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棚改大變局!這些地方房價要徹底涼了

就在昨天,21世紀經濟報道文章,說2019年各省市,對於棚改項目目標做了巨大的調整,數據顯示,北京從2.36萬套下調至1.15萬套;天津從2萬套,調整到0.65萬套,河南從50萬套下調至15萬套;四川從25.5萬套下調至15萬套;山西將從12.52萬套下調至3.26萬套;沒有什麼變化的是安徽和江西。

就在昨天,21世紀經濟報道文章,說2019年各省市,對於棚改項目目標做了巨大的調整,數據顯示,北京從2.36萬套下調至1.15萬套;天津從2萬套,調整到0.65萬套,河南從50萬套下調至15萬套;四川從25.5萬套下調至15萬套;山西將從12.52萬套下調至3.26萬套;沒有什麼變化的是安徽和江西。

其實去年年中的時候,國開行就開始收回了棚改貨幣化安置的審批權,讓一些三四線樓市一夜風停,下半年一些地方開始困難,不過一開始住建部表態,棚改還是要繼續,棚改不搞一刀切,隨後在去年12月,住建部又明確,政府購買棚改的模式被取消。對於新開工的棚改項目,不得以政府購買服務的名義變相舉債或實施建設工程,而是要求以發行地方政府債券方式,也就是棚改專項債為主進行融資。

換句話說,以前政府只是擔保,企業把跟政府的合同押在銀行,然後向國開行和農發行融資,獲得低息貸款。這其實就是變相的政府擔保,而且地方政府不出錢,也不反應在資產負債表上,負債都是企業的。現在不讓你隱形擔保了,而是你必須以你地方政府的名義去發債融資,這就讓政府感到很為難,以後再搞棚改,就要變成自己的債務了,要反映在資產負債表上,還要寫進工作報告了。為了不讓數字太難看,很多地方都縮減了棚改的規模。

另外,以前的模式,是地方得利,所有的金融風險都在金融體系的政策性銀行,而現在把地方政府推到前台,發行地方政府債券,以後的金融風險,就是你地方政府承擔了,就好比以前光佔便宜不吃虧,所以必然是大幹快上。棚改這幾年極其兇猛,棚改越多政績越高,而現在自己承擔後果了,我們也看到立竿見影,很多地方把棚改目標立馬縮減了一半。

至於影響,也是顯而易見的,我們反覆強調過了,2017-2018年這波三四線樓市的暴漲,就是因為棚改貨幣化安置的偉大發明,以前十幾年一提高房價就是北上廣深,其他地方房價幾乎不怎麼漲,直到2016年,很多地方房價都不過5000一平米,但突如其來的棚改貨幣化,一下增加了很多地方的貨幣投放,突如其來的資金,打破了樓市往日的寧靜,拆遷戶拿到錢,又把他變成了首付,都扔到了樓市裡,所以需求一下暴增了幾倍,然後就是房價大漲,有的地方一年翻了一倍。雖然我們還是死鴨子嘴硬,但從政策上已經證明了這一點,剛才也說了,2018年中期貨幣化安置緊急叫停,年底住建部補刀,取消政府購買棚改的模式。這其實已經在自我糾偏了,只是不願意承認錯誤,因為承認錯誤就要有人負責。但也十分清楚,這個事不能再搞了,已經嚴重的跑偏了,本來是好意,讓老百姓住更好的房子,也能解決三四線的去庫存問題,但帶來的嚴重後果就是,居民槓桿率大幅上漲,房價再度被大幅推升.

棚改大幅縮減的後果可能會很快顯現,半年之後,一些地方會發現,房也不拆了,樓也不蓋了,城市重新回到平靜狀態,由於前兩年的棚改躍進,已經完全透支了購買力需求,家家戶戶都已經多套房,有些地方房子根本連租都租不出去,人口也是負增長,很多大城市的年輕人,都回老家買了房,但根本不會回來住,所以結果會很慘淡,這些房子再也找不到接盤俠。徹底涼在手裡了。等你急用錢想賣出去的時候,發現根本沒法變現。就好比買了個假古董,不賣的時候,你總以為他值好幾個億,感覺自己已經到達了巔峰。等要賣的時候,才發現根本找不到買主。三四線以下的樓市,半年以後,最多一年以後就會出現這種情況。

有人說,我不賣不租,就放在那,等有機會再說,老齊可以負責任的告訴你,你將有這幾大損失,第一房子物業供暖水電,你每年都要掏錢去維護。第二,房子是要算折舊的,有人按照70年折舊,其實是不對的,中國的房子建設質量只有40年,40年之後房子不倒就算是合格產品,你往前想想看,1979年的蓋的房子,是不是都已經成了危房,那會的建築質量要比現在良心的多。所以如果按40年折舊,相當於每年損失掉房屋總價的2.5%。第三,未來房產稅的風險,房子放在那連租都租不出去,以後你根本沒有轉嫁稅費的能力。第四,人口老齡化和年輕人口外流,三四線甚至縣城的房子已經嚴重過剩,而且以後會越來越過剩。貨幣化安置以後不會再有了,可能連棚改也會逐漸縮減,隨着時間的推移你的房子會越來越難賣,過不了多久,你會發現,沒人租房,沒人買賣,你可能連個中介都找不到了。所以這兩年,趁着最後這波瘋狂,在三四線城市置業的人,極有可能會成為中國樓市最後的買單者。所以我們的建議是,一切不住的投資類住房,能賣趕緊賣,在三四線城市,即使放開人口政策,也不會有人口湧入,所以儘早變現,未來會越來越難。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:齊俊傑 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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