沈曉明在國新辦發佈會上公開表示,過去相當長時期以來,海南的房地產行業佔到投資和稅收的各50%左右,經濟對房地產依賴過大。隨着土地資源越來越少,以及環境負荷的天花板,這條路不可持續。這對投下巨額籌碼的開發商們而言,或許是一個顯著的政策信號,無論是全身而退還是繼續押注,他們面臨的都是一個變化了的環境。那就是,賺快錢的時代,已經過去了。

一派整肅之中,可能仍有人感到歡欣鼓舞。10月7日,一場旨在表現恆大海花島十年曆程的攝影展在海南舉行。這項總投資達1600億的龐大項目,各項主體工程已全面竣工,計劃在2020年全面開業。「作為恆大進軍文旅產業後的首個產品」,海花島項目規劃填海面積約8平方公里,是杜拜棕櫚島的1.5倍。許家印對其寄予厚望,以至於海花島的設計圖案,都是他根據海南省省花「三角梅」設計而來。

不過有意思的是,根據國家海洋督察組去年初的調查結論,海花島項目曾「擅自將面積約31%區域的填海用途由旅遊基礎設施用海調整為住宅用地,用於商業地產開發。」顯然,巨頭如恆大的日子也並不總是那麼好過。相似的環境之下,各自際遇不同的開發商們,似乎也有着截然不同的命運。

責任編輯: 秦瑞   轉載請註明作者、出處並保持完整。

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