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中國有多少空置房?房地產稅會如何徵收?

近期,關於房地產稅的討論明顯升溫,一是官方傳遞出的信息來看,有提速的跡象,二是種種跡象說明,房地產稅的提速確實有緊迫感,現在大家聚焦的關鍵點在於:房地產稅何時開徵?該怎麼征?稅率是怎樣?

近日,高層的一席話引發重要猜想,3月18日,國務院副總理到住房和城鄉建設部調研。在講話中談到:

要着重解決城鎮中低收入居民、新市民和青年就業群體的住房困難問題,通過完善土地和稅費政策等,盤活空置閑置住房,實現更多住房困難群眾住有所居。

這當中提到的“通過完善土地和稅費政策等,盤活空置閑置住房”引發重要猜想。也就是說盤活空置閑置住房可以通過土地和稅費等方式解決,那麼這個稅費是什麼?是房地產稅嗎?

房地產稅是持有環節的稅種,從國外的經驗來看,一般是按年徵收,以持有房產作為徵收的條件,以美國為例,美國的稅率是在0%~3%,我們假定某一套房市價為100萬美元,稅率為2%,那麼因持有房子每年需要繳納的稅費為2萬美元。

房產越多,稅費就越多,負擔就越大。所以如果房地產稅開徵,對富人群體的影響就可想而知了。現如今,中國土地和房地產相關稅種雖然不少,但主要是交易環節,你買房了才會徵收,比如增值稅、所得稅、契稅、土地增值稅、城建及教育附加、印花稅。也有一次性徵收的,比如土地出讓金,40年或70年產權。不過這些主要是在買賣房子時才需要繳納,過後就與你關係不大了,除非你轉讓出去。

房地產稅的徵收有兩方面的意思,一是增加地方政府新稅源,調節收入分配結構;二是優化中國的住房結構。現在這兩個問題都比較突出:

第一,今年前兩個月國有土地使用權出讓收入(賣地收入)8047億元,同比下降5.3%。而2018年全年還保持在25%的增速,下降很快,在我的印象中應該是首次轉負。土地出讓金一般是地方政府主要收入來源,收入下降的影響很大,所以需要新的收入來代替,而這個稅種可能就是房地產稅。

第二,中國房價高,但不代表房子沒有空缺,雖然現在沒有官方的數據統計中國到底有多少房子,到底有多少空置房,但是從一些研究機構的測算來看,我國的住房空置率遠高於合理區(按照國際通行慣例,商品房空置率在5%---10%之間為合理區)。

2018年6月份,原中財辦副主任楊偉民在“2018陸家嘴論壇”演講中談到中國住房空置率問題時,他說:

之前,曾經請有關單位通過對用電量對全國住宅的空置情況摸底調查,顯示我國無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高,日本是13%。

2018年3月,原中央農村工作領導小組副組長兼辦公室主任陳錫文說:2017年,大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,農村房屋空置率14%。

2015年5月騰訊發起的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示,中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。

西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發表的《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》報告中預測:

2013年,我國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%,城鎮空置房為4898萬套。

所以聯繫到高層近日提到的“通過完善土地和稅費政策等,盤活空置閑置住房”,那麼是不是意味着通過空置稅來解決空置房問題?所謂空置稅是房屋過度空置或房屋的所有者空置達到一定時間段後,根據空置年限採用累進稅率所徵收的懲罰性稅賦。

去年香港開徵空置率,對象是空置一年及以上的一手房。徵收時會對這套房屋的租金做一個評估,空置稅為年租金的200%。主要是解決空置房的問題。

目前, 大陸的空置稅和房地產稅都沒有,,實際上空置稅和房地產稅的功能基本是相同的。比如房地稅中對持有多套房的人群徵稅肯定也能解決空置率的問題,你想啊,之所以出現空置房肯定是因為有些人房子太多。

因此,一方面考慮解決收入分配、地方政府收入來源問題,另一方面考慮解決空置房問題。未來房地產稅該如何徵收?我認為下面兩點概率是蠻大的:

1、首套房應該是免徵的,至於二套房是不是免徵主要看當地的政策,而對於多套房可能會是累進制,比如第二套是2%,第三套4%...,不過考慮到現金流問題,即使是累進制也不大可能一刀切。

2、房價上漲潛力比較弱的三四線城市可能是免徵,未來的房地產稅應該是地方稅,地方政府在如何徵稅上有很大的主動權,征不征,稅率怎樣主要是看當地的發展情況,您想如果一個城市人口是不斷流出的,那麼徵收房地產稅還有什麼意義?

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:小白讀財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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